Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.
Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.
Эффективный возраст
Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.
Поэтажный план содержит чертеж помещений, а экспликация к нему определяет ведения о параметрах объекта недвижимости (в том числе, размер общей и жилой площади). Получение поэтажного плана с экспликацией может потребоваться для составления проекта перепланировки и его согласования в уполномоченных органах. Учтите, что зафиксировать изменения после проведения перепланировочных работ можно только путем составления технического плана и представления его в Росреестр для кадастрового учета. Органы БТИ не обладают полномочиями по изготовлению технических планов, эти функции выполняет кадастровый инженер (в штате БТИ также могут числиться кадастровые инженеры, в этом случае они могут оформить технический план ).
Что такое износ здания?
Согласно абз. 12 п. 44 Инструкции N 157н при поступлении (приобретении, получении) объекта основных средств, ранее бывшего в эксплуатации, дата окончания срока полезного использования определяется в порядке, предусмотренном абзацами 3-9 п. 44 Инструкции N 157н, с учетом срока фактической эксплуатации поступившего объекта. То есть для определения срока полезного использования бывшего ранее в эксплуатации здания в целях принятия его к учету в составе основных средств и начисления амортизации необходимо выполнить следующие действия:
Порядок получения справки
В 10 амортизационную группу (срок полезного использования свыше 30 лет), согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2021 N 1, входят все здания, кроме вошедших в другие группы (здания с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями). Объект, по которому возник вопрос, является зданием 19 века постройки. Соответственно, нет оснований предполагать, что срок его полезного использования может быть менее 30 лет.
В соответствии с Едиными нормами, по зданиям со сроком полезного использования свыше 30 лет могут быть установлены нормы амортизационных отчислений в диапазоне от 0,4 до 2,5 в зависимости от характеристик таких объектов. Так, для зданий двухэтажных всех назначений, кроме деревянных всех видов; зданий одноэтажных с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями, с площадью пола до 5000 кв. м установлена норма амортизационных отчислений 1,2 (83 года).
4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.
При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.
Физический износ дом и почему он происходит
Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.
- Прежде всего, узнайте, когда был построен дом. Особенно настороженно следует отнестись к покупке здания, чей возраст перешагнул за полувековой рубеж. У таких зданий показатель износа не может быть ниже 50%. Узнайте, когда последний раз проводился капремонт здания, в чем он заключался.
- Обратите внимание на состояние несущих балок, потолка, крыши, полов, перекрытий. Они не должны иметь заметных трещин, следов гнили, плесени, повреждения насекомыми и мышами.
- Проверьте, нет ли следов присутствия в доме мышей, крыс и других вредителей. Такие «жильцы» способны сильно портить электропроводку, подтачивать перекрытия и несущие балки.
- Обратите внимание на то, как и из каких материалов выполнена электропроводка, на какой номинал она рассчитана. Посмотрите, не моргает ли в здании свет, нет ли иных признаков неблагополучия (провода в старой изоляции, следы коротких замыканий на распределительных щитах и т.п.).
Правительство установило требования к жилым помещениям, которыми необходимо руководствоваться, если в договоре условия о качестве отсутствуют. Еще следует обратить внимание на то, что если качество имеет отклонения от установленных требований, это обстоятельство является поводом для изменения цены в соответствующую сторону.
Как самому определить износ здания?
Первый – для целей налогообложения, так как величина налога на недвижимость зависит и от кадастровой стоимости жилья. А она зависит от величины износа жилого помещения. Второй ответ – необходимость убедиться в реальном состоянии квартиры, ее безопасности. От этого зависит цена, размеры будущих вложений. При покупке недвижимости, также, как и любого другого имущества, существенным условием договора является качество предмета покупки. Именно об этом идет речь в статье 469 ГК РФ.