Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Попадает Ли Под Енвд Сдача В Субаренду Нежилых Помещений. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Можно заключать аренду и с физическим лицом. Ведь нежилое помещение не всегда используется в коммерческих целях. Человек, не имеющий статуса ИП, например, может использовать некий склад для хранения личных вещей.
Кому предприниматель обычно сдает собственную недвижимость?
По сути, сторонам остается договориться о размере и сроках оплаты за пользование нежилым помещением, об особенностях содержания объекта недвижимости. Как отмечалось, срок субаренды, на который собственник сдал помещение, не может быть больше, чем срок договора аренды, но может быть меньше него.
Составление договора аренды
- Стороны проверяют документы на недвижимость и изучают личность контрагента.
- Обсуждаются условия договора.
- Подписывается соглашение и акт приема-передачи.
- Осуществляется регистрация сделки в компетентных органах, если есть такая необходимость – если того требует закон.
Значение физического показателя – площади торговых мест – включайте в расчет ЕНВД с округлением до целых единиц (п. 11 ст. 346.29 НК РФ). Округляя размер физического показателя, его значения менее 0,5 кв. м отбрасывайте, а 0,5 кв. м и более округляйте до целой единицы (письмо Минфина России от 16 июня 2021 г. № 03-11-11/111). При этом округление производите в отношении суммарной площади всех торговых мест. Площадь каждого торгового места включайте в расчет без округления (например, 15,42 кв. м). Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 15 ноября 2021 г. № 03-11-06/3/116.
Формально складское помещение местом торговли не является. Согласно ГОСТ 51303-99 «Торговля. Термины и определения» (утвержден постановлением Госстандарта России от 11 августа 2021 г. № 242-ст), склад – это специально оборудованное помещение основного производственного, подсобного и вспомогательного назначения. Однако характер предстоящего использования склада арендатор и арендодатель могут предусмотреть в договоре (ст. 606 и 615 ГК РФ). Если в договоре аренды складского помещения выделено, что часть склада будет использоваться под складирование товара, а другая часть – для организации розничной торговли и арендатором является одно лицо, то вся площадь склада признается торговым местом. Следовательно, деятельность по передаче его в аренду облагается ЕНВД.
Корректирующие коэффициенты
Деятельность, осуществляемая в рамках договоров простого товарищества, доверительного управления имуществом, не подпадает под ЕНВД (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ). Следовательно, если услуги по сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) оказываются в рамках таких договоров, ЕНВД применять нельзя. Кроме того, на ЕНВД не переводятся организации, которые отнесены к категории крупнейших налогоплательщиков. Такие правила установлены в пункте 2.1 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.
Напомним, что на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ одним из условий применения «вмененки» является ограничение размера торговой площади величиной 150 квадратных метров. Если действия компании по разделению площади будут признаны необоснованными, то ей откажут в поддержке в суде. При этом арбитры принимают решение с учетом всех имеющихся в их распоряжении документов, содержащих сведения о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений объекта торговли, а также данных, подтверждающих право его использования.
Уменьшение площади помещения торговли может произойти по причине частичной его сдачи в субаренду. Финансисты признали правомерным учет таких изменений при расчете единого налога на вмененный доход (письмо Минфина России от 9 декабря 2021 г. № 03-11-11/53554). И это справедливо. Ведь арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду. Такая норма установлена пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Поэтому при передаче в субаренду части площади торгового зала нужно скорректировать первоначальную величину физического показателя.
Как подтвердить физический показатель
Судебная практика показывает, что в такой ситуации, подтвердив ее изменение с помощью договора субаренды, можно рассчитывать на поддержку судей (постановления ФАС Уральского округа от 23 января 2021 г. № Ф09-8797/11, ФАС Дальневосточного округа от 11 марта 2021 г. № Ф03-623/2021). При этом не нужно забывать, что площадь торгового зала учитывается при расчете соответствующего физического показателя только при ее фактическом использовании для торговли (постановление ФАС Уральского округа от 12 августа 2021 г. № Ф09-2895/09-С2).
ИП имеет право получать доходы от сдачи в аренду только СОБСТВЕННОЙ недвижимости. Если помещение жилое (квартира, дом) – то это ЕНВД, если нежилое – ОСНО или УСНО (если имеете на это право). Если вы сдаете в аренду НЕ СВОЕ помещение – это деятельность агентов, – так же ОСНО (УСНО). Если вы УЖЕ ИП – то ни о каких “других” налогах ФЛ (как говорит Н. Хмелевская) речи идти не может. “В качестве ФЛ” Вы можете ТОЛЬКО продать эту недвижимость, причем, независимо от вида налогообложения ИП продажа облагается НДФЛ 13% и необходимо подать 3-НДФЛ. Имейте в виду, что вычеты с НЕЖИЛОЙ недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет в 1 000 000, не предусмотрены. Можно уменьшить доход лишь на сумму произведенных затрат – т.е., на сумму покупки и, например, затрат на перевод в нежилое, если сохранились договоры, квитанции и т.п. Впрочем, я, наверное, увлеклась.
ИП на ЕНВД,Кроме осн.деятельности сдаем а аренду нежилое помещение.Коаой платить налог за сдачу?
Количество торговых мест, переданных в аренду, можно установить на основании договоров аренды (или субаренды). При этом не имеет значения, заключен договор аренды на постоянной основе (например, на год и более) или же торговые места сдаются ежедневно разным предпринимателям и (или) организациям (письмо Минфина России от 4 мая 2021 г. № 03-11-04/3/236).
Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения
- если площадь сдаваемого места менее 5 кв. м, то физическим показателем будет количество сдаваемых мест. Ежемесячная базовая доходность одного торгового места составляет 6000 руб.;
- если площадь сдаваемого места более 5 кв. м, то физическим показателем будет площадь сдаваемого места. Ежемесячная базовая доходность в этом случае составит 1200 руб. с кв. м.
Такие правила установлены пунктами 2 и 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Составление договора аренды
Можно заключать аренду и с физическим лицом. Ведь нежилое помещение не всегда используется в коммерческих целях. Человек, не имеющий статуса ИП, например, может использовать некий склад для хранения личных вещей.
Кому предприниматель обычно сдает собственную недвижимость?
Бизнес на аренде недвижимости, как показывает практика, приносит хороший доход. Ряд предпринимателей специализируется на сдаче во временное владение и пользование объектов недвижимого имущества. Своего и чужого.
- Аренда жилой недвижимости во временное проживание (хоспис, мотель, отель, гостиница, мини-гостиница и т.д.);
- Аренда стационарных торговых площадей (или площадей для общественного питания) площадью менее 5 кв.м.;
- Аренда стационарных площадей (или площадей для общественного питания) площадь более 5 кв.м.
Расчет ЕНВД для жилой недвижимости
Как видно аренда недвижимости разделена на 2 вида – это аренда жилой недвижимости и аренда коммерческой недвижимости которая разделяется между собой на коммерческую недвижимость площадью до 5 кв.м. и коммерческую недвижимость площадью более 5 кв.м.
Расчет ЕНВД для коммерческой недвижимости
- Базовая доходности при сдаче коммерческой недвижимости площадью менее 5 кв.м. равна 6000 руб. за 1 торговую точку;
- Физический показатель в данном случае – это количество торговых точек сдаваемых в аренду.
Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Арендные отношения с физическим лицом оформляются договором, форма и существенные условия которого не отличаются от договора, заключаемого с фирмами. Но недостаток такого договора в том, что обычно он составляется на срок не более года, то есть не подлежит государственной регистрации.
В случае, когда «вмененщик» арендует нежилое помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, он признается налоговым агентом. То есть фирма (коммерсант), уплачивающая ЕНВД, с суммы арендной платы должна исчислить, удержать и перечислить сумму НДФЛ по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 4 ст. 226 НК РФ). А до 1 апреля следующего года она обязана представить в налоговую инспекцию по месту своего учета справку о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ (утв. Приказом ФНС России от 13.10.2021 N САЭ-3-04/706@).
Кстати, суммы, компенсирующие расходы арендодателя по оплате стоимости коммунальных услуг сверх арендной платы, не облагаются НДФЛ (Письма Минфина России от 14.11.2021 N 03-04-05-01/366, от 09.07.2021 N 03-04-06-01/220 и от 24.12.2021 N 03-04-05-01/470).
Если «вмененщика» заинтересовало помещение в жилом доме, то ему необходимо убедиться, что оно переведено в категорию нежилых помещений в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ. Подтверждением этого является уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 10.08.2021 N 502, а также паспорт БТИ (если было проведено переустройство (перепланировка) данного помещения или иные работы).
Можно ли арендовать жилое помещение
2. Заключить предварительный договор аренды. Он позволяет установить правовую связь между сторонами будущего основного договора аренды недвижимости и обозначить существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). Подобный контракт служит гарантией заключения договора аренды в определенный срок. Если конкретная дата в предварительном договоре не указана, то основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.
- действует при наличии принятого в регионе закона;
- ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
- база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.
Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.
Патентная система для ИП-арендодателя
Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.
Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.
Здравствуйте, вы платите налог в отношении полученной выручки. В зависимости от выбранной системы налогообложения. Если у вас ОСНО или УСН «доход-расходы», то и налога к уплате не будет. Но декларацию подавать надо будет.
Ответы юристов (2)
С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой . Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.
Однако судьи не разделяют такую точку зрения. Если часть торгового зала ремонтируется и поэтому она фактически не используется для реализации товаров, то ее можно не учитывать при расчете величины единого налога на вмененный доход. Такая позиция представлена в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 марта 2021 г. № 157. В нем рассматривалось дело, в котором судьи пришли к выводу о том, что компания, определяя величину физического показателя, правомерно не приняла в расчет ту часть площади помещения, которая в тот момент объективно не могла быть использована для предпринимательской деятельности.
Уменьшение площади помещения торговли может произойти по причине частичной его сдачи в субаренду. Финансисты признали правомерным учет таких изменений при расчете единого налога на вмененный доход (письмо Минфина России от 9 декабря 2021 г. № 03-11-11/53554). И это справедливо. Ведь арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду. Такая норма установлена пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Поэтому при передаче в субаренду части площади торгового зала нужно скорректировать первоначальную величину физического показателя.
Как подтвердить физический показатель
Спецрежим в виде уплаты единого налога на вмененный доход применяется при ведении розничной торговли, в том числе за наличный расчет а также с использованием платежных карт на основе соответствующих договоров. Напомним, что такая норма установлена статьей 346.27 Налогового кодекса РФ. Но не при всякой торговле может применяться спецрежим в виде ЕНВД