Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Что Делать Если Договор Аренды Истек. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Не стоит устанавливать слишком большую неустойку, поскольку в таком случае она может быть снижена в суде по требованию арендатора, причем, возможно, до очень малых сумм. В договоре можно также установить, что неустойка не может быть больше стоимости одного месяца аренды, что может позволить избежать снижения такой неустойки в суде.
Условия договора, гарантирующие защиту от неплательщиков
Однако если срок договора составляет год или соглашение действует более года, то для расторжения договора по требованию арендодателя закон требует наличие просрочки оплаты, допущенной арендатором, за шесть месяцев.
Главное – договор
Хотя любой договор аренды квартиры, содержащий информацию о сторонах, арендуемой квартире, а также о размере и сроках уплаты арендных платежей, может являться основанием для судебного взыскания с арендаторов неуплаченной ими арендной платы, но грамотно составленное соглашение может предупредить такую неуплату.
Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.
А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?
Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя. Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке. Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.
О расторжении договора аренды по инициативе арендатора
Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.
В конце августа 2021 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2021). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.
Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды
Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2021 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2021 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2021 года, посчитав эту дату последним днем аренды.
Покинул помещение «разумно и добросовестно»
Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.
В отношении физических лиц (граждан, индивидуальных предпринимателей) действует правило о том, что гражданин, сообщивший кредиторам и другим лицам недостоверные сведения о своем месте жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отметил, что истец (арендатор) ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы. Согласно материалам дела, арендные платежи вносились несвоевременно, с нарушением установленных в договоре сроков. Кроме того, на момент расторжения договора у истца имелась задолженность по арендной плате перед ответчиком (арендодателем).
Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности в течение срока аренды. Именно такой принцип заложен в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Поэтому указанная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора.
Положения о договоре аренды предусмотрены в главе 34 ГК РФ.
В соответствии с п.3 ст.425 ГК РФ истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения, он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором.
Мы делаем сложные дела простыми. Опыт адвокатов более 8 лет. 96% успешных дел!
2. Срок договора истек, но условиями договора аренды предусмотрено положение об автоматической его пролонгации, в этом случае договор продолжает действовать на определенный в договоре срок, арендатор вправе продолжить пользоваться арендованным помещением, и, соответственно, арендодатель обязан оказывать услуги, предусмотренные договором аренды.
3. Срок действия договора истек, условиями договора аренды не предусмотрено положение об автоматической его пролонгации, однако арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не возражает.
Срок действия договора аренды нежилого помещения истек. Означает ли это прекращение договора? Вправе ли арендатор продолжить пользоваться арендованным помещением после истечения срока действия договора? Вправе ли арендодатель по истечении срока действия договора прекратить оказание услуг, предусмотренных договором аренды (например, уборка)?
В этом случае в силу п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому арендатор вправе продолжить пользоваться арендованным помещением и своевременно вносить арендную плату и выполнять иные обязанности, предусмотренные договором, и, соответственно, арендодатель обязан оказывать услуги, предусмотренные договором аренды.
4. Срок действия договора истек, условиями договора аренды не предусмотрено положение об автоматической его пролонгации, однако арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением, и арендодатель возражает против дальнейшей аренды нежилого помещения.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований арендатора. Он посчитал, что заявитель пропустил срок на обжалование, поскольку прошло более трех месяцев с последнего дня, когда администрация должна была принять решение по заявлению арендатора (не позднее 23 января 2021 г.). Кроме того, суд не усмотрел бездействия администрации. Он исходил из отсутствия у арендатора права на аренду земельного участка без проведения торгов, поскольку не были предоставлены доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Суть дела
ООО «Многофункциональный комплекс» (далее — арендатор) арендовало муниципальный земельный участок, заключив договор аренды с Комитетом по управлению имуществом города Серпухова Московской области. По его условиям арендатор получил в аренду более 5000 кв. м. земли для строительства делового центра. Стороны заключили договор в марте 2021 г. со сроком аренды на два года — до 29 февраля 2021 г.
Судебное разбирательство
На это указывает и п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2021 № 1. В нем сказано, что если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в реестре, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект.
Обычно, сумма такого платежа подлежит возврату после прекращения договора. Иногда может предусматриваться, что сумма такого платежа возвращается арендатору путем зачета в счет последних месяцев аренды. Но первый способ наиболее предпочтителен, поскольку будет гарантировать, что даже внезапно обнаружившиеся долги по коммунальным услугам будут оплачены за счет арендатора.
Главное – договор
Если сумма всех требований (неуплаченной арендной платы, неустойки или процентов) составляет менее 50 тысяч рублей, то собственник жилья должен обратиться с иском в мировой суд. В случае, когда арендатор задолжал большую сумму, следует обращаться в районный суд.
Что делать собственнику квартиры при неуплате арендатором платы за пользования квартирой?
Для аренды квартиры гражданами должен быть составлен договор найма жилого помещения – в сущности, не особо важно как будет называться договор: договором найма или договором аренды. Закон не содержит четкого разграничения терминов «аренда» и «наём», более того, данные термины являются синонимами. Однако к любой аренде гражданами жилья для проживания предусматриваются специальные положения о договоре найма жилого помещения, которые несколько отличаются от норм, регулирующих сдачу квартир юр. лицам.
Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой, исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.
При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.
Условия
- В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
- Ниже указываются собственные данные.
- Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
- Дать перечень прилагаемых документов.
- В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).
Земельные участки, находящиеся в введении администрации, сдаются в аренду по результатам торгов. Для пролонгации сделки действующий арендатор должен предупреждать собственника о желании продлить контракт за 3 месяца до завершения срока его действия.
Дополнительное соглашение к существующему документу
Согласно ст. 621 ГК РФ, добросовестный арендатор имеет ключевое право на заключение соглашения на новый срок перед другими лицами. Однако эту возможность он может использовать только при соблюдении следующих условий:
Приоритетное право арендатора на перезаключение соглашения
- копия соглашения о сдаче земельного участка в аренду;
- копия удостоверения личности или доверенность представителя;
- копии учредительных документов для юридических лиц;
- копия ИНН;
- выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП на дату подачи заявления;
- квитанции, удостоверяющие отсутствие долгов по платежам (как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка?).
Добрый день.
В рамках закона.
Сначала попробуйте с участковым. Звоните, говорите, что в квартире посторонние, просите о помощи. Возможно полиция откажется что-либо делать на основании того, что это гражданско правовой спор. Тогда вручаете уведомление арендатору (под роспись или со свидетелями, если отказывается) с просьбой освободить квартиру. Если в обговоренные сроки ничего не происходит. обращаетесь в суд.
По понятиям.
Приходите и силой выгоняете.
Доброе утро. Самостоятельность опять привела к интересным последствиям, бывает. Для начала вышлите письменное уведомление с вручением нанимателю, далее выселение через суд. Текст уведомления подскажет риэлтор или адвокат.
С уважением.
Проверено ЦИАН
Здравствуйте.Помогите пожалуйста.Был заключен договор аренды однокомнатной квартиры на 11 месяцев,договор давно закончился.Арендатор отказывается освобождать квартиру,оплачивать аренду перестал.Что делать?Квартиру сдали первый раз опыта никакого нет.