Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Сдача Комерческой Недвижимости В Субаренду На Усн. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Столичная компания применяет УСН с объектом обложения доходы и ставкой 6%. Основной деятельностью фирмы является выполнение строительных работ. В качестве оплаты по одному проекту предприятие получает административное здание площадью 300 кв. м. на улице Знаменка района Хамовники (Москва). Руководство решает сдать недвижимость в аренду на длительный срок. Однако наиболее выгодным вариантом становится сотрудничество с крупной корпорацией – плательщиком НДС.
- Собственник сдает здание в аренду по невысокой цене. Чтобы обосновать пониженную стоимость, арендатору вменяют в обязанность содержание объекта и прилегающей к нему территории. Налог на УСН снижается, ведь он зависит от валовой выручки. Поскольку владелец недвижимости не может принимать к вычету издержки, потерь он не несет.
- Арендатор, напротив, включает оплату охраны, уборки, коммунальных услуг и текущего ремонта в коммерческие расходы. Это уменьшает расчетную базу по налогу на прибыль. Издержки признаются обоснованными. Поскольку часть «коммунальщиков» работает на ОСНО, выставленный НДС можно возместить из бюджета, что дополнительно уменьшает фискальную нагрузку арендатора.
- Капитальный ремонт собственник производит за свой счет, так как изменения носят характер неотъемлемых улучшений (решения АС Москвы по спорам А40-110569/15-40-885 от 20.10.17 и А40-66686/17-133-625 от 26.07.17).
Перевести доход от арендного бизнеса в наличную форму предпринимателям сложнее. Выручку разрешено использовать в личных целях без дополнительной оплаты налогов. Однако банки вправе устанавливать лимиты выдачи средств с коммерческих счетов.
Плательщиками данного налога в соответствии с положениями главы 26.2. НК РФ являются организации и индивидуальный предприниматели, сумма дохода которых за предыдущие 9 месяцев не превысила 112 с половиной миллионов рублей. Также не могут использовать упрощенную систему налогообложения хозяйствующие субъекты, имеющие филиалы, а также банки, страховщики, инвестиционные фонды и прочие соответствующие лица.
Особенности УСН
Если нежилое помещение физическим лицом или индивидуальным предпринимателем передается в аренду физическому лицу, то порядок исчисления и уплаты НДФЛ осуществляется собственником помещения самостоятельно.
Применение ОСНО
Аналогичная ситуация возникает у арендаторов, арендующих нежилые помещения у федеральных и муниципальных органов, в обязанности которых входит исчисление, удержание и перечисление в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость в отношении суммы ежемесячной арендной платы. В такой ситуации, они также выступают в качестве налоговых агентов.
Второе помещение смотрим по тем же параметрам и даем баллы, отталкиваясь от исходного помещения, его параметров и баллов за параметры, но с учетом качество параметров нового помещения. Например, в помещении-эталоне было за местоположение 17 баллов, а это тянет на 15 или 19, то пишем 19 — 2 или 19 +2
- которые сразу торгуются, не смотря на помещение
- предлагают все сделать «в черную», это не указывать, это не показывать
- внутренние ощущения, что с арендатором не комфортно
- сетки и мелкий бизнес
- с такими же товарами, как у соседей
- нелегальные деятельности (игровые автоматы, алкоголь без лицензии и прочее)
Переговоры с собственником
- Затраченное время: 2-3 недели плотного поиска
- Средняя цена: 1200 руб/метр
- Площадь помещения: 60 кв м
- Разница в аренде: на 20% больше, чем сняли
- Срок: не дольше, чем на 11 месяцев
- Условия: 1 мес каникул, вы берете задаток(за последний мес)
- Прибыль: 1 месяц каникул 1200 х 60 = 72021
- Со второго мес: 240 руб х 60 метров = 14400 руб
- Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
- Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
- Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
- Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.
Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.
Субаренда «в квадрате»
Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.
ЕНВД я плачу за розничную торговлю, а сдача помещения в аренду это другой вид деятельности. Мне кажется, он подлежит другому налогообложению. В налоговой сами не знают как сделать и предложили поступить так, заплатить за 3 квартал НДС с этих сумм, потом написать заявление, чтобы меня освободили от НДС (т к сумма не превышает 2 млн. руб), а потом ещё с этих сумм 13% в конце года. Но что то они загнули, получается уже 31% в итоге.
УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений
- Подготовка пакета бумаг.
- Пользование услугами экспертного оценщика, чтобы узнать реальную стоимость своего помещения, соответствующую рыночной стоимости на дату расчета.
- Рекламные акции – подача объявлений, использование услуг рекламных фирм для поиска нанимателя.
- Прием звонков от предполагаемых нанимателей и ведение переговоров.
- Устный договор об условии сделки.
- Запись к нотариусу для совершения сделки.
- Встреча сторон договора у нотариуса.
- Составление, прочтение и подписание договора аренды.
- Выдача ключей от помещения арендатору.
- Регистрация договора в ЕГРН (если это требуется).
- Оплата госпошлины за регистрацию договора.
Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения
Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.