Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Продажа Комнаты В Коммунальной Квартире В 2021 Году. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Если предыдущий собственник комнаты умер, а наследник еще не вступил в право собственности, придется ждать, пока он сделает это. Обычно сроки вступления в наследство составляют 6 месяцев. Когда наследник оформит собственность , расскажите ему о желании продать свою комнату и попросите отказ либо выкуп.
Если ваши соседи отказываются написать отказ от выкупа, но при этом и не собираются покупать жилье, действует правило 30 дней. Через 30 дней с момента уведомления других собственников комнат в квартире вы можете приступать к оформлению сделки, потому что молчание приравнивается к отказу.
Если собственники неизвестны
📒 Документ, удостоверяющий право собственности. Обычно это выписка из ЕРГН с указанием права собственности на недвижимость. Если ее нет, получите выписку в Росреестре или предоставьте договор купли-продажи, документы, подтверждающие вступление в наследство, договор дарения на ваше имя. Но в большинстве случаев все равно придется получать выписку из ЕГРН.
В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.
Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.
Как получить согласие соседей
Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.
Для примера расскажу про цены в Василеостровском районе. В апреле 2021 года комнаты 15—20 м 2 в старых коммуналках с советской отделкой стоят от 1,4 до 2 млн рублей. В 2021 году комнаты стоили на 200 тысяч дешевле. Четкой зависимости цены от состояния и площади я не заметила.
Расположение в центре города
- Паспорт.
- Свидетельство о праве собственности. Сейчас свидетельство уже не выдают, его заменяет выписка из ЕГРН.
- Договор купли-продажи , на основании которого он приобрел право на эту комнату.
- Нотариальное согласие его жены на продажу комнаты.
Соседи
Дом. В центре города много домов дореволюционной постройки. Сейчас вся информация о технических характеристиках домов доступна в электронном виде. Посмотреть, в каком году и из какого материала построен дом, можно в системе ГИС ЖКХ в разделе «Реестр объектов жилищного фонда».
- Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
- Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.
Согласие соседей
В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.
Комната в общежитии и коммуналке: особенности продажи и покупки
Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма.
Проще всего просто отправить заказное письмо и сохранить неполученный соседом конверт. С даты возврата конверта нужно будет отсчитать 30 дней, после чего можно свободно продать комнату в коммуналке, кому угодно.
Мало того, что комната должна принадлежать продавцу обязательно на правах собственности, так еще и для осуществления сделки ему непременно требуется получение согласия соседей. За ними законодательно закреплена привилегия преимущественного права приобретения доли.
Новые правила продажи
Чтобы защитить интересы соседей коммунальной квартиры, закон закрепил за ними право преимущественной покупки. Проще говоря, они должны дать своё согласие на реализацию жилья третьему лицу в случае, если сами не пожелают стать ее собственниками.
Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.
Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире
- направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
- оформление отказов от выкупа комнаты;
- удостоверение договора купли-продажи комнаты.
Покупка комнаты в коммуналке позволяет не только проживать в своем личном пространстве, но и постепенно обзавестись целой квартирой. Например, цена 4 комнат в коммуналке может составлять 5 млн. руб., а при их планомерном выкупе уже целая квартира будет продаваться в 5-10 раз дороже.
- место фактического проживания собственника-соседа неизвестно;
- соседи избегают получения оповещения о продаже, отказываются получать заказное письмо, чинят препятствия к продаже;
- собственники проживают за границей.
Уведомление соседей о продаже
- В приватизированных соседних комнатах — граждане, являющиеся собственниками жилья. Если владелец из числа соседей — несовершеннолетний, недееспособный гражданин, необходимо обратиться с уведомлением о продаже в органы опеки и попечительства.
- В неприватизированных комнатах — районная администрация, жилищный комитет.
Преимущественное право заключается в том, что любой собственник, проживающий в квартире, вправе потребовать перевести на себя права, как на законного покупателя в судебном порядке в течение трех месяцев, если его права при продаже были нарушены. Он может воспользоваться своим правом даже тогда, когда на комнату уже найден конкретный покупатель.
В процессе продажи придется обращаться к соседям, чтобы от них получить отказ. Но перед этим рекомендуется выяснить по документам, что именно будет продаваться. В законе сказано, что собственнику принадлежит жилое помещение, которое оформлено в частную собственность. Но нельзя забывать и о местах общего пользования, которые принадлежат всем жильцам, в том числе, и собственнику комнаты в коммуналке. В случае долевой собственности право на эти места рассчитывается пропорционально всей площади помещения.
Оформление
Преимущественным правом могут пользоваться лишь те жильцы квартиры, которые сами являются собственниками своей доли. Если же они живут в помещении на основании договора социального найма, то для возможности воспользоваться правом придется для начала приватизировать помещение.
В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.
Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.
Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу
Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.
Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.
Продажа комнаты соседу
Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.
- Комнату продали за 750 тыс. В этом случае НДФЛ платить не нужно, поскольку можно воспользоваться правом на вычет в 1 млн., что больше непосредственной стоимости комнаты;
- Комнату продали за 1,4 млн., и тогда при использовании вычета: НДФЛ = (1,4 млн. — 1 млн.) * 13% = 52 тыс.;
- Комнату продали за 1,4 млн., и изначально купили за 1,1 млн., и тогда при использовании метода уменьшения на величину расходов: НДФЛ = (1,4 млн. — 1,1 млн.) * 13% = 39 тыс.
Налог при продаже доли в квартире: платить или нет?
В Москве ставка налога варьируется. Для жилья, кадастровая стоимость которого не превышает 10 млн рублей, она составляет 0,1%. От 10 до 20 млн рублей — 0,15%. От 20 до 50 млн рублей — 0,2%. От 50 до 300 млн рублей — 0,3%. Более 300 млн рублей — 2%.
Как уйти от налогов при продаже комнат в коммунальной квартире?
Узнать кадастровую стоимость комнаты, которую Вы собрались приватизировать, очень просто. Для приватизации Вам в любом случае понадобится получить кадастровый паспорт. В нем указаны площадь, общий объем, планировка, этаж и остальные параметры недвижимости, в том числе и ее кадастровая стоимость, которая будет использована для начисления налога на доходы физических лиц, если Вы эту комнату продадите, не дожидаясь истечения трехлетнего срока после государственной регистрации права собственности. Данный документ можно получить в Кадастровой Палате или МФЦ (многофункциональный центр или центр «Мои документы»), срок изготовления до пяти рабочих дней после обращения.