Можно Ли Расторгнуть Договор Аренды Превышающим Срок Действия

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Можно Ли Расторгнуть Договор Аренды Превышающим Срок Действия. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно (!) следующих условий:
— в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
— изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям делового оборота;
— исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

2. Расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке

Расторжение договора предполагает прекращение его действия до истечения срока действия договора по определенным основаниям, тогда как «прекращение» договора может последовать по причине истечения срока его действия или вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора в определенных законодательством случаях. Так, согласно ст. 450.1 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) предоставленное право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Причины отказа от исполнения договора могут определяться законом (например, отсутствие у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору) или вытекать из договора.

1. Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Расторжение – это частный случай прекращения. Обычно под расторжением понимается принудительное прекращение по инициативе одной из сторон либо другого заинтересованного лица.Расторгая договор, стороны должны учитывать ряд правовых норм.

Читайте также:  Ветеран Труда Томской Области Сколько Платить В Автобусе

По инициативе арендодателя

Законодательство указывает, что претензия должна быть письменной, иных обязательных требований не предусмотрено. Поэтому конкретное оформление и формулировки, используемые в претензиях, остаются на усмотрение стороны, направляющей этот документ контрагенту.

Требование об освобождении

В последнем случае договор длится до тех пор, пока стороны желают продолжать взаимодействие. При этом та же статья предусматривает право как арендатора, так и арендодателя отказаться от аренды. Для этого заинтересованная сторона должна своевременно уведомить другую о том, что договор расторгается. Сроки для такого уведомления установлены следующие:

Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.

Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

  • Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
  • В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
  • Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
  • Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

Досрочное расторжение договора

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Читайте также:  Уведомление Об Истечении Срока Действия Договора Аренды

А что будет после расторжения договора?

Будьте добры, помогите разобраться.
Сдала квартиру на 11 месяцев!
Заключили договор найма жилого помещения, который нашла в интернете. Нигде не заверяли. Просто внесли паспортные данные и подписи.
Но в связи со срочной продажей квартиры, вынуждена расторгнуть договор. Могу ли я это сделать? Что для этого нужно? И как поступить, если наниматели отказываются съезжать

Вы нашли информацию, которую искали?
Да, то что нужно, спасибо.
26.69%
Еще нет, поищу на Вашем сайте.
53.74%
Да, но лучше проконсультируюсь со специалистом.
19.57%
Проголосовало: 281

Я сомневаюсь, что крупный и желанный арендатор согласился бы на такие условия.
Если же рассматривать этот договор аренды, как договор присоединения, условия которого сформированы арендодателем и учесть, что арендатор обладает слабыми переговорными возможностями (допустим мелкий ИП), то можно попробовать применить п.2 ст. 428 ГК:

С учетом указанной нормы права, можно ли в договоре аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотреть условие о предупруждении другой стороны договора об отказе от договора, допустим, за 30 месяцев?

Ключевые проблемы доказывания в суде

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а при отсутствии такого срока — на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Договором может быть предусмотрен иной срок для преду­преждения о прекращении договора аренды, заключенного на неоп­ределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Порядок расторжения договора зависит от его условий

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора также установлены ст. 620 ГК РФ. Помимо каких-либо нарушений со стороны арендодателя либо непригодности арендуемого имущества, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Но по требованию одной из сторон до­говор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

При ликвидации организации взыскание арендной платы осуществляется в четвертую очередь

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом досрочное освобождение арендатором помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2021 № 66). Таким образом, арендатор по-прежнему несет обязанность по внесению арендных платежей за этот период (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2021 по делу № А56-4671/2021).

В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:

Вечных договоров не существует – рано или поздно каждый из них прекращает своё действие. Не являются исключением и те, которые заключаются в отношении нежилой недвижимости. Что нужно иметь в виду арендатору и арендодателю при расторжении такого договора – и о чём необходимо позаботиться заранее?

Читайте также:  Проверить Квартиру В Росреестре Онлайн По Адресу

Можно ли расторгнуть досрочно и как это правильно сделать?

В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.

  • было принято обоюдное согласие сторон по прекращению сделки. Для этого у участников должны быть веские причины, которые они отображают в уведомлении друг другу – зачастую инициатором является арендатор или арендодатель. Получив уведомление, стороны принимают решение о прекращении сотрудничества без каких-либо претензий друг к другу;
  • проводится судебное рассмотрение представленного вопроса, на основании которого принимается решение о досрочном расторжении договора. Это происходит по инициативе арендатора или арендодателя и отсутствия согласия второго участника сделки;
  • в одностороннем порядке и посредством судебного разбирательства в результате возникших нарушений условий договора с подачи одной из сторон. В суд подается исковое заявление по факту наличия серьезного нарушения условий ранее подписанного договора. В данном случае придется представить доказательства имеющегося нарушения.

Порядок действий

В Росреестре снимут договор с учета только после устранения неисправностей и разрешении нарушений, которые были нанесены во время сотрудничества. Оформить досрочное расторжение сделки по обоюдному согласию можно, как с подачи арендатора, так и арендодателя.

По соглашению сторон

Досрочное расторжение договора по соглашению сторон проходит в представленной выше последовательности, но без обращения в суд. Здесь могут быть определены различные причины, которые указываются в документе. С составленным соглашением обращаются в Росреестр для внесения соответствующей записи.

Расторжение договора аренды — вопрос, который надлежит регулировать условиями договора, поэтому текст документа должен содержать порядок и основания для этого действия. Спорные вопросы при расторжении договоров аренды возникают из-за недостаточной осведомленности сторон о процедуре расторжения.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон

  • если значительно испорчено и продолжает портиться арендуемое имущество;
  • задержки оплаты за 2 месяца подряд;
  • объект аренды используется с существенными нарушениями;
  • арендатор отказывается осуществлять капитальный ремонт, если эта обязанность возложена на него договором.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

  • название, номер и дату составления соглашения;
  • номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
  • данные сторон так же, как и в основном договоре;
  • вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
  • отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
  • пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
  • день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
  • дату и подписи участников сделки.

Продление краткосрочного найма

Если арендатор продолжает арендовать помещение уже по окончанию срока действия договора, а арендодатель не против этого, тогда считается, что сделка пролонгирована. Регистрировать пролонгированный договор нужно только в том случае, если сделка заключается на срок свыше 1 года.

Оцените статью
Решаем Жилищные споры и нетолько