Применение единого налога на вмененный доход возможно, если такая система установлена муниципальными органами власти. Например, в Москве ЕНВД не применяется с 2021 года. Ожидается полная отмена этой системы с 2021 года. При сдаче в аренду можно применять ЕНВД, если сдаются следующие объекты:
С объектом «доходы минус расходы»
Наиболее распространенным способом уплаты налогов является их перечисление с расчетного счёта. При отсутствии такового предприниматель может воспользоваться многими другими способами, даже не посещая для этого банковские учреждения.
Подбор оптимального варианта
Патентная система налогообложения приобрела нынешний вид совсем недавно, но уже успела получить широкое распространение, в том числе для предпринимателей, практикующих сдачу в аренду помещений. Для ИП-арендодателя она имеет как свои преимущества, так и недостатки.
В налоговом учете арендная плата (без НДС) от субарендатора признается организацией-арендатором доходом от реализации, если предоставление имущества в аренду производится на постоянной (систематической) основе (подп. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ, письмо Минфина России от 07.02.11 № 03-03-06/1/74).
Организация, которая не предоставляет имущество в аренду на систематической основе, признает рассматриваемые поступления (без учета НДС) внереализационным доходом (подп. 2, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. 4 ч. 2 ст. 250 НК РФ).
ООО «РАЙТ ВЭЙС». Аудиторские и консалтинговые услуги предлагает:
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.
Что немаловажно, налогоплательщики на патентной системе налогообложения не должны представлять в налоговый орган налоговые декларации, однако ведут учет доходов от реализации в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения в том же порядке, как и прочие ИП, использующие УСН или ЕНВД. Помимо налога уплате подлежат взносы в государственные внебюджетные фонды.
Также ИП должен будет сдавать в налоговый орган налоговую декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи жилья в аренду (п. 7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи по налогу в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.
Ситуация вторая: квартиру сдает ИП
В случае выбора УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» нужно учитывать, что законами субъектов РФ могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков.
А в общем порядке согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ не только поддержание арендованного имущества в исправном состоянии путем проведения текущего ремонта за свой счет, но и расходы на его содержание должны лечь на плечи арендатора.
Учет «упрощенцем» расходов
на содержание имущества,
переданного по договору аренды
Документооборот у арендодателя (в соответствии с договором аренды) может быть таким: в течение пяти дней по окончании месяца арендодатель представляет арендатору счет на оплату арендной платы. В качестве приложения к счету арендодатель представляет арендатору выписки с результатами показаний счетчиков и копии счетов поставщиков коммунальных услуг, а также акт, свидетельствующий об оказании услуг по предоставлению торговых площадей в аренду, который должен быть скреплен подписями сторон. Все документы могут быть составлены в произвольной форме с обязательным указанием необходимых реквизитов согласно ч. 2 Закона от 06.12.2021 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».
Затраты арендодателя по уплате коммунальных платежей по объектам недвижимости
Как было уже сказано выше, затраты арендодателя, применяющего УСН, в том числе по уплате коммунальных платежей за объект недвижимости, сдаваемый в аренду на систематической основе, должны признаваться материальными расходами (пп. 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ), но только в том случае, если договором аренды эти затраты возложены на арендодателя. При этом арендодатель обязан рассчитаться с организациями, осуществляющими водо-, тепло- и электроснабжение, а также за другие подобные услуги (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2021 № А56-42386/2021; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.08.2021 № А11-10907/2021-К2-24/585).