Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Нужно Ли Соглосовывать Строительство Второго Этажа Ъ. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Добрый день! Поскольку у вас долевая собственность на земельный участок, для реконструкции необходимо участие и согласие всех собственников участка. Так как дом и земля неотделимые части. Из этого вывод: необходимо ваше согласие , либо сделают тихо, но не смогут согласовать.
Добрый день! Для оценки Вашей ситуации очень важно знать на землях какого назначения и вида разрешенного использования расположены земельные участки? Зарегистрировано ли Ваше право на дом? Если да, то как он позиционируется в правоустанавливающем документе — как жилой или нежилой? Требования СНиП 30-02-97 к соблюдению расстояний между строениями жилого и нежилого назначения, а также в зависимости от материала стен, различаются.
Управлением архитектуры выдано разрешение на реконструкцию жилого дома со строительством
Управлением архитектуры выдано разрешение на реконструкцию жилого дома со строительством 2-го этажа. При этом расстояния от границы земельного участка составляет 30см. Граница земельного участка между собственниками была установлена по решению суда. Оба участка и жилые дома стоят на кадастровом учете и являются собственностью проживающих в них людей. Законно ли Управление архитектуры выдало разрешение на возведение 2-этажа без согласия собственника соседнего участка.
Принцип надстройки еще одного этажа на уже готовом здании практически такой же, за исключением демонтажных работ – полностью снимается крыша и чердачное перекрытие. Используя колонны на собственном фундаменте, установленные по внешнему периметру дома, можно не только увеличить несущую способность здания, но и существенно расширить жилплощадь.
Минус такого решения – разная теплоемкость стен, и, как результат, тепловая нагрузка на систему отопления. Это нужно учитывать еще при планировании перед покупкой котла – его мощности может не хватать на весь дом.
Устройство межэтажных перекрытий
Чаще всего выбор основывается на финансовых возможностях. Мансардный этаж получается дешевле – нет необходимости возводить стены, а все затраты идут на утепление кровельного пирога. Нагрузка на здание также получается меньше, что позволяет делать стены и фундамент менее прочными, и, как результат, более дешевыми.
Владельцы спорной квартиры не получили согласия 100% собственников помещений в данном МКД. Кроме того, ВС РФ установил, что на общем собрании собственников не уточнялось, что реконструкция приведёт к присоединению части общего имущества к квартире и его уменьшению. Собственники квартиры провели реконструкцию и уменьшили состав общего имущества незаконно.
Верховный Суд РФ уточнил, что в данном случае владельцам квартиры нужно было получить 100% голосов, потому что реконструкция уменьшала состав общего имущества МКД. Есть нюанс: решение ОСС должны принять единогласно все собственники или единогласно все собственники, участвующие в собрании, с получением письменного согласия на реконструкцию от не принимавших участия в ОСС собственников.
Незаконная перепланировка
На общем собрании собственников обсуждение указанного вопроса имело успех: «за» проголосовали 100% голосов собственников помещений МКД. Всего в голосовании приняли участие собственники, обладающие 68,45% помещений в МКД.
Ваш 2-й этаж, может повлиять на нижний этаж дома. Сначало нужно было получить разрешение на строительство второго этажа. А если б Вы построили пятиэтажный дом, где потом разрешение дали бы только на два этажа?Нужно обратиться в БТИ, придется узаконить всё ч/з суд. Но если Ваш покупатель согласен и так купить,то продавайте. Имейте ввиду, если в последующем выяснится, что Ваш 1- этаж по нагрузке не выдержит 2-й этаж, покупатель может подать в суд на возврат. Конечно, Вы можете заранее пригласить специалиста ( например, строителя), чтоб выяснить по поводу нагрузки 2-го этажа, если хотите продавать без узаконивания.
Здравствуйте, Елена! Узаконить изменения без суда — можно, как реконструкцию, в упрощенном порядке. Для этого Вам нужно вызвать БТИ и заказать новый технический паспорт, а дальше — обращаться в Росреестр.
Продать быстро — можно, разве что, очень дешево. Мало кто из покупателей согласится покупать при таком существенном расхождении между документами и действительностью.
Поэтому стоит вначале все узаконить, а уже потом продавать.
Хотя покупателя можно начинать искать и раньше.
Проверено ЦИАН
К словам коллег могу добавить, что палаты Росреестра, не все так легко принимают документы как реконструкцию. Порядок действия следующий: 1. Вызываете БТИ, 2. Заказываете технический и кадастровые паспорта в БТИ, 3. БТИ ставят вам пометки во всех паспортах, что разрешение на переоборудование не предъявлено, 4. Подаете на регистрации документы в Росреестр и пишите заявление на ликвидацию старого дома, 5. Дальше на усмотрения регистратора. У меня были случаи, когда в одном районе принимают на регистрацию, а в другом отказывают в регистрации.
Старые стеновые панели сохраняют стабильность до тех пор, пока не происходит перегрузка от новых конструкций. И если разрешение от экспертов получено, можно смело строить мансарду или начинать возведение второго этажа.
Оценка рисков
Старый дом не всегда располагает к экспериментам, поэтому чаще всего для расширения полезной площади применяются легкие каркасные или щитовые конструкции. Как построить второй этаж из панелей своими руками:
Усиление старых стен
- Предварительная оценка экспертов поможет выяснить, готов ли деревянный дом к дополнительным нагрузкам.
- Экспертиза покажет техническое состояние фундамента, перекрытий, стеновых панелей.
- Заключение определит необходимость и способ укрепления всей конструкции.
Однако нормами материального права количественный критерий «значительности» реконструкции не установлен. Например, если переоборудовать техподполье в подвальное помещение, а чердак — в мансарду или увеличить этажность, то площадь здания может увеличиться в 1,5 — 3 раза. Тем не менее в случае такой реконструкции создания новых объектов права — помещений «дополнительных площадей» не происходит, имеет место изменение существующего объекта права собственности.
Для оценки значительности реконструкции при государственной регистрации необходимо использовать только правовой критерий — установление факта изменения существующего объекта либо создания нового. Данный факт должна удостоверить организация технической инвентаризации (ОТИ, БТИ). Постановлением Правительства РФ от 04.12.2021 N 921 (в ред. от 19.03.2021) утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее — Положение о технической инвентаризации). Согласно п. 12 Положения сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок проводится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9) . Приказом Госстроя России от 31.05.2021 N 120 (в ред. от 02.09.2021 N 331) утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, согласно которым каждый объект идентифицируется инвентарным номером. Объекту с измененными характеристиками присваивается реестровый номер, первоначальный инвентарный номер сохраняется. Иными словами, при внеплановой технической инвентаризации после строительных работ БТИ должно учесть либо изменение, либо создание объекта.
———————————
Инвентаризация должна проводиться собственником в указанных случаях, а не по истечении «срока действия» документов БТИ, установленного в разных регионах произвольно — от 1 года до 5 лет.
В силу ст. 12 абз. 4 п. 6 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 (далее — Правила ведения ЕГРП), площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.
После осуществления строительных работ учетные параметры зданий и помещений меняются и уже, естественно, не соответствуют правоустанавливающим документам, с описанием объекта на момент его приобретения. Как ни странно, несмотря на вышеуказанные нормы, это порождает немало сложностей при государственной регистрации прав, возникших до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31.01.98).
В п. 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, в частности изменения при незначительной реконструкции объекта. Какие изменения считать существенными и что понимать под незначительной реконструкцией? В регистрирующих органах различных регионов применяются произвольные критерии: «не более 10%», «без выхода за габариты» , «без изменения этажности», «не более 50 кв. м» и пр.
———————————
В г. Москве такие работы называют «реконструкция в габаритах существующего права собственности».
#1 Opii Opii —>
Регистрационные действия после завершения строительных работ определяются следующими факторами:
— возник ли новый объект взамен ранее приобретенного;
— было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект до его изменения.
Если строительные работы привели к созданию нового объекта , необходима государственная регистрация возникновения права. Основание — разрешение на ввод (акт приемки) в эксплуатацию. Необходимые условия — предоставление земельного участка для реконструкции (ст. 218, 222, 263 ГК РФ, ст. 55 ГСК), а также отсутствие прав иных лиц, финансировавших реконструкцию под обязательства передачи им объекта или помещений в нем. Внесенная до реконструкции регистрационная запись о праве собственности погашается, в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта .
———————————
«Существенная реконструкция» в терминологии Правил ведения ЕГРП.
При регистрации прав на проданное здание в стадии ремонтно-реставрационных работ автору пришлось столкнуться с рекомендациями регистрационной службы «ликвидировать» существующий объект и зарегистрировать право на новый объект после завершения работ. От «ликвидации» здание спасло то, что оно являлось памятником истории.
В проекте и в техническом паспорте таких домов отсутствует мансардное помещение, поэтому выполнив работы по переоборудованию чердака в мансарду, вы нарушаете все имеющиеся у вас на дом документы, и мансарда будет признана в законном порядке самовольной пристройкой, что в свою очередь повлечет за собой применение к владельцу дома соответствующих мер.
Разрешение для частного дома
Получить разрешение на монтаж мансардного помещения в многоэтажном доме, т.е. над вашей квартирой, находящейся на самом верхнем этаже, довольно-таки сложно. Но в последнее время встречается много домов, оборудованных мансардой вместо чердачного помещения.
Разрешение на строительство в многоквартирном доме
Вы решили заменить чердачное помещение в собственном доме мансардным жилым помещением, или проживаете на верхнем этаже многоэтажного дома и возникло желание неиспользованное помещении сверху оборудовать под мансарду? Возникает вопрос, а нужно ли иметь разрешение на демонтаж такого плана и куда необходимо обратиться?
Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.
Смысл идеи
- Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
- Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
- Проведение реконструкции (собственниками);
- Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
- Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.
Порядок передачи части чердачного помещения
Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.