- Помещениями, предназначенными для совместного пользования. То есть межквартирными площадками, лестницами, лифтами и лифтовыми шахтами, коридорами, колясочными, чердаками, техническими этажами, мусоропроводами и мусороприемными камерами, котельными, бойлерными, элеваторными узлами и другим инженерным оборудованием.
- Крышами.
- Ограждающими несущими конструкциями – фундаментами, несущими стенами, плитами перекрытий, балконными плитами, несущими колонами.
- Окнами и дверями, расположенными в подъездах, перилами, парапетами.
- Механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим оборудованием, благодаря которому обеспечивается беспрепятственный доступ в дом инвалидов.
- Землей, на которой расположено здание с элементами благоустройства и зелеными насаждениями (границы участка определены государственным кадастровым учетом).
- Автоматизированных измерительных систем учета потребления ресурсов.
- Иных объектов, обслуживающих многоквартирный дом, например, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, автостоянок, гаражей, спортплощадок.
Как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество
Поскольку доля в нежилом помещении не обладает статусом обособленного самостоятельного объекта, то дольщики при желании имеют право выдела своей доли из общего имущества согласно статье 252 ГК РФ, которое может быть осуществлено как по общему соглашению, так и по суду.
Нюансы и подводные камни совместного пользования нежилым помещением при договоре о долевой собственности
Распоряжаться своей долей коммерческой недвижимости – значит продать, сдать внаем, подарить, передать в безвозмездное владение или ин. Без согласия собственников иных долей ни одно из этих действий осуществить не выйдет – таков закон.
К выделению доли имущества в натуре можно прибегнуть в том случае, если по каким-либо причинам нет возможности установить полноценный режим использования имеющегося нежилого помещения (например, ввиду возникновения непреодолимых разногласий между совладельцами такого помещения).
Как устанавливается режим пользования имуществом?
Заключение такого соглашения осуществляется в тех случаях, когда помещение возводится не своими силами (например, будущие совладельцы самостоятельно наняли строительную организацию, которая осуществит возведение по разработанному ранее проекту офисного центра), а будущие совладельцы вносят денежные средства, чтобы получить гарантию права собственности на конкретное помещение после того, как здание будет сдано приемочной комиссии.
Что такое договор (соглашение) и когда он необходим?
При этом, при заключении такого договора, совладельцы могут даже не знать о существовании друг друга, так как сторонами такого договора будут выступать лицо, вносящее денежные средства и выступающее в последующем в качестве приобретателя определенной площади (или помещения) в таком доме, и непосредственно застройщик, получающий выгоду от продажи возводимых им площадей.
- информация о сторонах процесса;
- наименование и адрес судебной инстанции;
- указание разновидности заявления (о выделении доли);
- описание сути рассматриваемого дела (причины, по которым стало невозможным совместное эксплуатирование);
- указание сведений о соглашении (были ли предложения о заключении);
- план строения и предполагаемый способ разделения помещений (отдельный вход, возведение стен);
- данные о свидетелях (если они есть);
- прошение к суду;
- опись прикрепленных документов;
- дата и подпись.
По окончании оформления каждый владелец получает свой оригинал документа. Сособственник, желающий выделить свою долю, должен обратиться со своим оригиналом соглашения в госслужбу кадастровой регистрации (Росреестр).
Сроки
- информация о сторонах (указание данные всех совладельцев);
- дата подписания и место;
- местоположение здания (точный адрес);
- его составляющие части (количество помещений);
- функциональные помещения (склады, подсобки);
- площадь всего строения (определяется в квадратных метрах), этажность;
- доли (размер в м 2 ) каждого совладельца;
- план (схема) строения (с указанием выделяемого помещения);
- правоустанавливающая документация (договор покупки, наследственное свидетельство, приватизационные документы);
- документ на недвижимую собственность;
- указание (если они есть) и условия использования сервитутов – возможность использования чужой территории (например проходить к своему помещению через соседское);
- подписи всех сособственников.
- паспорт собственника или его представителя;
- нотариально оформленная доверенность на представителя;
- квитанция об оплате госпошлины;
- соглашение о выделе доли из общего недвижимого имущества;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества;
- свидетельство о госрегистрации права собственности;
- справка об инвентаризации из БТИ;
- техпаспорт помещения;
- кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества.
Это, согласно пункту 2 статьи 244 ГК РФ, общая собственность, доли участников которой определены. Общей собственностью в соответствии с п. 1 статьи 244 ГК РФ является недвижимость, находящаяся во владении двух или более лиц.
Что такое долевая собственность?
Поскольку доля в нежилом помещении не обладает статусом обособленного самостоятельного объекта, то дольщики при желании имеют право выдела своей доли из общего имущества согласно статье 252 ГК РФ, которое может быть осуществлено как по общему соглашению, так и по суду.
Кадастрового типа паспорт и тех. план – это абсолютно разные вещи. Практически один документ считается дополнением другого. В паспорте отображается основные сведения об объекте, а в плане можно отыскать точные данные.
После окончания периода, клиент должен сам прийти в многофункциональный центр, и взять кадастровую документацию в случае одобрения.
Порядок раздела недвижимости
- бумажный тип документа приносится в российский реестр лично;
- электронный тип, подкрепленный виртуальной подписью инженера, предоставляется в реестр через сайт госуслуг;
- документ, записанный на носителе, подкрепленный цифровой подписью специалиста, подается личным образом.
- написать письмо в адрес остальных собственников;
- направить телеграмму;
- обратиться к нотариусу и через него направить уведомление о предстоящей сделке по продаже доли в коммерческой недвижимости;
- разместить объявление о продаже в интернете на сайте Росреестра, если количество остальных собственников больше 20.
Кого нужно уведомить о продаже доли в праве на нежилое помещение
Обратите внимание! Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон.
Пример описания извещения в описи вложения:
Поскольку сделка по продаже доли в нежилом помещении совершается через нотариуса, то в большинстве случаев сам текст договора составляет нотариус. Но бывают случаи, когда помощь нотариуса не требуется, или стороны настаивают на своем договоре, в этой ситуации рекомендуем указать следующие разделы в соглашении о покупке доли:
Оспаривая включение в состав затрат расходов по уборке и вывозу снега с дворовой территории ответчик не приводит убедительных доказательства довода о том, что дворовой территорией пользуется исключительно истец, иные собственники лишены возможности пользоваться парковочными карманами и дворовой частью земельного участка. Данные расходы ответчик также считает неразумными и необоснованными.
Как видно, суды полагают, что оговорку в статье 135 ГК РФ («если иное не предусмотрено договором») применительно к недвижимости следует толковать так, что если договором об отчуждении недвижимости не предусмотрено ссылок на принадлежности, значит, они не перешли приобретателю.
С принципом исчерпания прав суды также увязывают невозможность признания вещей принадлежностью к помещениям в составе здания.
Юридические риски при эксплуатации недвижимости
Довод ответчика о неправильном определении коэффициента участия в расходах (0,046 вместо используемого истцом 0,072) судом отклоняется, поскольку отсутствуют доказательства обслуживания истцом помещения школы и отдельно стоящего 3-этажного здания, которые обслуживаются самостоятельно. Данный довод также подтвержден решением суда по делу А45-22777/2021, в котором установлено, что долю ответчика истец правомерно определил исходя из соотношения полезной площади, занимаемой ответчиком к полезной площади, занимаемой собственниками и обслуживаемой истцом.