Заканчивается срок действия по договору как написать письмо арендодателю

Письмо о прекращении договора аренды является одним из способов прервать существующие отношения между арендодателем и арендатором. Договор можно прервать как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Руководствоваться при этом необходимо текстом заключенного договора и существующими на сегодняшний день нормами законодательства.

Инициатива

• Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
• Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
• Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.

Когда требуется уведомление

В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.

• имущество не предоставлено либо создаются препятствия к пользованию им
• предмет аренды (имущество) имеет недостатки, не оговоренные сторонами и не известные арендатору заранее (составляйте акт осмотра)
• не производится капитальный ремонт предмета аренды, когда по условиям договора это обязанность арендодателя
• имущество не пригодно к использованию без вины арендатора

• использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора.
• более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
• арендатор существенно ухудшает состояние имущества
• не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
• по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны недействительными.

Уведомление о прекращении аренды

На основании изложенного, уведомляю Вас о прекращении с 17 июля 2021 г. договора аренды № 5 земельного участка с кадастровым номером 47:83762:329:2, общей площадью 1 248 кв. м., расположенного по адресу: Россия, Республика Коми, г. Воркута, ул. Власинская, 15, в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения. Прошу подписать Акт сверки взаиморасчетов, а передать арендованное имущество в надлежащем состоянии по Акту приема-передачи.

Исковые требования были мотивированы отказом ответчика освободить занимаемое нежилое помещение после предупреждения о расторжении договора, что повлекло причинение убытков в виде неполученной от нового арендатора арендной платы.

• предыдущий договор аренды прекратил свое действие по окончании своего срока и не был досрочно расторгнут;

• арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

• старый арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

• преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды;

• арендодатель заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору. Новые это будут условия или те же, что были в прекращенном договоре, в этом случае значения не имеет.

Какие требования арендодатель может предъявить к арендатору по окончании срока аренды

Между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды, по окончании действия которого арендатор продолжил пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор считался возобновленным на неопределенный срок. После этого арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Ответчик спорное нежилое помещение в установленный срок не освободил.

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2021 г. № 305-ЭС18-13454).

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2021 г. по 17.01.2021 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Практикам необходимо помнить, что одно из основных требований, предъявляемых к оферте (письму о пролонгации договора), — это установление в ней сроков для дачи контрагентом согласия на нее. По правилам статьи 436 ГК РФ в течение всего срока, который определен в письме, получатель оферты имеет право ее принять, в то же время оферент не вправе ее отозвать (если только в самой оферте не указано иное).

Письмо-уведомление о пролонгации договора

На практике бывают случаи, когда акцепт либо отправляется вовремя, но фактически доходит до оферента с опозданием, либо отправляется уже после истечения предусмотренного срока. В этом случае оферент должен руководствоваться положениями статьи 440 ГК РФ и после получения акцепта сразу же отправить акцептанту подтверждение о принятии акцепта, направленного с опозданием. В этом случае договор также будет считаться продленным.

Общие положения о продлении договоров

Практика пролонгации взаимовыгодных сделок широко распространена и особенно актуальна в отношении длящихся договоров (аренды, организации перевозок и т. д.). Согласно положениям пункта 1 статьи 450 ГК РФ, стороны вправе изменить положения ранее подписанного между ними договора при помощи заключения дополнительного соглашения к нему. При этом допсоглашение, продлевающее срок действия сделки, должно составляться, согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ, в той же форме, что и сам договор.

• стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
• стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.

Продление договора аренды по соглашению сторон

• взаимное согласие сторон об автоматическом продлении действия договора аренды или при оформлении дополнительного соглашения;
• на основании решения муниципалитета;
• на основании решения суда, если между сторонами возникли гражданско-правовые или имущественные разногласия.

Письмо о продлении договора аренды

Должен быть соблюден определенный порядок. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения нужно направить заявление в местный административный орган того населенного пункта, к которому относится арендуемый надел.

1. Заключить новый контракт.
2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Способы продления

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

ВАЖНО! Перед направлением оферты с предложением продлить арендную сделку необходимо обратить внимание на положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, которая предусматривает преимущественное право арендатора на продление аренды. При желании воспользоваться данным правом направления письма не требуется, арендатору достаточно лишь продолжать пользоваться имуществом. При отсутствии возражений со стороны арендодателя в таком случае договор будет считаться продленным автоматически на неопределенный срок. Если же сторонам необходимо продлить сделку на конкретный срок либо скорректировать также другие положения контракта, оферту направлять придется.

ВАЖНО! В соответствии с пунктом 2 статьи 438 ГК РФ, молчание, то есть отсутствие как положительного, так и отрицательного ответа на сделанное предложение, это не акцепт (не принятие). Однако в силу требований пункта 3 статьи 438 ГК РФ акцепт может быть выражен в форме конклюдентных действий (осуществления поставки, отгрузки товаров, внесения аванса и т. д.) со стороны акцептанта, что подтверждает его намерения заключить (продлить) предложенную сделку.

Правила направления письма о пролонгации договора

Для наглядности предлагаем ознакомиться с образцом письма о продлении договора аренды. Он может быть использован на практике, для адаптации достаточно изменить реквизиты организации, направляющей письмо, данные получателя, сведения о заключенном соглашении, действие которого продляется, и сроке продления. Его можно скачать в разделе «Документы и бланки» в начале статьи.

Второй шаг для договоров аренды с определением срока – это направление контрагенту предложения расторгнуть договор. Это вторая стадия мирного урегулирования спора, и именно она является обязательной для последующего обращения в суд. Если не соблюден этот досудебный порядок, то суд попросту не примет иск к рассмотрению.

Срочные договоры и бессрочные

Срок рассмотрения дела в суде – два месяца. Прибавим к этому времени срок направления документов противной стороне, срок на принятие искового заявления и в итоге прибавляем к 30 дням еще примерно два с половиной месяца. Получается три с половиной месяца.

После суда

• Не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
• Переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им, и эти недостатки не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору, и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
• Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии в договоре – в разумные сроки.
• Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

1. Обратиться к другой стороне и предложить продлить договор на тот же срок с теми же, либо иными условиями.
2. Предложить пойти на соглашение и при его достижении оформить дополнительное соглашение в письменном виде о продлении периода найма (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 450 и пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).

Действия до истечения срока

Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора. Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

Способы продления

1. Заключить новый контракт.
2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Акт может составляться в нескольких экземплярах и подлежит подписанию арендатором и арендодателем. Перед тем, как подписывать данный документ, арендодатель должен сверить фактическое состояние передаваемого имущества с описанием его состояния. Если в акте возврата не отражено действительное состояние имущества, то арендодатель может не подписывать такой документ и потребовать арендатора вернуть имущество в надлежащем состоянии.

В случае когда неустойка за неоплату фактического пользования имуществом в договоре не предусмотрена, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов на сумму долга по ст. 395 ГК РФ при просрочке внесения арендной платы за период с момента прекращения договора до момента возврата имущества.

Как правильно произвести возврат арендованного имущества арендодателю?

Перечень не обязательно должен включать в себя только те документы и принадлежности, которые были переданы арендатору вместе с имуществом. Стороны могут расширить его и предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы. Например, таким документом может быть заключение эксперта о техническом состоянии имущества (для подтверждения того, что оно возвращается в надлежащем состоянии). В случае когда получение дополнительных документов связано с материальными затратами, в договоре рекомендуется указать ту сторону, которая несет такие расходы.

1. Арендное соглашение является бессрочным.
2. Арендные отношения без такого послания будут автоматически продлены (что делает аренду, оформленную на неопределенный период).
3. Один из участников соглашения сторон не исполняет возложенные на себя обязанности. Наиболее распространенная ситуация – отсутствие оплаты за аренду.

Когда требуется уведомление?

Учитывая, что такой документ является двухсторонним соглашением, его преждевременное прекращение может нарушить права другой стороны. Однако, независимо от причин разрыва договора – участники соглашения обязаны действовать согласно требованиям законодательных норм РФ, в которых перечислены основания для прекращения сотрудничества или согласно требований подписанного арендного соглашения.

Основания для расторжения сделки арендодателем

4) Дальнейшие действия осуществляются путем заполнения содержательной части документа, где отображается информация по договору аренды, подлежащему прекращению. Здесь требуется отметить название и номер договора, дату и место его заключения, с указанием сторон, подписавших документ.