Использование схемы с искусственным завышением стоимости недвижимости сопровождается рисками для обеих сторон. При этом продавец рискует больше. В связи с этим, рекомендуется отказаться от использования схемы при таких факторах:
Когда не стоит завышать стоимость квартиры
Основной причиной является отсутствие денежных средств на первоначальный взнос. Его размер в большинстве случаев составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. В зависимости от конкретной банковской организации взнос может колебаться в диапазоне от 5 до 50%.
Причины завышения стоимости квартиры
- Отказ в оформлении долгового соглашения и занесение в черный список – в банковских компаниях работают специализированные сотрудники, которые смогут выявить подлог за счёт сравнения кадастровой и рыночной стоимости недвижимости;
- Отказ в возврате излишних средств по ипотеке от продавца – при желании получить дополнительные наличные средства по ипотеке надо учитывать, что вся сумма перечисляется продавцу. Он может поступить недобросовестно и не вернуть деньги;
- При вскрытии факта предоставления заведомо ложных документов есть вероятность открытия уголовного дела.
Оценщик, понимая, что понятие «рыночная стоимость» – довольно размытое (сегодня она одна, завтра другая), вполне может указать в отчете требуемую цену квартиры, тем более, что никакой финансовой ответственности за это он не несет.
Риски Продавца при завышении стоимости квартиры
Во-вторых, когда менеджер банка убедился в реальной платежеспособности заемщика и посчитал, что нет серьезных оснований для того, чтобы заемщик не обслуживал кредит. Риск для банка в этом случае оценивается как низкий. Поэтому, ради продажи еще одного ипотечного кредита, банк вполне может закрыть глаза на эту схему с завышением стоимости квартиры в Договоре купли-продажи.
Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры
Во-первых, когда тренд рынка направлен вверх, то есть цены на недвижимость растут. А значит, купленная сегодня квартира, допустим, за 100 руб., завтра уже будет стоить 105 руб. (т.е. стоимость ипотечного залога увеличивается).
- Достигается договорённость с продавцом путём переговоров о завышении. Возможно, это будет небесплатно. Иногда продавцы просят вознаграждение за участие в подобных схемах по завышению. Стороны договариваются обозначить в договоре купли сумму выше, чем существует на деле. Продавец предоставляет фейковую расписку о взятых наличных в объёме разницы между правдой и ложью о завышении.
- Покупатель составляет расписку для продавца, в которой указывает, что взял в долг сумму денежных средств, составляющей разницу между реальной и завышенной стоимостью.
- Расписка, составленная продавцом, предъявляется в банк для доказательства взятия наличных. На основании этой бумаги финансовая компания перечисляет на счёт продавца денежные средства в объёме полной стоимости квартиры при завышении.
Ошибочные причины завышения цены
- Свидетельство о собственности — наиболее важный документ, подтверждающий то, что собственник является не кем иным, как собственником. Данную бумагу отменили в начале 2021 года. То есть если покупаемый объект был приобретён до этого времени, свидетельство у продавца есть, и оно необходимо. Если покупаемый объект был приобретён после указанного времени, свидетельства у продавца нет. В этом документе указан собственник, адрес и площадь жилья, регистрационный номер.
- Документ основание — это бумага, после подписания которой у продающей стороны появились права на владение покупаемой квартиры. Человек мог купить объект, получить в дар, приватизировать, получить в наследство.
- Паспорт продавца— кредитор просит, что бы свой паспорт продавец лично привёз в отделение банка. При личном присутствии продавца кредитный менеджер сверяет данные паспорта и делает копии всех страниц.
- Выписка из ЕГРН— эту справку заказывает покупатель или банк. В ней указаны все владельцы объекта и действующие ограничения.
- Технический паспорт— он или есть в наличии или его нет. В случае его отсутствия необходимо будет заказать дубликат. В нём обозначены характеризующие особенности объекта: дата возведения здания, состав стен, материал перекрытий, этаж и этажность, площадь всех помещений квартиры. Его может заменить кадастровый паспорт.
Риски для продавца при завышении
- При оценке недвижимости оценщиками происходит ориентация на среднюю стоимость аналогичных объектов, продающихся в обозначенном районе. Иногда эта цена выше рыночной, что и отображается оценочной компанией в отчёте. Происходит непреднамеренное завышение.
- Неосознанное завышение бывает связано с ошибкой в бумагах на квартиру. Завышена площадь недвижимости или случайно омоложен год постройки дома.
- Устаревшая информация в отчёте оценочной компании так же бывает причиной неосознанного завышения цены недвижимости. Реальность на рынке недвижимости меняется быстро, и отчёт, созданный месяц назад, может не соответствовать сегодняшним ценам. Указанная в отчёте стоимость может случайно стать завышенной.
Любые игры с цифрами в договоре чреваты последствиями, и зачастую непоправимыми. Конечно, можно взять у покупателя расписку о получении денежного займа на ту сумму, которой ему не хватает для оплаты первоначального взноса и по которой впоследствии можно будет взыскать соответствующую сумму. Однако следует четко для себя уяснить: если речь идет о значительной сумме, она должна будет откуда-то взяться у покупателя – это раз. Во-вторых, нужно понять, что платежеспособность покупателя должна позволять оплачивать и кредит, и задолженность по расписке. Другими словами, постарайтесь получить максимум информации от покупателя о его финансовых возможностях. Полагаю, в Вашем случае необходимо рассмотреть возможность оформления залога имущества: например, транспортного средства. Для большей уверенности к оформлению сделки старайтесь привлекать специалистов-юристов. Надлежащая экспертиза документов и грамотное оформление помогут предусмотреть все возможные последствия и избежать проблем в будущем.
Сейчас банки перепроверяют отчеты об оценке при одобрении объекта недвижимости очень жестко, и возможность такого мошенничества сведена к минимуму, так что, скорее всего, сделку завернут на этапе согласования объекта ипотеки. Ищите другого покупателя.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если Вам предложили то, что Вы здесь описали, то Ваш основной риск – не получить 20% от цены продажи. Причем доказать факт отсутствия платежа Вы не сможете, так как уже отдадите в банк расписку. К тому же, Вам доподлинно известно, что у покупателя этих денег нет. Скорее всего, Вам предложили обмануть банк, завысив стоимость квартиры в договоре купли продажи на те самые 20%. Таким образом, Вы получаете всю сумму из кредитных средств, покупатель не вносит своих денег, а банк получает в обременение квартиру по завышенной цене. Ваш риск в том, что, если суд признает данную сделку недействительной, Вам придется вернуть покупателю и банку сумму, указанную в договоре купли-продажи, то есть на 20% больше, чем Вы фактически получили. Или же Вы будете объяснять в суде, как Вы вступали в сговор с покупателем с целью введения банка в заблуждение и обналичивания кредитных средств. Чем для Вас это обернется – решать будет суд.
Основным риском для покупателя при оформлении ипотеки с завышением является то, что банк переводит на счет продавца сразу всю сумму сделки, указанную в договоре купли-продажи, в том числе и ту часть суммы, которая является завышением.
В любом случае продавец тут рискует мало, так как покупатель не сможет его обмануть, ведь банк самостоятельно переведет на счет продавца всю стоимость сделки, указанную в договоре, и уже сам продавец будет отдавать покупателю лишнюю часть суммы.
Риски для продавца
В этом случае продавец должен уплатить подоходный налог, так как он владел недвижимостью менее 5 (пяти) лет в размере 13 %. Однако суммой, с которой высчитывается налог, является не стоимость продажи, а разница между суммой, за которую продавец сам купил квартиру, и суммой нынешней продажи. То есть в указанной ситуации продавец должен будет заплатить 13 % от 1 миллиона, а именно 130 000, вместо 26 000, которые он уплатил бы с 200 000, которые добавил к стоимости.
Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма, на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.
Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга. Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя. Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.
Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен
Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком. Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.
350 т.р. — это типа первоначальный взнос, которым должен располагать Ваш покупатель (таковы условия предоставления ипотечного кредита). Форма договора у Сбербанка жесткая. По договору купли-продажи эти 350 т.р. будут переданы продавцу при подписании договора, далее по тексту будет фраза примерно такого содержания «подписывая данный договор продавец подтверждает, что указанную сумму получил» ПЛЮС банк для подтверждения факта наличия первоначального взноса у своего заемщика попросит от продавца расписку на полученные деньги. Расписка будет храниться в банке!
Анна Смирнова
А теперь представим себе ситуацию, если вдруг регистрация сделки не пройдет по тем или иным причинам и покупатель откажется от приобретения квартиры. Конечно все, да и банк кстати тоже, все прекрасно понимают, но деньги получены при подписании договора. а вдруг?! Подумайте хорошенько перед тем как идти на такой риск.
Проверено ЦИАН
Вот Вам подсказка: в простой письменной форме на нужные суммы и на нужные сроки сделайте договора займа. Если Ваш покупатель идет на «хитрости» и предлагает Вам в этом поучаствовать (рисковать), то предложите этот риск ему. Согласиться?! Дерзайте.