Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Образец Договор Купли Продажи Будущей Недвижимости. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи будущей недвижимости (далее — «основной договор»), расположенной по адресу: _________________________ (указать индивидуализацию предмета договора, например: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
1. Предмет договора
4.4. При заключении основного договора по вине какой-либо из Сторон позднее срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, с виновной Стороны взыскиваются пени в размере _____% от стоимости недвижимости за каждый день просрочки. Под виной Покупателя понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи недвижимости, а также отказ от выполнения других, согласованных Сторонами условий и форм расчетов по настоящему договору.
5. Особые условия
3.2.1. В течение _____ дней с момента вступления настоящего договора в силу перечислить на расчетный счет Продавца денежную сумму в размере _____ (__________) рублей в соответствии с п. 5.2 настоящего договора.
В настоящее время инвестиционная деятельность по финансированию строительства и реконструкции недвижимости осуществляется, как правило, на основании инвестиционных договоров и договоров простого товарищества. Право на существование первых вытекает из Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее — Закон N 1488-1) и Федерального закона от 25.02.2021 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ). Заключение договоров простого товарищества регулируется гл. 55 ГК РФ.
Инвестиционные договоры
Федеральный закон от 30.12.2021 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Смешанный договор
Вывод Пленума ВАС о том, что инвестиционный договор не является особым видом договора, не предусмотренным Гражданским кодексом, а представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по мнению отдельных экспертов, может стать основанием для изменения подходов к налогообложению деятельности заказчиков (застройщиков). Поскольку созданный на принадлежащем заказчику (застройщику) земельном участке объект является его собственностью (подлежащей государственной регистрации) и в ЕГРП должен регистрироваться переход (а не возникновение) права собственности к инвестору, инвестиционные по своему характеру отношения для целей налогообложения могут быть квалифицированы налоговыми органами и судами как операции по реализации недвижимого имущества. Тогда взнос инвестора представляет собой полученную заказчиком (застройщиком) предоплату по договору купли-продажи будущей недвижимости. Соответственно, возникает обязанность начисления «авансового» НДС, а затем и обложения налогом стоимости переданного инвестору объекта. Кроме того, строителям предлагается задуматься и о последствиях по налогу на прибыль.
5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.
3.5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.
2. Описание Недвижимости
_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________
Собственно, такие условия делают невозможным дальнейшее существование многих застройщиков, работающих сегодня на рынке жилой недвижимости. Ведь идея долевого строительства как раз и заключается в том, что застройщик зарабатывает, возводя здание на деньги дольщиков (своего рода беспроцентный кредит), а дольщик, в свою очередь, получает жилье, которое ему обходится дешевле рыночной стоимости.
Не вызывает сомнения тот факт, что для застройщика было бы идеальным решением перейти от ДДУ прочих схем к договору купли-продажи будущей недвижимости. В то же время этот договор не получил распространения именно по той причине, что для покупателя сделка в таком формате не сулила ничего хорошего. Впрочем, могут быть исключения — в том случае, если застройщик имеет возможность каким-то образом обеспечить залоговые обязательства (на соответствующую сумму), договор вполне имеет право на жизнь (например, это может быть поручительство банка).
Интересно ли это покупателям? Баланс ценового преимущества и рисков
В течение последних лет законодательство, регулирующее отношения между застройщиками и дольщиками, претерпело серьезные изменения. В значительной степени усилилась степень защищенности покупателей недвижимости на разных стадиях возведения объектов (по ДДУ). Однако каждая инновация должна кем-то оплачиваться, и в данном случае все расходы легли на плечи застройщиков, что дополнительно усугубляет их положение в момент снижения спроса, которое наблюдается на рынке новостроек в последнее время.
Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.
Что вы узнаете
Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.
Возможные риски для покупателя
Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.
Однако в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию другой стороны суд имеет право вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Следует помнить, что регистрации подлежит не сам договор продажи, предмет которого — недвижимость, а переход права на нее.
По договору продажи недвижимого имущества (здания, сооружения) покупатель одновременно с получением права собственности на данную недвижимость получает права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею. В тех случаях, когда продавец одновременно и собственник земельного участка, где находится проданная недвижимость, покупатель получает право собственности или право аренды на указанную часть земельного участка.
Основные элементы договора
Важно помнить, что законодатель сделал исключение и установил некоторые особенности продажи жилых помещений: договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться заключенным только с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Это значит, что при продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат не только переход права собственности, но и соответствующий договор.
На практике оснований для расторжения подобных договоров может быть множество — от значительного изменения цен на рынке недвижимости в период между заключением предварительного договора и моментом подписания основного до банальной финансовой несостоятельности будущего покупателя.
Законодательство не определяет понятия «предварительный договор» или «договор о намерениях», что порождает правовые коллизии на практике в связи с тем, что договаривающиеся стороны часто совершают письменные сделки, поименованные именно так. Некоторую ясность в этот вопрос в части предварительных договоров купли-продажи недвижимости внес Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 11.07.2021 № 54. В частности, п. 8 указанного постановления определяет, что при рассмотрении соответствующих споров в судах последним надлежит рассматривать такие договоры, как договоры купли-продажи будущей (той, что будет создана или приобретена в будущем) недвижимости, содержащие условие о предоплате. Соответственно, к предварительному договору о продаже недвижимости применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса при наличии условия, подпадающего под действие ст. 487 о предварительной оплате.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости — правовое регулирование
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — образец этого документа, грамотно составленный с юридической точки зрения, в условиях отсутствия достаточного правового регулирования указанной процедуры поможет избежать ошибок в процессе совершения сделки такого рода. Кроме того, он позволит сторонам избежать дополнительных расходов. О составлении такого договора и пойдет речь в нашей статье.
Официальный портал государственного органа, осуществляющего функции по регистрации сделок с недвижимостью, перехода триады прав от одного собственника к другому, обременений на земельный участок или квартиру, располагает еще и информацией о том, какому образцу должны соответствовать договоры по отчуждению квартиры, дома, земельного участка или доли в праве на указанные категории.
Образец договора купли-продажи квартиры
Воспользоваться готовой формой документа или привести имеющийся пакет бумаг под установленный законом образец можно на нашем сайте (все бланки взяты с официального сайта Росреестра и действительны на 10 марта 2021 года).
Образец договора купли-продажи недвижимости
По правилам жилищного, гражданского и градостроительного законодательства на частный дом, после его ввода в эксплуатацию, оформляются правоустанавливающие документы, в противном случае таковой признается самовольной постройкой. При продаже такой объект не может фигурировать в договоре, поскольку он не поставлен на государственный учет.
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
[полное наименование покупателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
Примерная форма договора купли-продажи будущей вещи (строящегося здания) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
Судам следует иметь в виду, что по смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.
4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимого имущества переходит на Покупателя с момента государственной регистрации права собственности за Покупателем в Едином государственном реестре недвижимости.
Оставить комментарий
1.4. Продавец передает Покупателю Недвижимое имущество полностью свободным от прав третьих лиц и гарантирует, что Недвижимое имущество не состоит в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеет ограничений (обременений), в том числе не выступает предметом залога.
Порядок купли-продажи недвижимости
4.2. Право собственности на Недвижимое имущество по настоящему Договору возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.