Досудебная претензия по дду 2021

1. Текст должен содержать все пункты, перечисленные выше, иначе претензия не получит юридической силы.
2. Данные для заполнения условий договора, даты сдачи квартиры нужно брать из договора с застройщиком. Даже если квартира приобретена по переуступке – за основу нужно брать именно ДДУ.
3. Если к договору было подписано допсоглашение (соглашение) о переносе сроков сдачи объекта – то право на неустойку возникает при несоблюдении нового срока сдачи квартиры по договору долевого участия (по дополнительному соглашению). Старый период при этом не учитывается.
4. За дату начала просрочки берется следующий день после установленного дня передачи квартиры, а не дня сдачи дома в эксплуатацию.
5. Если дольщик дополнительно просит возместить убытки, то нужно приложить все подтверждающие документы.
6. В конце документа должна стоять собственноручная подпись дольщика – это обязательный реквизит документа.

Куда и как подавать претензию

Если в договоре долевого участия четко указаны даты возведения дома, сроки передачи объекта долевого строительства – например, не позднее 13 августа 2021 года, то этот день считается последним днем передачи. На следующий день начинается просрочка.

Когда можно подавать претензию

Правильно написать претензию застройщику очень важно – без этой информации претензию нельзя считать юридическим документом. Впоследствии суд не признает, что дольщик обращался к строителям со своими требованиями при неисполнении условий договора долевого строительства.

Даже в квартире без отделки экспертиза выявит несоответствие ГОСТам и СНИПам. В деньгах обычно такие расхождения составляют сотни тысяч рублей. В случае квартир с отделкой или таунхаусов суммы могут превысить миллион рублей.

Квартира должна быть передана по акту 31.12.2021 года и не передана в 2021 году

За два дня не имеет смысла взыскивать неустойку с застройщика поскольку трудозатраты будут несопоставимы с полученным результатом. При этом, если квартира передана с недостатками, всё изменится коренным образом. Недостатки взыскиваются в полном объёме, а сдать дом без них практически нереально.

Мораторий ДДУ на конкретных примерах

Подписание передаточного акта, с любыми формулировками, не лишает права дольщика впоследствии обратиться с иском к застройщику о взыскании денег за дефекты. Следовательно, если мораторий ДДУ по неустойке помещал её взыскать, можно отыграться на застройщике по убыткам. При таком подходе можно отыграть даже больше денег.

• убытки, которые могли возникнуть из-за срыва сроков строительства (к примеру, расходы на съем жилья);
• штрафные санкции за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя;
• моральный вред;
• судебные расходы.

Подписывать или нет подобное соглашение — личное дело каждого инвестора-дольщика. Однако ввиду этих изменений нужно осознавать один тонкий момент. Если дополнения к договору будут оформлены, а значит, дольщик согласится на изменение сроков сдачи жилья, никаких прав требовать неустойку за просрочку от первоначального этапа окончания строительства у инвестора не будет. Отказ же подписать соглашение об изменении сроков передачи объекта стройки не снимет с застройщика обязанности исполнить договор и сдать дольщику жилье.

Ответственность застройщика за нарушение даты передачи жилья

Закон «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2021 № 214-ФЗ в большей мере направлен на защиту интересов дольщика (чаще всего гражданина), как особенно уязвимой стороны в отношениях по инвестированию строительства. В связи с этим ст. 6 упомянутого закона предусматривает санкции для застройщика в случае срыва предусмотренных в договоре сроков передачи дольщику объекта строительства.

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2021 г. № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу изложенного, взятые на себя обязательства Застройщик в нарушении положений Договора надлежащим образом не исполнил. Таким образом, Застройщиком нарушены условия договора, а именно нарушен срок передачи объекта долевого строительства.

Претензия
о выплате застройщиком неустойки в связи с нарушением предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустим.

Между мной и Застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве № ____ от _____ (зарегистрирован Росреестром _____ за № ______) («Договор»), согласно которому будет построена квартира со следующими характеристиками _______________.

Основная часть

Кроме того, в результате нарушения Застройщиком своих обязательств по Договору мне причинены нравственные страдания (моральный вред), что выражается в ______. Сумму компенсации причиненного мне морального вреда я оцениваю в ____ рублей.

Приложения

Основанием для взыскания неустойки будет являться ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Если в тексте содержатся требования о возмещении морального вреда, необходимо дополнительно указать статью 15 этого закона (подробнее о взыскании морального вреда по ДДУ читайте в другом материале нашего сайта).

Взаимоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства посвящен Федеральный закон от 30.12.2021 № 214-ФЗ . В нем подробно прописан порядок устранения недостатков строительной компанией, а также действия, которые необходимо предпринять дольщику.

Когда нужно направить претензию застройщику?

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2021 N 214-ФЗ
Ст. 7 п. 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как ответить застройщику при отказе?

Т.е. я могу, условно, пойти завтра в офис застройщика, вручить ему письмо примерно содержащее: «Согласно договору такому-то срок сдачи объекта такого-то был в Июле 2021, а Акт мы с вами подписали в Марте 2021, прошу в соответствии с ФЗ «О Защите прав потребителей» возместить мне неустойку в размере (видимо 1/300 * 0,1 * Сумма по договору * Число дней просрочки). Д/С прошу перевести мне по след. реквизитам».

При расторжении договора долевого участия застройщик обязан вернуть стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами в течение 20 календарных дней со дня получения соответствующего требования. Если договор расторгается по решению суда, то застройщик возвращает указанные средства в течение 10 рабочих дней (ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Пример. По договору долевого участия стоимость объекта составила 5 000 000 рублей. Застройщик обязался передать квартиру не позднее 3 квартала 2021 года, а фактически передал 10 декабря 2021 года. Просрочка составила 70 дней. Действующая ставка рефинансирования – 4,25 %. Таким образом, размер неустойки составляет:

Пеня за просрочку требований об устранении недостатков

Чтобы передать претензию лично, нужно прийти в офис застройщика с двумя экземплярами претензии. На одном экземпляре сотрудник поставит отметку о принятии, поставит текущую дату и отдаст документ обратно. Второй экземпляр останется у заявителя.

Кроме этого, в случае, если квартира не будет мне передана в срок не позднее __. __. 20__ г. я буду вынужден в соответствие с п.1 ст.9 ФЗ об участии в долевом строительстве в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного между нами договора и потребовать возврата уплаченной по нему денежной суммы в размере _______ руб., а также возмещения мне убытков в виде разницы между ценой договора и рыночной стоимостью аналогичной квартиры, определенной путем проведения оценочной экспертизы.

Отправлять нужно ценным письмом (с описью вложения) и с уведомлением о вручении, либо иным способом, обеспечивающим фиксацию содержание почтового отправления. В описи вложения обязательно нужно указать, что вы направляете претензию и кратко указать ее суть.

Как правильно вручать претензию застройщику

Часто строительные компании имеют одно название – свое коммерческое обозначение, но по факту застройщиками разных объектов этой компании (или как они себя обычно называют «группа компаний») являются разные юридические лица, на имя которых выданы разрешения на строительство.

Однако иногда судьи ошибочно не принимают иски, если к ним не приложено доказательство направления претензии. Но самое главное – за отказ выплатить неустойку по претензии суд взыскивает с застройщика штраф в размере 50 % от требовани й.

Как правильно написать претензию застройщику о нарушении сроков сдачи дома?

1. Номер договора , дата его заключения, а также сведения о том, между кем он был заключён.
2. Срок передачи квартиры по ДДУ . Не путать со сроком ввода в эксплуатацию!
3. Фактический срок передачи, если объект уже принят.
4. Правовые основания , подтверждающие право участника строительства требовать неустойку за нарушение сроков сдачи дома от застройщика. Здесь самое главное сослаться на ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2021 N 214-ФЗ, которая устанавливает право гражданина требовать выплаты неустойки от застройщика.
5. Формула расчета суммы неустойки. Подробнее данный вопрос мы рассматриваем в другой статье.

Просительная часть (требования)

Нарушение срока сдачи дома и, как следствие, передачи дольщику квартиры – по закону влечёт ответственность застройщика в виде неустойки. Чаще всего девелоперы не спешат проявлять инициативу в этом вопросе. Для получения компенсации за просрочку дольщик должен предъявить претензию сам.

В соответствии с пунктом _____ договора, срок окончания строительства определен – _____ года, а передачи квартиру Дольщику – не позднее _______ года. Таким образом, договором устанавливается крайний срок передачи квартиры Дольщику – ______.

Скачать без регистрации

• Нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта недвижимости;
• Нарушение качества или заявленной площади объекта долевого строительства;
• Нарушение санитарно-гигиенических или эксплуатационно-технических норм проживания;
• Неправомерный рост стоимости объекта недвижимости;
• Возникновение угрозы несостоятельности (банкротства) застройщика;
• Несоблюдение гарантийных обязательств по ремонту жилого здания.

Что указываем в претензии застройщику?

• неполное завершение работ;
• нарушение норм при строительстве (некачественные работы с допущением брака);
• несоответствие плану размеров жилого помещения включительно с длиной и шириной комнат;
• нарушение сроков ДДУ о передаче жилья в собственность;
• пристройка к дому дополнительных объектов недвижимости (магазинов, кафе, ресторанов и прочих), не указанных в договоре.

Одной из животрепещущих является проблема несоблюдения застройщиками сроков строительства многоквартирных домов, что влечет несвоевременное заселение людей в приобретённое ими жилье.

Как взыскать неустойку с застройщика

Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.

В каком случае неустойка не может быть взыскана

Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.

Обращаем Ваше внимание и на то, что также важно, правильно вручить досудебную претензию дольщика к застройщику, связанную с нарушением сроков сдачи дома, ведь просто передав претензию кому-то из сотрудников, Вы не докажете, что передавали её. Перечислим три существующих способа передачи:

Существуют определённые правила составления претензии к застройщику с требованием выплаты неустойки. Хотим отметить, что неправильно составленная досудебная претензия застройщику не будет иметь юридической силы. Поэтому перечислим основные правила:

Важно знать! Обязательно к прочтению

• Самому лично в руки. Необходимо прийти в офис застройщика и передать претензию одному из его официальных представителей. При этом необходимо, чтобы на Вашем экземпляре сотрудник организации указал свою должность, фамилию и инициалы, дату принятия претензии, поставил свою подпись и печать организации.
• Отправить почтой. Необходимо отправить заказным письмом, при этом не забудьте получить и сохранить уведомление о получении.
• При помощи курьера. Курьеры быстрее почты доставят Ваши требования, главное позаботьтесь о том, чтобы курьер проследил за проставлением отметки о получении.