Анализ Затрат Недвижимости В Аренде

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Анализ Затрат Недвижимости В Аренде. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2021 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2021 год

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

«НДС, получаемый от арендаторов, компенсирует инвестору НДС, уплаченный при покупке объекта. В Германии эта система работает автоматически: государство сразу исключает НДС из стоимости объекта, а налог на услуги брокера и другие издержки при покупке компенсируются из будущей арендной платы»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Расходы: главное — прописать выгодные условия в контракте

К доходам также можно отнести амортизацию. Это снижение налогооблагаемой стоимости недвижимости за счёт её потенциального износа. Например, если недвижимость стоит 10 млн евро, из которых 2 млн — это стоимость участка, то, поскольку земля не подлежит износу, амортизироваться будут 8 млн. Если допустить, что амортизация коммерческого здания составляет 2 % в год, то из налогооблагаемой суммы ежегодно будут вычитаться 160 тыс. евро. Помимо этого, из налогооблагаемого дохода будут вычитаться проценты по кредиту.

Расходы собственника в зависимости от типа аренды

При аренде торговых центров арендная плата иногда взимается в виде процента с годового товарооборота (от 3 до10 %). Якорные арендаторы (компании, снимающие не менее площадей объекта) обычно платят меньше остальных.

Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год. В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту.
6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью арендодателя, кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Что такое арендная плата?

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное – правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

— Передаваемые права на недвижимость. Земельные участки для коммерческого использования передаются как на праве собственности, так и на праве аренды. В собственности земельные участки продаются, в большинстве случаев, частными лицами. В аренду земельные участки предоставляются муниципальным образование г.Альметьевск для строительства многоэтажных жилых домов, общественных центров и объектов. Стоимость аренды меньше, чем полное право собственности, однако также отличается в разы в зависимости от площади, целевого назначения земельного участка, объектов строительства.

Анализ рынка объектов оценки, недвижимости и его структуры

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

Особенности анализа рынка недвижимости при проведении оценки стоимости

Формирование цены . Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp» , которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение оригинальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения оригинальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, РУКОНТЕКСТ, etxt.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии так, что на внешний вид, файл с повышенной оригинальностью не отличается от исходного.

Определение рыночной стоимости затратным методом

С развитием рынка недвижимости и расширением инфраструктуры городов выросло и количество факторов, которые влияют на стоимость офисных помещений. Если всего несколько лет назад, факторов, способных повлиять на стоимость офисных помещений, было всего несколько, то сегодня это целый список.
Рассмотрим основные из них: 1112

Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании — это ее лицо и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его место расположения. Соответственно офис дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться (например, близость к выходу из метро) и если он лучше выглядит (дорогая отделка, хорошие дизайнерские решения и т.д.).
Тип здания.
Год постройки – новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.
Юридическая документация – наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
Управление зданием – профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.
Конструктивные решения – обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).
Нагрузка на межэтажные перекрытия – допустимая нагрузка — 400-450 на 1 кв.м.
Планировка и отделка – открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется: по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.
Окна – современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.
Инженерия – лучшие современные системы инженерного оборудования здания.
Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.
Телекоммуникации — оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
Электроснабжение – два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
Парковка – наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.
Охрана – круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
Лифты – современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
Инфраструктура – услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

Определение денежного потока.

Для определения объема требующейся информации для оценки офисного здания необходимо:
1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).
2. Провести интервью с заказчиком и собственником.
3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.
В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы.

Рис. 1. Информация необходимая для оценки
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка офисной недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка офисной недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке офисной недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).
Необходимая информация для оценки офисной недвижимости. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

Общее состояние и динамика цен на рынке офисной недвижимости.
Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка;
Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки.

Основные источники информации.

Специализированные справочники и программные комплексы.
Информация специалистов рынка недвижимости – риэлторов, девелоперов , строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
Интервью с собственником и управляющим объекта.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

данные о юридическом положении объекта;
данные о физических характеристиках объекта;
данные о состоянии земельного участка;
данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

интервью с заказчиком/собственником объекта оценки;
внутренняя документация;
осмотр и техническая экспертиза объекта.

Внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.
Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.
Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.
Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Одной из весомых статей затрат будет реклама. Помните, что экономить на этом нельзя. Обязательно нужно постоянно рекламировать свое агентство, чтобы оно было на слуху. Использовать сразу все имеющиеся способы продвижения не нужно. Во-первых, не все они являются эффективными. Во-вторых, это может не только снизить рентабельность, но и вовсе лишить вас прибыли. Подходите к выбору способов рекламы разумно. Наиболее действенными рычагами воздействия на рынке недвижимости будут следующие их виды:

Юрист может быть внешним совместителем (особенно на первых парах). Его задача – консультирование риэлторов по спорным вопросам. Зарплата юриста сдельная, зависит от количества оказанных им консультационных услуг. Если нанимать своего юриста не хочется или это оказывается невыгодно, можно воспользоваться услугами специальных контор (аутсорсинг).

Производственный план

1. Необходима регистрация предприятия. Это может быть ИП или ООО. Также если необходимо, то можете открыть расчетный счет. Нужно использовать следующие коды ОКВЭД:

• 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества
• 70.31.11 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества
• 70.31.12 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества

1. Стоит обзавестись печатью. Это не обязательно, но договор с печатью вызывает у клиента больше доверия.
2. Предоставление риэлтерских услуг сегодня не является лицензируемым видом деятельности.
3. Нет законодательных актов, регулирующих данный вид деятельности.
4. Не обязаны риэлторы регистрироваться в СРО. Свою деятельность они регулируют самостоятельно.
5. Предприниматель имеет возможность выплачивать ЕНВД (за исключением Москвы). Он также может использовать УСН «Доходы» 6% или УСН «Доходы минус расходы» 6-15 % (ставка определяется в зависимости от региона). При выборе ЕНВД предприниматель может производить расчеты без ККМ.

• Свидетельство о праве собственности
• Список прописанных в данной квартире и их согласие на аренду (заверенное нотариусом)
• Если речь идет о субаренде, то необходим первичный договор и согласие собственника

Бизнес, связанный с арендой недвижимости, относительно несложный и прибыльный, однако без правильно спланированной рекламной компании, ждать больших доходов не стоит. Поэтому затраты на размещение рекламы аренды недвижимости в периодических печатных изданиях или в интернет-порталах должны найти свое отражение в вашем бизнес-плане.

Юридическое оформление бизнеса по аренде помещений

Получив в наследство квартиру, ни дня не сомневался, что буду ее сдавать. Квартира расположена в центре города, доход получал относительно стабильный, но небольшой. Поэтому стал планировать расширение своего бизнеса. Однако столкнулся с проблемами в расчетах затрат и юридическими вопросами. Решил обратиться к специалистам и приобрел готовый бизнес-план посуточной аренды помещений в компании План Про. Представленная в нем финансовая модель была проста и понятна даже мне, хотя я не имею экономического образования. Бизнес-план помог мне грамотно рассчитать свой бюджет, а также надежно подкрепить свой бизнес с юридической стороны. В результате предложенной мне экономической стратегии я расширил свой проект до 10 объектов и зарабатываю теперь более 200 000 в месяц чистыми.