Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Можно Ли Ввести Многоквартирный Блокированный Жилой Дом В Эксплуатацию С Забором. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка. Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены. На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.
Как проходит оформление домов блокированной застройки?
Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.
Примеры различных ситуаций
Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество. Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.
- объединение нескольких жилых секций (минимум две, максимум — 10) в одно строение;
- плотное примыкание одного блока к другому посредствам общих (смежных) стен без проходов;
- наличие обязательного отдельного выхода из каждого блока на свой обособленный земельный участок и на общую территорию, где могут быть другие блокированные дома.
Блокированный дом и блокированная жилая застройка
На начальном этапе строительства ЗУ представляет из себя единое целое. Но по его окончанию необходимо будет произвести размежевание земельного участка по количеству жилых блоков, так как каждый блок, на основании ст. 49 ГрК РФ должен иметь собственный участок.
Земельный участок под блокированную застройку
Количество жилых блоков определяется ещё на стадии составления технического проекта по минимальному размеру ЗУ, определяемому градостроительным регламентом: так, если минимальная площадь земельного участка под один блок 5 соток, то на ЗУ площадью 30 соток можно построить блокированную застройку из шести блоков. Каждый земельный участок под жилую секцию ставится на кадастровый учёт.
Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция. Способ образования в этом случае должен быть «Раздел». Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ. Для того чтобы «разделить в натуре» здание (индивидуальный жилой дом или многоквартирный дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание с наименованием «жилой дом блокированной застройки».
Можно ли «часть здания» считать «блоком», если объект уже учтен в ЕГРН как жилой дом?
Тут следует вспомнить лишь одну важную особенность – согласно части 7 статьи 41 Федерального закона N 218-ФЗ учет и регистрация права собственности на помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в садовом доме не допускаются.
Можно ли зарегистрировать комнаты в жилом доме для определения его как блокированного?
Обращаем внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.
- жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
- квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Вопрос
- объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
- жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Ответ
Вместе с тем в случаях, когда здание — многоквартирный дом — изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется, на наш взгляд, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:
Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.
Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр. Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности. Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.
Отличие совмещенного жилья от многоквартирного.
- Первым делом оформляются документы на территорию.
- Для каждого блока дома необходимо предоставить равный участок земли с проведением межевания.
- Оформление каждого дома как отдельного объекта и нанесение их на градостроительный план.
На начальном этапе строительства ЗУ представляет из себя единое целое. Но по его окончанию необходимо будет произвести размежевание земельного участка по количеству жилых блоков, так как каждый блок, на основании ст. 49 ГрК РФ должен иметь собственный участок.
- объединение нескольких жилых секций (минимум две, максимум — 10) в одно строение;
- плотное примыкание одного блока к другому посредствам общих (смежных) стен без проходов;
- наличие обязательного отдельного выхода из каждого блока на свой обособленный земельный участок и на общую территорию, где могут быть другие блокированные дома.
Блокированные дома: определение, отличие от МКД, регистрация в Росреестре
Палисадники более свойственны для городских таунхаусов, представляющие архитектурные ансамбли, растягивающиеся на целые кварталы в Париже и Англии. В них проживали обычно рабочие заводов, грузчики портов и другой трудовой люд. В России популярность приобрели таунхаусы в пригородных зонах с выходом из каждого блока на личный земельный участок семьи.
Владельцы домов блокированных построек могут самостоятельно принимать решения относительно необходимости проведения ремонта в их части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. При необходимости проведения ремонтных или реконструктивных работ общей конструкции все собственники должны дать согласие на них.
В региональные программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все объекты, расположенные на территории региона, за исключением тех МКД, которые признаны аварийными и подлежат сносу.
Как получить разрешение на строительство блокированного дома
Согласно общим правилам строительства возведение дома блокированной застройки на отдельном земельном участке является незаконным. Если несколько собственников соседних участков договорились об общем строительстве, то они должны объединить свои земли в одну.
Эти два типа недвижимости имеют ряд схожих черт. Так, согласно нормативно-правовым документам, многоквартирным считается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, которые имеют выход на участок или в место общего использования.
1. Внесение отдельной части блокированного дома в реестр кадастра в качестве отдельной единицы
В общем случае можно отметить, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок (имеющий общую стену или стены с соседями) и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования. Четкой законодательной (нормативно-правовой) базы, регулирующей порядок оформления, управления и решения разных вопросов для домов блокированной постройки нет.
Разрешение на строительства дома блокированной застройки
Это ошибочное мнение, поскольку по определению, данному в 49 статье кодекса Градостроения, дом совмещенной застройки состоит из отдельных частей и воспринимается как единое целое. Таким образом, отдельный блок, в котором проживает семья или объединение отдельных составляющих не могут восприниматься отдельным самостоятельным жильем. Приравнивание части дома к целому противоречит математическим и логическим принципам.
- не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
- не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;
- имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
1. Заказать технический паспорт в БТИ либо техническое описание у кадастрового инженера
И подаём заявление о постановке вновь возникшего объекта на кадастровый учет и исключение сведений по предыдущему объекту который утратил свою силу и который нужно исключить из кадастра, Росреестра, и регистрации права на автономный жилой блок.
5. С этим диском идем в МФЦ
(это досудебная экспертиза представляет собой заключение в котором будет поставлен вопрос о том является ли дом домом блокированной жилой застройки либо если идет речь о части жилого дома у которого необходимо изменить статус является ли часть жилого дома автономным жилым блоком на этот вопрос эксперт развёрнуто отвечает в своём заключении в итоги мы имеем мотивированное заключение которое будет является основным элементом доказательственной базы в суде основным доказательством того что нам нужно изменить статус объекта с одного на другой.)
Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.
Другими словами, человек, проживающий в совмещенном доме, выходит из квартиры через отдельный, собственный выход и попадает на землю, которая находится в его собственности. Также на этом участке может стоять собственный гараж.
Блокированная застройка — это не совсем многоквартирные дома
В Письме Росреестра № 14-02689-ГЕ/17 от 6.03.2021 сказано, что при вводе в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки каждый его блок ставится на кадастровый учет в виде отдельного здания, обладающего «жилым» назначением.