Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Расторжение Договора Аренды По Инициативе Арендодателя Заключенного На 11 Месяцев После Источения Срока Действия. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
В досрочном прекращении аренды особую роль играет претензионный порядок. В тех случаях, когда инициатором расторжения выступает арендодатель, он, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, обязан предварительно письменно обратиться ко второй стороне и потребовать исправить допущенные нарушения. Срок, который на это даётся, законодательство точно не определяет, указано лишь, что он должен быть разумным.
Требование об освобождении
Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.
Можно ли расторгнуть досрочно и как это правильно сделать?
Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на определенный срок. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Уведомление о прекращении аренды
Добрый день! Уведомила арендатора зем.участка о прекращении отношений за 4 месяца до истечения срока договора. Грозит судом, если не возмещу ему затраты по проведенным уже с/х работам. Говорит, что уведомить я его сразу после уборки должна была. Срок окончания договора 31.01.2021г. Кто прав, подскажите! Спасибо
Когда направляется уведомление о прекращении аренды до истечения срока его действия
Ответ на этот вопрос можно найти в общей части Гражданского кодекса РФ и нормах, посвященных арендным обязательствам (гл. 34). И, разумеется, в размещенной ниже информации. А нюансы, исходя из конкретной ситуации, можно уточнить у дежурного юриста сайта.
Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.
При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.
По каким основаниям происходит расторжение договора
Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
2. Расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке
Отдельно обращаем внимание, что в любом из указанных случаев направление уведомлений должно быть официальным, то есть по юридическому и фактическим адресам арендатора способом, способным обеспечить фиксацию факта отправки, указание на вложение и подтверждение вручения/невручения корреспонденции. Это могут быть: письмо с описью вложений и уведомлением о вручении, накладная курьерской службы со спецификацией вложения и актом о вручении и т.п. В перечислении вложения рекомендуется указывать реквизиты договора аренды, по которому направляется соответствующее уведомление (номер, дата). Если номера у договора не имеется, для идентификации можно прописать адрес арендуемого помещения. Помимо этого, надлежит проверить, не установлено ли договором, что уведомления направляются каким-либо иным, исключительно предусмотренным им способом (определенный адрес электронной почты, факс и т.п.).
4. Расторжение договора найма жилого помещения
Однако, приведенный пункт полностью не исключит возможных сложностей, так как ст. 226 ГК РФ ограничивает перечень вещей, которые могут быть признаны брошенными, следующими условиями:
— вещи должны быть движимыми;
— обращение вещи в собственность возможно только лицом, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь;
— стоимость брошенной вещи должна быть явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда;
— для обращения вещей в свою собственность вышеуказанное лицо должно приступить к их использованию или совершить иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.
Не всегда у человека имеется возможность самостоятельно приобрести недвижимость. Выходом из сложившейся ситуации может стать оформление договора аренды. Однако обстоятельства могут измениться. По этой причине необходимо разобраться, как происходит расторжение договора аренды, и какие причины позволяют сторонам сделки осуществить действие.
При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Если инициатором досрочного расторжения договора найма квартиры выступает наймодатель и при этом не нарушены обязательства и условия со стороны нанимателя, которые обозначены в самом договоре, то наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на поиск жилья и квартирный переезд.
Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.
Законы и нормативные акты
Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.
Порядок расторжения
Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.
Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.
Порядок расторжения
Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.
Расторжение арендного договора без вмешательства суда
Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.
Пока земельный участок не возвращен арендодателю по акту приема-передачи, арендная плата подлежит начислению, даже если арендатор уже освободил земельный участок и срок действия договора аренды истек. [B=63] Департамент (арендодатель) и ООО (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Договор был зарегистрирован, а дополнительным соглашением к договору стороны продлили срок действия договора на 11 месяцев. Судебные инстанции, приняв во внимание, что общество после истечения срока действия договора аренды продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, признали договор аренды возобновленным на неопределенный срок. При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Так, по одному из дел арендодатель направил арендатору соглашение о расторжении договора, а поскольку общество не выполнило требование по передаче арендодателю земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с иском о возврате земельного участка и погашении задолженности. Суды трех инстанций удовлетворили требования истца, исходя из отсутствия доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка, а также из доказанности наличия задолженности по арендной плате. Судами было установлено, что спорный земельный участок не возвращен обществом по акту приема-передачи. Доводы арендатора о невозможности возврата земельного участка из-за того, что спорный земельный участок был освобожден и сразу занят другим арендатором не подтверждены документально. Акт приема-передачи земельного участка подписан не был, поэтому взыскание арендной платы за период пользования земельным участком, которым (якобы) арендатор уже не пользовался, суды сочли правомерным (постановление ФАС Западн о-Сибирского округа от 21.02.2021 по делу № А75-2697/2021). В этом постановлении суд обоснованно указывает на положение ст. 622 ГК РФ, согласно которому если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. А в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Подобная позиция отражена в многочисленных судебных актах (определения ВАС РФ от 21.12.2021 по делу № А59-51/2021, от 24.08.2021 по делу № А41-29683/11). В контексте указанных положений особое правовое значение имеет своевременное и надлежащее оформление сторонами документа, подтверждающего возврат имущества арендодателю при прекращении договора аренды. В отсутствии подобного документа, презюмирующего фактический возврат имущества во владение и пользование арендодателя, бремя доказывания фактического возврата будет возложено на арендатора. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Таким образом, целесообразно предусматривать в договоре аренды форму документа, которым стороны предполагают оформить возврат помещения, а также прописывать процедуру оформления такого акта сторонами, включая порядок действия стороны в случае неполучения документа в установленный срок от другой стороны. Соблюдение преду-смотренных договором процедур позволит упростить доказывание в суде как факта уклонения арендодателя от подписания акта, так и добросовестности и достаточности действий арендатора, направленных на передачу имущества.
Если возврат имущества арендодателю не оформлен, арендатору придется доказывать фактический возврат
Между комитетом муниципального имущества (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда. ООО неоднократно нарушало обязательство по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность. Арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о погашении задолженности и расторжении договора аренды. До принятия решения по делу ответчик погасил задолженность по арендной плате. Первая инстанция удовлетворила требование истца, расторгнув договор аренды и обязав ответчика освободить занимаемое помещение. Апелляция решение отменила и отказала в удовлетворении иска, сославшись на то, что на момент вынесения решения суда первой инстанции образовавшаяся задолженность была погашена ответчиком в полном объеме. Кассационная инстанция поддержала выводы апелляции, аргументировав тем, что нормы ст. 619 ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений (постановление ФАС Центрального округа от 27.02.2021 по делу № А64-5339/2021). Указанные выше выводы суды сделали на основании п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Логика подобного толкования норм, регулирующих правоотношения по аренде, очевидна и понятна. Статья 619 ГК РФ предусматривает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу. С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора. Следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок). С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое ук азывал арендодатель при предъявлении иска. При таком подходе устранение допущенного нарушения влечет отсутствие необходимости оценивать существенность нарушения. Анализ существующей судебной практики показывает, что во всех случаях, когда нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранялись ответчиком до принятия решения по делу и никаких иных существенных нарушений установлено не было, арбитражные суды отказывали в удовлетворении требований о расторжении договора. По некоторым делам, когда допущенные нарушения не были устранены, но были определены как незначительные: при небольшом размере долга, или при неисполнении договорной обязанности по оплате коммунальных платежей, решения арбитражных судов были такими же (постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2021 по делу № А60-8112/2021). Определенный интерес вызывает уточнение, предлагаемое в п. 23 Постановления № 13. Так, согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Если же подобный подход будет распространен на все иные основания расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, предполагается что для арендаторов это станет серьезным поводом задуматься. Некоторые из них до настоящего момента сознательно нарушают договор и рассчитывают, что успеют устранить нарушения до момента принятия судом решения по требованию арендодателя расторгнуть договор.
Суд сохранит арендные отношения сторон, если арендатор добровольно устранит нарушения
Внесение выкупной цены по договору аренды с последующим выкупом является правом, а не обязанностью арендатора. Между ООО (арендодатель) и ОАО (арендатор) был заключен договор, определенный сторонами как договор найма-продажи. Предметом договора являлось предоставление истцом ответчику за плату во временное владение и пользование принадлежащего истцу на праве собственности имущества. По истечении срока действия аренды при условии отсутствия задолженности ответчика по арендной плате и выполнении определенных условий договора, ответчик приобретает в собственность имущество по выкупной стоимости в определенном в договоре размере. Погашение выкупной стоимости объекта производится ответчиком в виде авансового платежа на расчетный счет истца не позднее, чем за 5 банковских дней до даты окончания срока действия аренды. Позднее ОАО сообщило ООО о расторжении договора найма-продажи и об отказе от приобретения в собственность арендованного имущества. Считая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО, последнее обратилось в арбитражный суд. Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из буквального толкования спорного договора и пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа. Из анализа норм ГК РФ следует, что внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2021 по делу № А58-8158/10). Несмотря на немногочисленность таких споров, ответ на вопрос, обязан ли арендатор выкупить арендуемое по договору имущество или это его право, заслуживает внимания. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). В указанном выше деле суды пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). При этом к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 № 66). Иные положения, регламентирующие куплю-продажу, в том числе с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ), к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, неприменимы (постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2021 по делу № Ф09-6695/09-С4). К такому выводу суд кассационной инстанции пришел в процессе установления природы рассматриваемого договора, оценивая доводы ответчика, которому были предъявлены требования о взыскании долга и возврате имущества. Ответчик утверждал, что истец не вправе требовать возврата имущества в силу ст. 489 ГК РФ, поскольку уплаченная к этому моменту сумма платежей (арендных и выкупных) превысила половину цены имущества. Возникает обоснованный вопрос, каким было бы решение по делу, если бы в договоре аренды имущества было написано, что «арендатор обязан выкупить имущество» в определенный договором срок по согласованной сторонами цене? По одному из подобных дел суд указал, что понуждение ответчика к оплате стоимости оборудования является неправомерным в связи с тем, что выкуп предмета аренды спорного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В силу предписаний ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством (решение Арбитражного суда Московской области от 08.12.2021 по делу № А41-19783/09). Следовательно, договор аренды с правом выкупа по своей правовой природе предполагает право, а не обязанность по выкупу арендованного имущества арендатором. При этом должна быть выражена воля покупателя (арендатора) по приобретению имущества в виде оферты, которая может быть акцептована продавцом (арендодателем). Чтобы арендатор мог ссылаться на указанные выше выводы судов и утверждать об отсутствии у него обязанности произвести выкуп имущества, он должен быть уверен в том, что заключенный договор является договором аренды с правом выкупа, соответствующим ст. 624 ГК РФ. А для того, чтобы арендодатель имел возможность принудить арендатора выкупить арендуемое имущество на согласованных сторонами условиях, должна быть использована иная правовая конструкция. В качестве примера можно привести предварительный договор купли-продажи.
Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону.
- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
- предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ);
- требование о расторжении договора в суде. Его арендодатель может заявить после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке
По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.
Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.
Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.
Перечень оснований для такого расторжения по требованию арендодателя установлен ст. 619 ГК РФ и включает случай, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке
- По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
- В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
- По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.
Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.
Условия пролонгации необходимо оговорить непосредственно в договоре, либо по истечении срока его действия подписать дополнительное соглашение. Если автоматическая пролонгация невозможна, контрагентам придется заключать новый договор.
Как продлить договор аренды земельного участка с муниципалитетом?
Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее: