Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Налогообложение При Сдаче Имущества В Субаренду. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Там же, где и владельцы недвижимости ищут арендаторов, — на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.
Как заключить договор субаренды/поднайма?
Законно. Оба этих понятия регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Согласно ему понятие «наем» используется, если речь идет о сдаче жилья одним физическим лицом другому для целей временного проживания. Об аренде речь идет только в случае, если одна из сторон договора — юридическое лицо или предметом договора выступает нежилое помещение (например, апартаменты). По такому же принципу используются и понятия «поднаем» и «субаренда»: они предполагают, что снимаемая жилплощадь сдается третьим лицам — временным жильцам.
Сдавать квартиры в субаренду и поднаем — это вообще законно?
Для поднайма имеет значение и размер квартиры. Сдавать жилое помещение в поднаем можно, только если соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на человека (пункт 2 статьи 685 ГК РФ). Величина этой нормы устанавливается органами местного самоуправления и может варьироваться в зависимости от муниципального образования и того, насколько оно обеспечено жилыми помещениями. В большинстве российских регионов, а также в Москве этот показатель составляет 18 м2 на человека. Кроме того, квартиру, снятую по социальному найму, нельзя сдавать в поднаем людям, страдающим опасными заболеваниями, например туберкулезом.
Если ИП сдает объект в аренду, не занимаясь этим на постоянной основы, то можно уплачивать налог, как физ. лицо – в размере 13%. Если же аренда недвижимости – систематическая деятельность, с которой предприниматель получает регулярный доход, то нужно уплачивать налог, в зависимости от того, какая система налогообложения выбрана. Например, УСН 6% или УСН «доходы минус расходы» – 15%.
Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом
Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.
Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения
Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.
При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения
Арендная плата, уплачиваемая субарендатором, учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в том же порядке, в котором арендодатель признает арендную плату, полученную от арендатора При получении арендатором предоплаты от субарендатора налоговые последствия в части налога на прибыль аналогичны тем, которые возникают при получении арендодателем предоплаты от арендатора.
Финансовое ведомство в письме от 18.10.12 № 03-07-11/436 отметило, что обязанность исчислить и уплатить в бюджет НДС с сумм арендной платы возложена на арендаторов государственного имущества (п. 3 ст. 161 НК РФ). Следовательно, при субаренде налоговыми агентами признаются именно арендаторы такого имущества, а не субарендаторы. Выходит, что арендатор муниципального имущества не вправе переложить обязанности налогового агента по НДС на субарендатора этого имущества.
Однако суды не всегда так категоричны. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 30.09.08 № КА-А40/9153-08 указал, что отсутствие согласования с собственником о сдаче имущества в субаренду не влияет на право субарендатора уменьшить налогооблагаемую прибыль на величину документально подтвержденных расходов.
Нет согласия собственника на субаренду
Чиновники выступают против учета субарендатором «входного» НДС с сумм компенсации коммунальных услуг, выплачиваемых субарендодателю сверх арендной платы. Ведь арендодатель (и следовательно, субарендодатель) фактически коммунальные услуги не оказывает, поэтому не вправе выставлять счета-фактуры на спорные суммы (письма Минфина России от 24.03.07 № 03-07-15/39, ФНС России от 23.04.07 № ШТ-6-03/340@ и от 21.03.06 № ШТ-6-03/297@).
Контролирующая служба относится к подобным схемам негативно. Регулярно участников сделок обвиняют в извлечении необоснованной налоговой выгоды. Арбитражные суды единой точки зрения не сформировали. В ходе разбирательства особое внимание уделяют фактической роли посредника. Если он не проделывает реальной работы, вероятность удовлетворения претензий инспекторов высока. Налоговые органы не видят смысла во включении дополнительного звена в цепочку отношений.
- торговых мест стационарной и нестационарной сети без выделенных помещений для продаж (рынки, ярмарки);
- пунктов общепита без залов для обслуживания клиентов;
- объектов для временного проживания людей до 500 кв. м.;
- земельных участков под перечисленными выше сооружениями.
Варианты оптимизации фискальной нагрузки для арендного бизнеса
Вывод № 2: Уменьшить отчисления в бюджет можно путем проведения независимой экспертизы. Заключение о реальной стоимости объекта предоставляется в территориальную административную комиссию. Если исход разбирательства окажется отрицательным, потребуется обратиться в суд (ст. 403 НК РФ). Дополнительно собственники недвижимости могут воспользоваться льготами. Перечень лиц, за которыми они закреплены, приведен в ст. 407 НК РФ.
Для компаний, которые передают помещения, участки и прочее имущество в аренду, а также для фирм-арендаторов существуют особые условия налогообложения НДС. В сегодняшней статье разберем основные аспекты налогообложения НДС при аренде жилых и нежилых помещений, а также коснемся специфики учета НДС при аренде госсобственности.
Налог с аренды нежилого помещения
Ответ: В данном случае имеют место 2 операции: по получению участка в аренду, а также его субаренда. Так как аренда земли у государства не облагается НДС, «Молот» не выступает налоговым агентом по данной операции. Что касается услуг субаренды, то по ним «Молот» должен начислять НДС в общем порядке.
Арендуем госсобственность
- В случае если соглашение составляется на 1 год и больше оно подлежит обязательной государственной регистрации.
- Не подлежит сдаче в аренду техническое помещение, которое примыкает к зданию, например, лестница, лестничная площадка, только подвал или чердак
Кроме стартового капитала и договора аренды, инвестору ничего не требуется. Достаточно выбрать объект, тщательно просчитав все расходы и ожидаемые доходы, оплатить аренду и заключить договор с собственником.
Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.
Лофт для тренинга и семинара
Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.
На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. Арендатору нужно иметь в виду, что саму по себе передачу имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, которое является основанием для расторжения договора (постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2021 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53-110 и ФАС Уральского округа от 15 апреля 2021 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2021).
Постановлением суда апелляционной инстанции указанное решение было отменено в части взыскания с ответчика арендной платы. В этой части принято новое решение – об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Риски недействительности и незаключенности договора субаренды
В кассационной жалобе ответчик просил отменить решение и постановление в части возврата нежилого помещения в связи с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, выводы суда не соответствовали фактическим материалам дела и нарушали права субарендаторов как лиц, не привлеченных к участию в деле. Договор аренды, по мнению заявителя, следует признать возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, так как арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды и выполнял все его условия.