Субаренда Жилого Помещения И Налоги: документы, изменения, советы

Содержание

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Субаренда Жилого Помещения И Налоги. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

Правила регламентируются Уголовным кодексом и статьёй 615 ГК РФ. Они могут даже не включаться в документ, положены по умолчанию. Остальные детали оговариваются до составления договора. Допустимы изменения по соглашению сторон.

Договор аренды с правом субаренды

Жильё может использоваться только по назначению. Поскольку квартиры предназначены для жильцов, то и пересдача возможна лишь для этой цели. Открыть на чужой жилплощади офис или салон красоты нельзя.
Квартиру запрещено использовать в целях, противоречащих законодательству РФ. Арендатор не откроет игорный клуб на территории жилья, сданного внаём.
Срок субаренды не превышает длительность договора аренды.

Юридические основы субаренды квартир

Обязательно заключать и в дальнейшем не забывать продлить договор аренды под субаренду.
Включать в него обязанности арендатора. Указывать, что в случае порчи имущества или пропажи вещей он обязуется всё восстановить.
Заключать договор через юриста.
Брать залог.

При появлении споров в этом правоотношении рекомендуем уладить их в устном порядке, в личной беседе. Если человек оказался в затруднительном положении и просрочил платёж – можно предоставить ему отсрочку. Испортил имущество – обязать ликвидировать проблему.

Значительная часть жилищного фонда в России арендуется физическими и юридическими лицами. Среди граждан в большей степени распространена сдача недвижимости в наем, как способ дополнительного заработка. Одновременно с этим, сейчас повсюду распространение приобрела субаренда квартиры.

Понятие субаренды жилого помещения

Фактически с согласия владельца недвижимого имущества, наниматель выступает уже как арендодатель и регулирует условия нового соглашения. В этой ситуации контроль сделки может, осуществляется и собственником жилья.

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2021 N Ф05-6553/2021).

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Некоторые граждане запускают бизнес на субаренде квартир. Он может оказаться прибыльным, если все правильно спланировать, изучить все плюсы и минусы, выявить подводные камни данного вида заработка. Требуется вложить деньги в рекламу и предусмотреть законные стороны вопроса. Тогда и прибыль будет весьма неплохой.

Прибыльно ли заниматься субарендой?

За примерно равнозначный объект цены в центре и на окраине города будут варьироваться. На прибыль влияют все эти факторы. Также немаловажным является и то, сколько туристов посещают город, численность его населения. Открывать такой бизнес в небольшом населенном пункте убыточно.

Бизнес на субаренде

Перед тем, как начинать бизнес на субаренде квартир, сдающихся посуточно, нужно создать бизнес-план. Сделаем примерный расчет при условии, что арендуются две квартиры: одна в центре, другая на окраине города. Рекомендуется арендовать меблированные объекты, чтобы дополнительно не тратиться на них. В договоре с собственником нужно предусмотреть возможность сдачи в субаренду.

Срок заключения вторичной аренды не может превышать периода первоначального соглашения между фактическим владельцем и арендодателем. Другие права и обязанности сторон сделки, а также период и сумма оплаты регулируются пунктами договора субаренды по соглашению участников правового отношения.

+7 (499) 553-09-05 — Москва

Преимущества вторичной сделки при сдаче жилья есть у субарендатора. Получив согласие арендодателя на возможность передоверия, он обладает возможностью самостоятельно выбрать съемщика, установить плату и срок получения средств. При этом сумма денег обычно превышает стоимость первоначальной аренды.

Список документов

Вопрос: Наиболее развитая система передачи жилья во временное пользование – посуточная сдача квартиры. Соответственно съемщики меняются регулярно и в короткий срок. Как в этом случае заключать договор субаренды и получать согласие владельца? Павел.

Во-первых, вы должны заручиться разрешением хозяина на дальнейшую пересдачу квартиры. Уже выполнение одного этого условия убережет вас от многих неприятностей. Но вы, как арендатор, будете в ответе за всё, что натворят в квартире ваши арендаторы.

Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры. Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении.

Предмет и условия соглашения

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Гражданско-правовые отношения

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Цель субаренды

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

На рынке присутствует много риэлтерских агентств, которые рыщут в поисках, как снять квартиру для субаренды. Это тяжелый бизнес, пробиться в нем новичку очень непросто. Хотя для них это направление является побочным, но каждый рад получить дополнительный заработок.

Этот бизнес имеет свою специфику, каждый из партнеров пытается переложить скрытые расходы на другого. Перед тем, как открывать свое агентство, необходимо набраться опыта в качестве простого риэлтора, наработать связи.

Бизнес-план и расчеты

Полноценный бизнес на субаренде торговых площадей квартир помещений связан с большим количеством юридических тонкостей и волокиты. Обойти это практически невозможно, если предприниматель ведет полностью легальную деятельность, и без помощи юриста в таких делах обойтись невозможно.

Большая компания молодых людей может организовать в квартире такой погром, что вам придется собирать по кусочкам телевизор и мебель! Если заселяете пару студентов, не отъезжайте далеко от дома, понаблюдайте.

Как избежать обмана со стороны арендаторов

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Хотя суточный платеж и составляет 1000, но надо предусмотреть ситуацию отсутствия клиентов, время на въезд-выезд. Вряд ли имеет смысл закладывать в проект более 20 «рабочих» дней. Их этого вычитаем плату собственнику, и получаем 5000.

Дополнительно подписывается акт приема – передачи. В него подробно вписывается все имущество, находящееся в квартире. Очень хорошо, если кроме стандартного набора мебели присутствует холодильник, микроволновая печь, стиральная машина и кондиционер.

Поиск помещения

Месячная аренда однокомнатной квартиры эконом или бизнес – класса в хорошем месте стоит 15 000. Расчет производится для небольшого областного города, в столицах эта цифра выше, в маленьких городках – ниже, но и стоимость субаренды там изменяется в соответствующих пропорциях.

Если владелец объекта не был проинформирован о субаренде, а арендный договор не предусматривает данного условия, то договорные отношения между субарендатором и арендатором могут быть прекращены.
Если договор заключается на срок от 1 года, то он подлежит обязательной регистрации, которая накладывает на объект обременение – в результате при желании продать недвижимость владелец может столкнуться с проблемами при поиске покупателей.
Если срок действия субарендного договора превышает срок действия арендного, то первое соглашение признается юридически недействительным.
Есть риск неоплаты субаренды, в результате чего арендатор столкнется со сложностями по выполнению финансовых обязательств перед собственником. В случае если субарендатор более 2 раз подряд задержал оплату, договор с ним расторгается.
Если субарендный договор заключен до оформления арендного соглашения, то первый документ признается ничтожным.

срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
если договорные обязательства между владельцем и арендатором завершены, необходимо перезаключить договор с собственником на правах арендатора;
в арендном и субарендном договорах условия о ремонте в помещении должны быть аналогичными;
суберандный договор нельзя пролонгировать – его можно только перезаключить, если перезаключается и основной арендный договор.

Условия для субаренды

Д-т 1030 К-т 3510 при получении предоплате на ее сумму;
Д-т 1210 К-т 6010 на сумму акта оказанных работ/услуг;
Д-т 1210 К-т 3130 на сумму НДС;
Д-т 3510 К-т 1210 – перекрытие суммы дебиторской задолженности по аренде.

В нашем мире на рынке услуг большое место занимают арендаторы. Снимая одно помещение, они начинают его пересдавать. Им выгодно сдавать третьим лицам, потому что может быть так, что изначально они арендовали большие площади, и часть из них никак не используется, а деньги уплачиваются.

Суть сделки

Ищите квартиру преимущественно в новых домах. Жильцы не знают друг друга, бдительных старичков мало. И ни у кого не возникнет вопросов по поводу частой смены квартирантов.
Желательно, чтобы собственники квартиры были людьми среднего возраста и повышенной занятости. Они отлично понимают, что вы не хотите внезапных вторжений на свою территорию. Пожилая владелица-пенсионерка будет регулярно наведываться с инспекцией, причем, без предупреждения и звонка.
Идеальный вариант – это хозяин жилплощади, который живет в другом городе. Конечно, если у него не будет мамы-пенсионерки, которая захочет проверить квартиру в его отсутствие!
Сразу обговорите с владельцем жилья условие, что обо всех встречах вы будете договариваться заранее, исключая возможность спонтанных визитов.
Возможен вариант, когда собственник квартиры в курсе того, как будет использоваться его квартира. В таком случае, вам предстоит лично обсудить все нюансы.

Стоит искать квартиру в том районе, где хорошо развита инфраструктура. Центральные районы города всегда пользуются спросом. Если речь идет о спальном районе города, то рядом должны находиться магазины, остановки общественного транспорта, стоянки такси, торговые центры. Дешевая квартира на окраине города вряд ли будет интересна гостям. А вам она принесет только убытки.
Подбирать квартиру стоит в зависимости от целевой аудитории. Если рядом располагается институт или колледж, то жилье будут часто снимать студенты, которые ищут недорогие варианты. Чтобы сократить свои затраты, они часто объединяются в компанию из 3-5 человек и снимают двухкомнатную квартиру. В этом случае не стоит тратиться на аренду однокомнатной квартиры с евроремонтом, потому что за сохранность мебели и техники придется отвечать вам. А молодежь – народ непредсказуемый.
Если же квартира находится в центре города или в районе с большим количеством ресторанов, ночных клубов и развлекательных центров, то уровень жилья должен быть соответствующий. Красивый ремонт, качественная мебель и вся необходимая техника будут обязательными условиями большинства клиентов.
Чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в удобном месте.
Учтите, что вам необходимо будет подключить беспроводной интернет и ТВ. Наличие этой услуги интересует практически всех клиентов.

Постельное белье и полотенца. Рассчитывайте, что на каждое спальное место необходимо 2 комплекта, чтобы после отъезда одного гостя, у вас было готово чистое белье для следующих клиентов. Количество полотенец также зависит от количества гостей.
Одеяла и подушки необходимы для каждого спального места. Такие вещи не требуют регулярной чистки, хотя запасной набор не помешает.
Посуда. Позаботьтесь о наличие в квартире стаканов, тарелок, вилок и ложек. Рассчитывайте приборы на возможное количество гостей. Например, в однокомнатной квартире их будет не больше трех. Не забудьте о кастрюле и сковороде, возможно, гости захотят сами что-то приготовить.
Салфетки, туалетная бумага, мыло, губки, веник и совок, чистящие и моющие средства должны быть в каждой квартире.
Утюг, гладильная доска и сушилка для белья.

Сравнение затрат на реализацию идеи с нуля с покупкой действующего бизнеса:

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. При его заключении стоит руководствоваться нормами главы 35 ГК РФ, которая регулирует правила сдачи внаем жилого помещения.