Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Что Значит Фактическое Пользование Нежилым Помещением (Зданием) Но Права На Него Не Оформлены. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Данные помещения предназначены для обеспечения функционирования многоквартирного дома в целом. Их перевод в нежилые помещения априори невозможен, кроме того, запрещено их использование к коммерческих целях. Исключение составляют случаи, когда в пределах подвальных помещений организуется работа технических служб управляющих компаний, например, в хозяйственных помещениях размещаются инженерно-технические службы и хранится рабочий инвентарь.
В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия. Одним из таких является следующая характеристика — это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом. Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта право осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.
Признаки нежилого помещения
Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.
Договор аренды нежилого помещения безвозмездного пользования не предусматривает оплаты пользования, тем не менее закон регулирует вопросы финансовой ответственности при его несоблюдении, а так же вопросы сохранности имущества и сроков исполнения договора.
Закон не устанавливает строгих требований к внутренней структуре документа, тем не менее существуют определенные сложившиеся правила его написания. Пункты, которые желательно прописать в документе, перечислены ниже.
Особенности договора
При безвозмездной передаче помещения должны учитываться права третьих лиц на эту собственность. Собственник, передающий помещение, должен проинформировать ссудополучателя об ограничениях, которые могут возникнуть при пользовании помещением из-за прав других лиц на эту собственность (третьи лица могут обладать правом залога или другими правами на передаваемое имущество).
Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2021 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20210 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.
Свободное — что это такое?
Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа. После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.
Подготовка документов
Сумма расходов будет разниться в зависимости от региона. Так, в Москве приблизительная стоимость проекта составит 150 руб. за 1 кв.м. помещения. В отдаленных регионах готовый документ может стоить 60000-70000 руб.
Во избежание споров о возложении расходов за устранение выявленных недостатков необходимо детально описывать качество передаваемых помещений и обязательно фиксировать все недостатки, о которых знает арендодатель и которые увидит арендатор.
Это актуально для обеих сторон договора. Выявление дефектов как скрытого, так и видимого характера может повлиять на возникновение дополнительных финансовых расходов, в том числе налогового характера.
Поэтому в раздел договора, посвященный описанию объекта аренды, включайте подробное описание качества объекта аренды.
Пример описания качества объекта
Постановление ФАС Поволжского округа от 31.05.2021 N А65-19644/04-СГ2-6
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе удерживать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Постановлением главы местного органа власти на ООО возложена обязанность выполнить реконструкцию здания и торгового зала. В развитие данного ненормативного акта между комитетом (арендодателем) и ООО был заключен договор аренды, где арендатору было предоставлено нежилое помещение, переоборудованное арендатором под организацию торгового предприятия по реализации товаров народного потребления.
Обязанность проведения капитального ремонта договором аренды возложена на арендодателя.
Суд указал, что согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из анализа постановления главы местного органа власти и заключенного договора аренды следует, что ООО до предоставления объекта во временное пользование и владение обязано было произвести капитальный ремонт помещения для его приведения в соответствие с назначением имущества — реализацией товаров народного потребления. Следовательно, арендодателем изначально были предоставлены помещения, которые не могли быть использованы арендатором по назначению, указанному в договоре аренды.
ООО во исполнение постановления осуществило капитальный ремонт с улучшением несущих конструкций и инженерных коммуникаций.
Учитывая, что имущество было передано в аренду с существенными недостатками, а именно: не соответствующее состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, системы контроля пожарной безопасности, а также высокая степень износа здания, арендатор, использующий объект недвижимости, правомерно с согласия собственника произвел ремонтные работы и в силу п.1 ст.612 ГК РФ обоснованно потребовал возмещения расходов.
Постановления ФАС Центрального округа от 29.05.2021 N А09-7975/06-19, от 18.09.2021 N А62-1171/2021, от 01.06.2021 N КГ-А40/4857-06 по делу N А40-45754/05-20-319
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2021 N А43-5225/2021-12-110
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества.
Постановление ФАС Поволжского округа от 15.12.2021 N А65-4526/04-СГ2-24
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора, или передачи имущества в аренду.
Целевое назначение имущества
Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст.607 ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
Положения договора аренды об объекте, составляющие предмет договора, следует формировать, основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основании которых арендодатель вправе передавать имущество в аренду. Например, документом на здание, находящееся в собственности арендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды, будет являться свидетельство о собственности.
В договор следует включать следующую информацию:
- эксплуатировать объект недвижимости в соответствии с целями, описанными в пунктах договора;
- внимательно следить за техническим состоянием помещения;
- предотвращать порчу имущества арендодателя, которое находится в нежилом помещении и передано вместе с ним во временное пользование;
- по истечении срока действия договора передать собственнику объект недвижимости.
Исходя из положений ст. 654 ГК РФ договор аренды обязательно должен включать условия и размер оплаты – без данного пункта он считается незаключенным. С юридической точки зрения такую сделку стоит именовать ссудой, подразумевая договор безвозмездного пользования имуществом (ст. 689 ГК).
Стороны
- По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
- К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
- К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.
- изменение арендатором цели использования помещения.
- Пренебрежение арендатором своими обязательствами по эксплуатации жилья.
- Заметное ухудшения состояния объекта за время аренды.
- Задолженность по коммунальным и иным обязательным взносам сроком более полугода.
- Передача арендатором помещения другим лицам, не предусмотренная согласно условиям договора.
- наименование документа;
- номер, дата и место его составления;
- полные наименования (имена) сторон сделки, их данные;
- описание и характеристики предмета договора в соответствии с документацией;
- оценочная стоимость объекта, устанавливаемая либо по договоренности сторон, либо по балансовой стоимости;
- срок действия соглашения (если он не указан, то договор считается бессрочным);
- условия, на которых помещение может быть использовано арендатором;
- порядок предоставления и возврата имущества (нежилого помещения);
- права и обязанности каждого из сторон сделки;
- обязанности по содержанию данного помещения с установлением обязанностей по оплате всех связанных с этим расходов;
- ответственность сторон;
- условия изменения, расторжения договора и разрешения споров;
- реквизиты и подписи сторон.
Какие потребуются документы?
Подробное описание объекта с его точным адресом, подтверждение прав ссудодателя на предоставления его в пользование (свидетельство о гос. регистрации права собственности, документ об отсутствии запретов на предмет сделки, документальное подтверждение того, что оно не числится в залоге или аресте).
Права и обязанности сторон.
Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 января 2021 г. № 9798/12 и абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2021 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2021 г. № 13).
В отдельных случаях фактическая площадь помещения может не соответствовать данным технического учета. Например, если в помещении произошла реконструкция или перепланировка, но ее не отразили в документах технического учета. В этом случае у арендатора могут возникнуть определенные риски. Например, если фактическая площадь помещений меньше той, которая указана в документах технического учета, то арендатор должен будет платить за излишнюю площадь помещения, которой он не может пользоваться.
Арендная плата
«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее «Помещение», находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 кв. м (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».
- Вступительные положения:
- Номер, дата и место заключения сделки.
- Причины и обстоятельства составления.
- Обозначение ссудодателя и ссудополучателя.
- ФИО, паспортные данные и должности лиц, участвующих в договоре.
- Предмет соглашения:
- Описание объекта с определением точного адреса и расположения.
- Подтверждение того, что ссудодатель уполномочен распоряжаться помещением.
- Указание факта, что недвижимость не находится под залогом и не является предметом судебного разбирательства.
- Балансовая стоимость объекта.
- Права и обязанности сторон.
- Отсутствие арендной платы, что выгодно, в первую очередь, ссудополучателю. При этом ссудодатель также может извлечь пользу – в договор на законных основаниях можно включить пункты о возложении затрат на текущий и капитальный ремонт на пользователя (ст. 695 ГК РФ).
- Доступность заключения соглашения. Так как договор не оговаривает оплату, стороны вправе вовсе не оформлять его. Однако, это необходимо сделать во избежание санкций со стороны проверяющих органов.
- Простота в вопросах правового регулирования при исполнении договора.
Сферы применения
Чтобы правильно применить законодательство, можно представить, какие нормы использовались, если бы квартира сдавалась за плату. Когда арендатором выступает юридическое лицо, то отношения найма между сторонами невозможны.