Главным условием возможности такой реализации является вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания на предмет залога. То есть, законодательство устанавливает обязательность обращения кредитора в суд в случаях, когда предметом залога является жилое помещение. принадлежащее на праве собственности физическому лицу (п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Следовательно, заемщик-гражданин не может быть лишен жилья, являющегося предметом залога без обращения кредитора в суд.
Уважаемый дукат, реализация имущества в данном случае проводится в виде торгов. Цена на имущество определяется в судебном порядке, о чем в и.д. и указывается начальная цена или если имеется и.д. о взыскании задолженности, СПИ накладывает арест на имущество, проводит оценку данного имущества через оценщика выигравшего тендер на оказание услуг по оценке арестованного имущества в процессе исполнительного производства(более 30 т.р.), затем СПИ принимает оценку и отправляет на торги через организацию выигравшую тендер на проведение реализации имущества арестованного в процессе исполнительного производства (торгов в том числе). Далее после проведения торгов, если они не состоялись (два раза как расписано выше), СПИ предлагает взыскателю данное имущество. Если в течении месяца взыскатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка
Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.
Депозитная ячейка. Довольно безопасный способ расчетов. В день подписания документов покупатель закладывает полученные деньги от Сбербанка в ячейку. Она закрывается и может быть открыта только после завершения регистрации права собственности. После получения банком документов, продавец открывает ячейку, пересчитывает деньги и забирает их. Стоимость аренды сейфа составляет около 2021 рублей. В данном случае банк не перечисляет деньги, а предоставляет к ним доступ.
- Банковская ячейка. В день заключения договора купли-продажи заемщик также подписывает с банком кредитный договор. Ему передают наличные в сумме полученного кредита. Эти деньги кладутся в банковскую ячейку. Они там находятся до того момента, пока сделка не будет зарегистрирована в Росреестре. На это потребуется до пяти дней. Как только клиент предоставит в банк свидетельство о праве собственности на свое имя, бывший владелец квадратных метров сразу же может забрать наличные из ячейки. Если в регистрации отказано, то деньги забирает сам заемщик.
- Аккредитивный счет. Этот способ является одним из самых распространенных при оформлении ипотеки. Между сторонами заключается соглашение, в рамках которого на имя покупателя открывается аккредитивный счет. После подписания кредитного договора заемщик получает в банке наличные и кладет их на аккредитив. До момента регистрации права собственности счет остается заблокированным. Все ограничения на распоряжение деньгами будут сняты после получения банком документов с Росреестра.
- Безналичные расчеты. На имя продавца открывается расчетный счет в любом российском банке. Его реквизиты прилагаются к пакету документов. По истечении пяти дней (регистрация права собственности) банк перечисляет на него деньги по ипотеке. За такую операцию финансовое учреждение взимает комиссию. Например, в Сбербанке она составляет около 3%. Продавец их сразу может обналичить или оставить на балансе.
- Наличные. Этот способ самый опасный для продавца. Когда банк получает документальное подтверждение окончания сделки, покупателю выдают наличные средства. Он их сразу же отдает бывшему владельцу недвижимости. При таких расчетах отсутствуют дополнительные затраты, так как нет комиссии за безналичные переводы.
Общий порядок передачи денег продавцу по ипотеке
Аккредитивный счет открывается на основании заявления покупателя. В нем указывается данные продавца, реквизиты его счета, сумма перевода. После подписания кредитного договора банк вносит средства по ипотеке на аккредитив. Собственник имущества получает уведомление об открытии счета и поступлении денег на него.
Если каких-то документов для принятия решения не хватает — менеджер сообщит вам об этом. Требуемые документы нужно будет также загрузить на ДомКлик. К этому стоит относиться с пониманием — банку необходимо исключить риски. Это позволит защитить и вас, как покупателя.
Документы для одобрения недвижимости
Достаточно сообщить менеджеру адрес недвижимости и добавить в сделку представителя застройщика. Представитель застройщика сам подготовит необходимые документы и отправит в банк. Вам останется только внимательно с ними ознакомиться.
Срок одобрения недвижимости
✅ Приглашаете в сделку продавца или его представителя — так они смогут загрузить документы, которые им необходимо предоставить. Сделать это можно, нажав на кнопку «Пригласить участника» в личном кабинете на ДомКлик
- Через банковскую ячейку. Классический способ, который используют большинство финансовых учреждений. Банк закладывает средства в банковскою ячейку, а в договоре прописываются условия получения этих денег. В случае успешной регистрации сделки, средства получает продавец. Если что-то пошло не так – деньги вернутся в банк.
- Через аккредитив. Этот способ самый простой и быстрый с точки зрения оформления дополнительных бумаг. Его суть заключается в блокировке необходимой суммы на счету продавца. В случае успешного завершения регистрации, эта сумма разблокируется и продавец получает деньги. Нет – сумма возвращается банку.
- Наличными деньгами кредит выдается покупателю для расчета с продавцом — редкий вариант расчетов, так как есть свои риски для продавца и банка (если покупатель не передаст деньги продавцу, то банк рискует потерять заложенный объект).
Оплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре происходит до заключения сделки (подписания договора купли-продажи), и обычно в день сделки. Оплатить госпошлину можно в МФЦ, для этого установлены специальные платежные терминалы. В банкомате Сбербанка госпошлина оплачивается без комиссии. Это важный пункт, без которого регистратор не начнёт проверку документов.
Как оформляется сделка по ипотеке — передача первоначального взноса
- пакет документов для регистрации неполный;
- данные, указанные в документах не соответствуют действительности или являются неточными;
- бумаги не следуют законам РФ;
- нет согласия на отчуждение квартиры от третьего лица (если это необходимо);
- длится судебный процесс в отношении объекта ипотеки;
- договор составлен без нотариуса (для участия несовершеннолетних владельцев);
- данные о квартире, указанные в документах, не совпадают с теми, которые нашёл регистратор в базе данных.
Кредитор будет перечислять деньги продавцу, когда убедится, что сделка состоялась на законных основаниях. При выборе способа расчетов нужно учитывать возможные затраты, например, комиссия за перевод, открытие аккредитива. Заемщик может отказаться их оплачивать самостоятельно, так не только он является заинтересованной сторон. Вполне возможно, что продавец согласится частично компенсировать его затраты.
- Покупатель открывает или пополняет существующий счет на сумму, указанную в договоре (часть средств — в случае покупки в кредит). Если стороны не являются резидентами Сбербанка, то за перевод средств будет взиматься дополнительная комиссия.
- Сотрудники сервиса ЦНС открывают номинальный счет, на котором будут контролировать движения средств. После перевода деньги замораживаются до окончания сделки, и ни один из участников не сможет ими воспользоваться.
- ЦНС взаимодействует с Росреестром и после получения выписки производит последующее движение средств. Если выписка подтверждает смену владельца недвижимости, деньги перечисляются продавцу. Если операция была отменена, то средства возвращаются покупателю в полном размере.
Центр недвижимости от Сбербанка: схема купли-продажи через номинальный счет
- Открытие счета и его пополнение покупателем (вся стоимость квартиры или сумма первого взноса по ипотечному кредитованию).
- Оформление договора с участием центра недвижимости, продавца и покупателя.
- Блокирование денег Сбербанком до завершения сделки.
Cрок поступления денег на расчетный счет с другого счета, с карты или после внесения наличных через кассу, иногда становится причиной сильного волнения. Деньги, которые не поступили на расчетный счет в ожидаемый срок, вызывают подозрения между партнерами по бизнесу, задерживают коммерческие операций, иногда вовсе срывают сделки.
Сколько времени идут деньги на расчетный счет?
- Банк-отправитель передает в Центральный банк информацию о переводе и списывает деньги с расчетного счета плательщика.
- Центральный банк списывает средства с корсчета отправителя и зачисляет деньги на корсчет банка-получателя.
- Банк, получающий средства, зачисляет их на расчетный счет получателя.
Сколько поступают деньги на расчетный счет Сбербанка и других банков?
В течении какого времени деньги поступают на счет зависит не только от желания банков, но подчиняется правилам системы с участием Центрального банка Российской Федерации. Все банки России имеют в ЦБ свои корреспондентские счета. Процесс перевода через ЦБ происходит так:
Здравствуйте. Всё же Вам следует руководствоваться комментариями специалиста, занимающегося подготовкой и проведением сделки. Только он реально владеет ситуацией и может дать соответствующие пояснения, в том числе и по срокам. Установленный законом срок регистрации перехода права по ипотечной сделке, составляет 5 рабочих дней. Также следует учитывать время на подготовку к сделке, который в значительной степени зависит от банка, и влиять на него не всегда возможно. Взаимодействуйте плотнее со своим риэлтором.
Также подписали предварительный договор с задатком, в котором указали электронное заключение сделки. Скажите, есть у нас какие-то риски или могут нас обмануть во время сделки при совершении сделки в электронном виде?
Проверено ЦИАН
В зависимости от ситуации.
ипотечную сделку можно подготовить и выйти за неделю, но на сегодняшний день нагрузка в банке большая, и сроки могут быть увеличены.
Т.е. даже после одобрения можно ждать даты проведения сделки до 10 рабочих дней.
Все зависит от банка и от менеджера.
У вас будет договор купли продажи- и там будут прописаны условия и сроки получения вами денег.
В реальности этот вариант встречается нечасто и причин этому две. Первая причина – обременение с квартиры не будет снято до тех пор, пока она в залоге у банка. Поэтому новый владелец не может в это время зарегистрировать на нее право собственности. А банки не снимают обременение, пока долговые обязательства не будут полностью погашены. Получается замкнутый круг. Между закрытием долга и подачей документов на регистрацию права собственности могут пройти месяцы. На профессиональном жаргоне это время называется «период страха».
По согласию заемщика и банка
Как и в любом аукционе, выигрывает тот, кто предложит большую цену. Залоговую недвижимость можно оплатить сразу при наличии средств или оформить кредит в этом же банке. Победителю внесенный задаток засчитывается в стоимость покупки, а остальным участникам аукциона возвращается.
Продажа на аукционах
Вторая причина – вариант с переоформлением ипотечного договора больше всего подойдет тем, кто готов сразу погасить всю сумму долга. Но большинство покупателей на рынке недвижимости не могут себе этого позволить и сами берут ипотеку.
Банк может отобрать квартиру не только при ипотечном займе, но и когда жилье заложили под другой кредит. Например, в счет потребительского кредита заложили квартиру, которую получили в наследство. Такой залог работает как ипотека: не выплатил кредит — потерял заложенную квартиру.
Если квартира в ипотеке
Единственный шанс сохранить вторую квартиру – доказать, что долг по кредиту гораздо меньше стоимости жилья. Сравнение рыночной стоимости квартиры и суммы долга надо предоставить приставу при аресте квартиры. Если после этого будет наложен арест, должник может обжаловать действия пристава в суде.
Есть долг и две квартиры
- Перепродать долг коллекторам
Когда у должника нет доходов и другого имущества, кроме единственного жилья, банк может отказаться подавать в суд. Такую задолженность проще перепродать коллекторам. Банку не нужно спрашивать разрешения заемщика на продажу долга. - Вернуть долг через суд
Если суд принимает решение о взыскании, приставы смогут отбирать часть зарплаты должника, чтобы погасить долг. Но даже в этом случае единственную квартиру должника не отберут.
При покупке квартиры в новостройке важно внимательно изучить условия договора. Договор заключается с застройщиком, который является юридическим лицом. Расчет можно произвести одним из безопасных способов:
Когда и как передают деньги продавцу при покупке квартиры
- Стороны подписывают договор купли-продажи и соглашение о расчетах у нотариуса.
- Нотариус заверяет договор.
- Покупатель переводит денежные средства со своего счета на депозитный счет нотариуса и получает выписку о проведенной операции.
- После поступления денежных средств, нотариус подает документы для регистрации сделки.
- После регистрации перехода права собственности участники приходят к нотариусу, забирают свой пакет документов и продавец получает деньги за проданную недвижимость. Деньги можно получить наличными или на счет.
Передача денег через нотариуса
- стороны не могут в одностороннем порядке отменить, изменить положения аккредитива и отказаться от сделки
- если продавец не выполнил свою часть договора в течении периода указанного в аккредитиве, деньги остаются у покупателя
— Это революционная поправка, — заявил вчера «Российской газете» гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков. — Для простых граждан это означает следующее: ипотечный долг гражданина перед банком прощается, в случае если цены в регионе упали настолько, что банк при обращении взыскания не смог реализовать жилье на двух публичных аукционах и вынужден был принять его к себе на баланс. При этом не важно, сколько пеней и штрафов банк начислил до этого момента заемщику. Они также все будут списаны.
Ипотечным заемщикам простят долги
Согласно п 2 ст.220 Налогового кодекса РФ сумма налога, подлежащая уплате в бюджет в сумме, уплаченной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Может ли банк списать разницу долга? после того, как возьмет квартиру на баланс или продаст на торгах
Предоставляли полное подтверждение документальное сложной финансовой ситуации ( справки из центра занятости о временной безработице супруга, далее ему на работе не выплачивали з/п и мы обращались в суд, у меня было значительное снижения з/п, я бюджетный работник). Ни одного официального ответа не получили из банка. Когда банк обратился в суд, в судебном заседании мы сообщали судье об обращении в банк с целью выхода из трудной ситуации., судья не принял это во внимание.