Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Риски Договора Аренды На Неопределенный Срок. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
- государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2021 № 101-ФЗ);
- лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
- водные объекты по схожему с арендой договору водопользования (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ).
Применение договора бессрочной аренды
Предоставляя сторонам договора аренды право заключить его на неопределенный срок, закон предусмотрел и право каждой из сторон расторгнуть его. Одностороннее расторжение возможно при условии письменного уведомления второй стороны о желании завершить договорные правоотношения за 3 месяца (п. 2 ст. 610 Кодекса).
Срок действия договора аренды нежилого помещения
- выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
- расторжение договора в судебном порядке по инициативе наймодателя;
- утрата (разрушение) арендуемого помещения;
- смерть единственного нанимателя (если он проживал в помещении самостоятельно).
Чаще всего, такие отношения оформляется между двумя юридическими лицами (или одна из сторон является таковой). Поэтому, рекомендуется избегать аббревиатуры (ООО, ОАО) и прописывать полное наименование организации или предприятия с указанием фамилии, имени, отчество гражданина, выступающего от имени этой организации и документа, на основании которого он действует (Устав, приказ, доверенность).
Стороны
- правовой статус каждого из участников;
- систему налогообложения арендодателя;
- срок аренды с возможной пролонгацией, а также необходимость госрегистрации;
- возможность корректировки арендной платы;
- необходимость гарантийного платежа;
- порядок оплаты коммунальных платежей;
- право сторон передавать имущество в субаренду;
- порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
- страховка;
- права третьих лиц;
- риски;
- наличие поврежденного имущества;
- ограничение в пользовании имуществом;
- ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
- прочее.
- Скачать бланк бессрочного договора аренды нежилого помещения
- Скачать образец бессрочного договора аренды нежилого помещения
Правила составления
Итак, помещение нашлось, все необходимые условия с собственником обговорены и теперь осталось сделать последнее – оформление. Данный вид договора относится к типовым бумагам, а значит, произвольная форма этого документа недопустима. В процессе его формирования стоит учитывать интересы двух участников.
Однако в буквальном смысле трактовать такое понятие нельзя. В любом договоре аренды предусматривается определенный период, так как вещь передается в пользование, а не в собственность другой стороне. При отсутствии конкретного периода правильнее говорить о возможности сторон в любой момент прекратить правоотношения. Правда, для этого предварительно необходимо известить другую сторону.
Особенности срока аренды
Регистрации не подлежат договоры аренды жилья (или нежилого помещения), заключенные на срок до одного года (как правило, срок их действия составляет 11 месяцев). Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок также не осуществляется несмотря на то, что фактически период действия документа может превышать один год. Это можно понять, ознакомившись с положением п. 2 ст. 651 ГК РФ, где указывается информация о том, что государственная регистрация касается срочных договоров, срок действия которых составляет более одного года. Также это подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС г. Москвы по делу № КГ-А40/6418-00, Постановлением ФАС СЗО по делу № А26-394/2021 и других актов.
Регистрация договора
Законом предусмотрено такое понятие, как предельный период договора. Он не только может указываться в соглашении, но и является обязательным по закону. Условие действует, к примеру, при предоставлении в аренду участков земли и участков, имеющих полезные ископаемые, так же, как и водные объекты. Законодательством установлены максимальные сроки, при которых данное имущество может передаваться в пользование.
- Установить сроки, до истечения или после истечения которых арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду. Данное условие обеспечивает своевременный контроль за состоянием объекта аренды или его своевременный возврат из арендного пользования. Все сделки совершенные за пределами указанных сроков могут быть признаны по иску арендодателя недействительными по ст. 168 ГК РФ.
- Предусмотреть право арендатора передавать права и обязанности третьим лицам только при отсутствии задолженности по арендной плате. Данное условие дисциплинирует арендатора. Дополнить договор, что при нарушении арендатором данного условия, арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора Аренды.
- Предусмотреть условие о последующем ОБЯЗАТЕЛЬНОМ уведомлении арендодателя о сдаче имущества в субаренду в установленный срок. Уставить санкции за нарушение данного условия, например: односторонний отказ от исполнения договора Аренды, либо взыскание штрафов.
- Форму согласия рекомендуется предусмотреть в письменном виде, подписанную и арендодателем и арендатором (в договоре, в дополнительном соглашении или как отдельный документ).
- Указать на получение арендатором письменного согласия арендодателя на каждую конкретную сделку или отсутствие получения согласия на каждую сделку.
- Указать на необходимость письменного согласования с арендодателем срока субаренды по каждой сделке.
Несогласование цели использования объекта
При заключении договора аренды стороны обычно прописывают условие о цели использования арендуемого имущества. Случается, что после передачи имущества выявляются недостатки, в том числе, о которых арендодатель и не знал. При условии, что имущество, переданное в аренду с недостатками, препятствующими его использованию по целевому назначению, либо исключающими его использование полностью, арендатор вправе взыскать с арендодателя убытки, в виде оплаченной арендной платы и требовать досрочного расторжения договора аренды. Данные положения закреплены пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При этом договор считается пролонгированным на аналогичный срок. Если же арендатор не желает в дальнейшем владеть имуществом, он должен уведомить арендодателя. В противном случае могут наступить нежелательные последствия.
Заключение
К примеру, если договор аренды заключен на неопределенный срок, но на стороне арендодателя находятся государственные структуры, то оспаривание будет осуществляться в порядке гл. 24 АПК РФ. Об этом говорит и судебная практика, например, Постановление ФАС по делу № А57-3636/2021. В то же время судебная практика знает случаи, при которых данный способ защиты был признан неправильным.
Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком
- общая площадь;
- адрес местонахождения, этажность, номер помещения;
- кадастровый номер здания;
- кадастровый номер помещения;
- цель использования, например, «Розничная торговля бытовой техникой»;
- приложение в виде выписки из ЕГРН об отсутствии обременения права собственности.
Ограничивая срок полезного использования арендатором неотделимых улучшений, законодатели, вероятно, исходили из того, что такие капвложения он может эксплуатировать исключительно в период аренды. А после прекращения арендных отношений улучшения перестают приносить доход.
Предположим, арендатор произвел неотделимые улучшения в арендованное имущество, стоимость которых собственник имущества ему не возмещает. Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ пользователь объекта имеет право амортизировать такие капвложения только в течение срока действия договора. Возникает вопрос: вправе ли арендатор продолжать амортизировать капвложения, если пролонгация договора аренды, заключенного на срок 11 месяцев, происходит автоматически на тех же условиях и на тот же срок (11 месяцев) и такой договор не прошел государственную регистрацию? Для опасений есть две причины.
Тема для дискуссии
Такой вывод следует независимо от того, рассматривается пролонгация как увеличение срока действия первоначального договора или как заключение нового. В первом случае амортизировать капвложения нельзя, поскольку затраты в виде амортизации не подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Поясним.
- Стороны сделки;
- Сведения об Арендаторе и Арендодателе;
- Наименование арендуемого помещения;
- Описание недвижимости;
- Адрес помещения;
- На какой срок сдаётся помещение;
- Сумма платежа;
- Порядок и периодичность оплаты;
На неограниченный отрезок времени
Нежилые помещения могут располагаться в многоквартирных домах или здания построенных под офисы. Следует отметить, что существенное отличие между формами помещения — это использование нежилых помещений только для производственных и административных целей.
Аренда земли
Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. Бессрочным договором считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.
Интересно. Ну не императивная конечно. Тут мне кажется в помощь для понимания сути бессрочного договора будут решения, где отрицалась необходимость их регистрации. Почему регистрируются обременения сроком год и более, а все что короче нет. Вероятно для того, что бы любой потенциальный покупатель был публично извещен о наличии такого долгосрочного обременения, а вот обременение сроком менее года, вероятно не показалось существенным недостатком. При этом подразумевается, что досрочно эти обязательства не прекращаются по общему правилу. Что же касается договора без указания срока, то поскольку он может быть прекращен досрочно, как общее правило, необходимости его регистрации нет. И вот тут, вероятно, имело бы смысл выводить максимально допустимый срок уведомления — как не свыше года.
Introduction to English Legal System
Может ли притворным являться не договор в целом, но только отдельные его условия? И что тогда означает фраза из правовой нормы «прикрытие сделки на других условиях»? Это другая сделка или такая же сделка, но с одним или несколькими «другими» условиями?
Реформа процессуального законодательства 2021 года
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.