- Сравнительный. Самый популярный и адекватный. Предполагает оценку на основе существующих аналогов.
- Расходный. Предполагает расчет стоимости жилья на основе того, сколько потребуется затрат на то, чтобы воспроизвести его в оригинальном виде.
- Доходный. Основан на том, сколько прибыли дает недвижимости.
Факторы, которые влияют на цену
В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.
Отдельный вход в комнату
Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.
Итак, мы выяснили, что узнать о действующей доле в квартире или доме несложно. Если у человека есть правоустанавливающий документ, нужно изучить пункт о собственниках жилья. Если сведения отсутствуют, придется заказывать выписку из ЕГРН в Кадастровой палате: лично, с выездом на дом, по почте, через Гос. Сейчас приоритет отдается онлайн вариантам – это дёшево, быстро и удобно.
- бланк заявления, заполнить который можно под контролем специалиста или заранее самостоятельно, используя типовой образец, который можно скачать чуть ниже;
- удостоверения личности сторон;
- 3 экземпляра договора дарения;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- бумаги, подтверждающие родство сторон сделки;
- согласие супруга на отчуждение имущества, если недвижимость является общей собственностью;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Документы для оформления договора дарения
Рассмотрение дела об определении частей в совместно нажитых в браке материальных ценностях может быть осложнено, например, желанием увеличить свою доли за счет уменьшения части другого супруга и иными спорами.
Если же это не единственная ваше жилье, то для безналоговой продажи придется отложить сделку до 15 сентября 2021 года. Напоминаем: минимальный срок владения не единственным жильем, купленным после 01.01.2021 года – 5 лет.
Строительство дома
В мае 2021 года вы получили квартиру по наследству от деда. В феврале 2021 оформили право собственности и получили выписку из ЕГРН. В июне 2021 продали квартиру. Вам не нужно платить налог с продажи собственности, так как срок владения квартирой начался в мае 2021 и превысил 3 года.
Квартира по наследству
Срок владения квартирой начался не с момента подписания договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации. То есть с 25 марта 2021 года. Теперь вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2021 и подать ее в налоговую инспекцию.
С согласия этого участника общество вправе выдать ему в натуре имущество такой же стоимости, в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества — действительную стоимость оплаченной части доли (п.6.1 ст.23 Федерального закона от 08.02.1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее по тексту – Закон №14-ФЗ).
Как рассчитать действительную стоимость доли при выходе участника из общества?
При расчете действительной стоимости доли следует учитывать, что НДС, полученный от покупателя под предстоящую реализацию активов, не влияет на цену чистых активов. А возмещаемый НДС (т.е. 19 счет) учитывается при расчете чистых активов (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2021 г. №3744/13).
Наиболее острым вопросом, вызывающим многочисленные судебные споры, является оценка имущества, находящегося на балансе компании.
определяется с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося на балансе общества. Этой позицией руководствуются и арбитражные суда (Постановление АС Центрального округа от 29.06.2021 г. №А14-11017/2021, решение АС г. Москвы от 11.08.2021 г. №А40-8084/2021).
С 01.02.2021 после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 03.08.2021 № 338-ФЗ).
Если вы возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом, то можете самостоятельно обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением (по форме согласно Приложения № 1 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2021 № 920).
Шаг 3. Определите цену договора
Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора. Необходимо точно идентифицировать недвижимое имущество, доля в котором подлежит передаче покупателю. Так, в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
И все же, не вникнув в детали и не задумываясь, как вообще считаются доли в квартире, но уже разочаровавшись в предложении профессионала, собственник доли зачастую обращается к риелтору, который пообещал ему большую сумму. Заключает с ним эксклюзивный договор и ожидает обещанную неспециалистом сумму. Доля, естественно, не продается. Риелтора это уже мало волнует, он лишь предлагает снизить цену, и собственник вынужден соглашаться. Доходит до того, что собственник либо расторгает договор с риелтором, так и не продав своей доли, либо снижает цену до уровня, который был изначально установлен профессионалом. На деле этот же специалист и выкупит «проблемную» долю в квартире, а собственник при этом еще и выплатит комиссионные риелтору.
Как вычислить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?
В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.
За счет чего может снижаться ликвидность и стоимость доли?
Если же собственник доли решается обратиться к профессионалу – участнику рынка долевой собственности, который отлично разбирается в вопросах ценообразования, знает, как оценить долю в квартире для выкупа, и может выкупить «проблемную» долю за 1 день, его постигает разочарование. Специалист называет реальную цену, которая на 20, а иногда и на 40% ниже той, которую озвучивают риелторы-оптимисты. Разница в том, что профессионал точно знает, как определить стоимость при продаже доли в квартире и за сколько на самом деле эту долю можно продать. А для риелтора главное – заключить договор, который затем можно будет учесть в отчете. Кроме того, профессионал сразу же выплачивает собственнику названную сумму.
- Количество содольщиков – чем больше претендентов на долю в квартире, тем меньше размер квадратных метров на каждого из них.
- Совместная собственность вообще не делится на части, т.к. принадлежит двум и более людям на общих началах.
- Согласно пункту 1 ст. 245 ГК РФ, доли считаются равными по умолчанию – изменить равновесие можно с помощью соглашения.
- Допускается отделение от долевой собственности – за счет выдела в натуре, т.е. создание обособленного помещения с отдельным входом, коммуникациями и др.
- Однокомнатная квартира делится на доли, но их нельзя представить в виде отдельных жилых комнат – не позволяет планировка.
- Совладельцы могут установить как равные, так и неравные доли – в соответствии со своими предпочтениями.
- Если метраж комнаты не соответствует заявленной доле, совладелец выплачивает или получает компенсацию от других собственников.
Соглашение об определении долей
Жилье в общей долевой собственности оформлено на нескольких собственников. Они могут приходиться друг другу родственниками или быть чужими людьми – не столь важно. Куда важнее посчитать доли в квартире из расчета общей жилой площади и количества проживающих совладельцев. Такой подсчет позволит избежать юридических, бытовых, личностных и прочих споров о квартире.
Как считаются доли в квартире
Супруги могут заключить соглашение и рассчитать доли по своему усмотрению. Например, оставить себе ⅔, а детям выделить ⅓ дроби в собственность. Подсчеты связаны с минимальной жилой площадью на одного человека. Однако такой подход не всегда уместен – если выкупленная часть небольшая, то и требования соблюсти никак не получится.
- Название договора.
- Место оформления сделки (город), дата прописью.
- Данные о сторонах-участниках сделки: их ФИО, паспортные данные, место регистрации.
- Описание реализуемого имущества. Приводятся отличительные характеристики недвижимости: квадратура, этажность здания, общая и жилая площадь. Указывается размер долей каждого из собственников.
- Стоимость имущества. Содольщики, реализующие квартиру, должны согласовать цену заранее. Каждый вправе установить сумму, которую посчитает справедливой. Если покупатель согласен купить квартиру целиком по итоговой цене, она и указывается в договоре. Рекомендуется прописать порядок расчета с каждым из содольщиков (наличный, безналичный), оговорить причитающуюся им сумму.
- Оговорка, что покупатель осмотрел квартиру, удовлетворен состоянием ремонта, выявил (не выявил) недостатков.
- Уточнение, что передача денежных средств, а также прав и обязанностей, связанных с имуществом, наступает после регистрации права собственности в Росреестре.
- Данные о количестве лиц, зарегистрированных в объекте, уточняется дата их снятия с регистрационного учета.
- Сведения о свободе, осознанности действий сторон при заключении договора, вменяемости и полной дееспособности.
- Условия расторжения соглашения, действия при форс-мажорных обстоятельствах.
- Количество экземпляров договора.
- Подписи сторон.
Содержание
- Производится идентификация личностей обратившихся. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на доли в квартире, дееспособность сторон.
- Разъяснение положений договора. Нотариус приглашает всех участников и зачитывает документ вслух, попутно разъясняя все пункты.
- Подписание договора. Закон не обязывает составлять документ, подлежащий нотариальному удостоверению, в конторе, однако подписание готового соглашения возможно только при нотариусе.
Образец договора купли продажи квартиры в долевой собственности 2021
Собственники доли в квартире могут распоряжаться принадлежащей им недвижимостью по своему усмотрению, при желании — реализовать родственнику или третьим лицам. Условия сделки фиксируются в договоре купли-продажи квартиры в долевой собственности. Нюансы процесса заключаются в том, что владельцы долей и потенциальный покупатель должны решить — заключать один договор или несколько для перехода одному покупателю всей квартиры, находящейся в общей долевой собственности.
Одной из важных частей в общем праве имущества МКД является земля под домом и придомовой участок, закрепленный за конкретным домом. Этой землей собственники владеют совместно, а значит и управляют ею в пределах своего объема права. Земля и находящееся на ней оборудование, сооружения, нуждаются в ремонте, обслуживании. Все хозяева квартир наделяются правом голоса и получают обязанности заботиться о благоустройстве согласно расчету доли земельного участка.
Расчет доли в общем имуществе многоквартирного дома основан на положениях жилищных законодательных норм (ч.1 ст. 37 ЖК РФ). Эта статья закрепляет равные права собственников помещений согласно размеру личной собственности. Чем большей площадью владеет человек, тем выше размер доли в общем имуществе.
Как рассчитать долю в общей долевой собственности
Единая формула, применяемая для выявления доли 1 хозяина, основана на выявлении площади квартиры, размеру имущества собственника (если принадлежит лишь часть от недвижимости), сумма площадей, отнесенных и учтенных в категории общего имущества.
Вопрос: Является ли выплата действительной стоимости доли (в части ее превышения над первоначальным взносом участника ООО) дивидендом в целях налогообложения прибыли (пп. 4 п. 1 ст. 251, ст. 275 НК РФ)?
Посмотреть ответ
Добровольно
На практике часть активов отражается в регистрах учета, значительно отличаясь по стоимости от рыночных цен. Примером могут служить основные фонды, конкретно — недвижимость. Даже ее регулярная переоценка зачастую не отражает изменения цен на рынке, они более мобильны, обычно демонстрируют тенденцию к росту.
Проблемные моменты при исчислении стоимости доли
Принявший решение покинуть Общество участник пишет соответствующее заявление. Оно рассматривается Собранием не более 3-х дней, а затем выносится решение. Документ можно передать лично и по почте с уведомлением. Участникам ООО дается возможность по закону выкупить долю первыми, и лишь в случае отказа бывший член организации имеет право распорядиться ею, как считает необходимым. Исключение из ООО происходит на основании протокола собрания.