1. Существует ли у владельцев жилого помещения порядок пользования квартирой. Если смотреть на данный фактор с практической точки зрения, то можно выяснить, что у целых 98 процентов людей очень сложно определить порядок пользованием жилой площадью. Если данный фактор все же выявлен, то это положительно влияет на стоимость доли (ее стоимость возрастает). Порядок пользования жилой недвижимостью совладельцами можно подтвердить при помощи следующих документов:
Надо оценить подороже, чтобы в интересах ответчика, то назначат оценщика из «Юноры». Надо подыграть в пользу истца, назначат, например «Канонъ». Хорошее поле для коррупции, если Вы поняли логику. Хорошо будет всем: оценщику, адвокату, судье, истцу, желающему выкупить подешевле. Всё оплатит несчастный ответчик, у которого долю выкупят с дисконтом против его воли.
Особенности оценки доли в квартире
Самая распространенная ошибка собственников долей в квартире, при выкупе доли в квартире, это исчисление стоимости доли от рыночной стоимости всей квартиры, путем простого умножения ее цены на размер доли.
Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:
Обратите внимание!
Как правило, стороны самостоятельно договариваются о цене сделки, после чего указывают эту сумму в тексте договора. В уведомлении другим собственникам нужно указать аналогичную стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.
Оценка стоимости доли в квартире
Для независимой оценки всегда используются показатели рыночной стоимости жилья в этом регионе или населенном пункте. Если стороны выбрали вариант с кадастровой стоимостью квартиры, для определения цены доли рассчитывается пропорциональное соотношение.
- документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
- сведения из БТИ;
- копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
- паспорт собственника объекта;
- документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
- кадастровый паспорт помещения;
- справки о проведении перепланировки, если она имела место;
- документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.
При этом под РСД подразумевается рыночная стоимость объекта, РСН – это рыночная цена недвижимости, РД – размер доли, а К – понижающий коэффициент. Последний определяется расчетным способом и представляет собой степень реализации имущества.
Факторы, влияющие на увеличение цены
Задаваясь вопросом, как оценить свою долю в квартире для продажи, следует обратиться к профильному закону. Например, к субъектам оценочной деятельности законодательство относит физических лиц, которые соответствуют определенным требованиям:
Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.
Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.
Документы
- выписка о наличии/отсутствии обременений на квартиру;
- документы из БТИ (справка о прописанных гражданах);
- копия свидетельства о праве собственности из Росреестра;
- персональные документы (паспорт, свидетельство о браке/разводе);
- документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорта);
- правоустанавливающие документы;
- план перепланировки, утвержденный кадастровым инженером.
Пример. Итак, чтобы самостоятельно рассчитать стоимость доли, отчуждаемой в пользу 3-его лица, понадобится использовать следующую формулу «(рыночная стоимость всего жилья ÷ количество всех долей * размер своей доли) ÷ 30-50% понижающего дисконта + все ценообразующие факторы». Если рыночная стоимость жилья составляет 6 млн. рублей, а собственник решил реализовать принадлежащую ему ¼ доли, то с учетом понижающего дисконта (скидки) цена его доли будет составлять от 750 000 рублей. Однако это значение не будет окончательным – понадобится также прибавить или отнять все ценообразующие факторы, указанные выше.
Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.
Документы
Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).
Например, претендента или собственника 4 человека, значит, каждый имеет право на 2,5 миллиона рублей. При оценке ликвидационной стоимости каждый получит по 1 миллиону 250 тысяч рублей, но эта сумма будет переоценена после выплаты всех имеющихся долговых обязательств перед третьими лицами.
10 мин. Трансп. от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка ^ Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за более дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.
Корректировка На Долю В Квартире
«О налогах на имущество физических лиц». До этого налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости имущества, которая отражает только качественные и технические характеристики объекта – год постройки, износ здания, материал, этажность, назначение, наличие обременений. В итоге налог получался довольно приемлемым и незаметным, особенно для старого жилого фонда.
Ведь в будущем он может просто сдать свою часть в аренду новому хозяину и оба останутся при своем интересе: первый имеет дополнительный источник дохода, а второй проживает в отдельной квартире.
Есть ли проживающие в квартире или она свободна. У жилья может быть несколько хозяев, но они могут только иметь имущественное право, но не проживать там и не быть прописанными.
Если же часть комнат в квартире смежные, то стоимость доли, напротив, будет меньше.
От чего зависит стоимость доли в квартире?
- при заключении договора имущественного страхования;
- если владелец хочет внести свою долю в уставный капитал создаваемого им предприятия;
- при расторжении брака для решения имущественных вопросов с бывшим супругом;
- при оформлении договора кредитования, когда жилье выступает залогом по обязательствам.
Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.
Процесс оценки
Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.
Факторы, оказывающие влияние на цену
Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [1]. Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.
Признаки доли в квартире
Для рассматриваемого объекта оценки возможно лишь продолжение использования в том состоянии, в каком он находится сейчас: квартира из жилого фонда не может быть использована иначе, чем для целей проживания. Следовательно, такое использование будет являться физически и финансово осуществимым, юридически значимым и возможным, финансово целесообразным и максимально эффективным.
Характеристика объекта оценки
Исходя из цели оценки, параметров объекта оценки, совокупности доступной информации, для оценки 1/2 доли права владения квартирой наиболее целесообразным является использование сравнительного подхода. Объем сделок купли-продажи квартир в Москве достаточно большой, что позволяет использовать данный подход. Для проведения оценки целесообразно применить метод сделок и использовать качественное сравнение цен.
Используя универсальную формулу, вы сможете узнать, сколько стоит отдельная доля в квартире. Разумеется, цена может быть как выше, так и ниже – в этом и суть рынка недвижимости. Выкупную стоимость устанавливает продавец. Формулы помогут рассчитать приблизительное значение и не прогадать с расценками.
При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».
Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу
- иметь высшее экономическое образование по направлению оценка недвижимости (допустимо юридическое с дополнительными курсами по оценочной деятельности);
- застраховаться на случай ошибки в результатах;
- состоять в СРО;
- пройти квалификационную аттестацию.
Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.
Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.
Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу
Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».