Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Условия Доступа К Банковской Ячейке При Продаже Квартиры. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Передача денег через банковскую ячейку — самый распространенный вариант расчета при продаже квартиры и других видов недвижимости.Алгоритм действий достаточно простой. Продавец должен найти покупателя,заключить с ним договор купли-продажи. Далее совместно арендуется сейф и производится закладка в него денег. Когда сопутствующая документация будет оформлена, продавец производит выемку ранее положенных средств. В течение процедуры оформления сделки банк производит хранение денег и обеспечивает безопасный расчет по ее окончанию.
Передача денег при продаже квартиры: риски и как их избежать
Выбирайте опытного юриста и нотариуса. Наличие диплома еще не говорит о юридической грамотности человека. Судите по репутации специалиста. Простому обывателю сложно понять, что сделка фиктивна, а передача денежных средств без страховки банка — дополнительный риск. Участие третьих лиц всегда должна настораживать покупателей и продавцов.
Основные понятия
- Незнание законодательства.
- Мошеннические схемы.
- В попытке сэкономить люди отказываются от участия нотариуса и профессиональных юристов при заключении сделки.
- При передаче наличных денег есть риск потерять не только их, но и будущее жилье.
- Банковская ячейка исключает факт подделки купюр (при использовании услуги по проверке денег).
- Основной риск возникает при заключении сделки и передаче денег.
- Передача квартиры в собственность после совершения оплаты (процедура регистрации длится порядка месяца).
Гарантия сохранности денег. Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре — до этого момента покупатель не может расторгнуть договор и забрать деньги с номинального счета без согласия продавца.
Наличный расчет
Добрый день! Возможно, застройщик предложил вам воспользоваться эскроу-счетами, так как по всем договорам долевого участия, которые застройщики подавали на госрегистрацию с 1 июля 2021 года и позднее, деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестают напрямую передаваться застройщикам. Это касается и тех застройщиков, которые уже начали стройку и заключали ДДУ до 1 июля 2021 года без счетов эскроу.
Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки
Здравствуйте! Нам жаль, что вы столкнулись с такими неудобствами. В статье подробно описаны достоинства и недостатки каждого из предлагаемых способов расчета. Надеемся, сможете найти оптимальный для всех вариант.
Сегодня использование банковских ячеек является одним из способов осуществления сделок купли-продажи жилой и иной недвижимости на вторичном рынке. Такая схема предусматривает, что основная часть уплачиваемой приобретателем суммы находится в банке, и будет передача продавцу только при условии выполнения определенных действий, например, снятия обеспечения.
Риски продавца при продаже квартиры через банковскую ячейку
- Возможность потери части денежных средств, находящихся в ячейке, так как безопасность банка отвечает исключительно за охрану помещения, в то время как за содержимое ячеек он не отвечает.
- Перед закладкой средств в ячейку проверить наличность на предмет наличия фальшивок можно с привлечением соответствующей услуги в это же банке, но за нее придется отдельно заплатить.
- При отсутствии регистрации сделки продавец недвижимости не имеет возможности получить денежные средства, в то время как приобретатель сможет затребовать их у банка по истечению месяца, даже при условии отсутствия ключа, ограничившись штрафом.
- При истечении срока арендного соглашения на ячейку раньше, чем получена выписка из ЕГРН, доступ к хранилищу оказывается открыт.
- При использовании ячейки отсутствует возможность проверки всей суммы. В заключаемый договор аренды сведения о содержимом не вносятся, поэтому после получения средств может оказаться, что покупатель внес значительно меньше оговоренной величины или часть купюр является поддельной.
- Нельзя исключать возможности, что злоумышленники попробуют вскрыть сейф, воспользовавшись для этого поддельными документами личности, и похитить денежные средства.
- Отсутствие ответственности банка за хранящиеся внутри предметы не позволяет провести страхование целостности денежных средств, находящихся на временном хранении в кредитной организации.
- Присутствие при выемке обоих участвующих сторон. Данный пункт в отдельных случаях вносится в соглашение, но может стать причиной будущих проблем, так как новый владелец жилья теряет интерес к передаче средств прошлому собственнику, и может специально уклоняться от посещения кредитного учреждения.
Снижение рисков продавца при продаже квартиры через ячейку
- Пользоваться только услугами банков, предусматривающими формирование описи передаваемого на хранения имущества. Такая услуга обойдется дороже, но обеспечит дополнительную защиту.
- Использовать долгосрочную аренду, превышающую 30 суток, чтобы исключить риски неготовности выписки из ЕГРН к моменту завершения арендного срока пользования сейфом.
- При подписании документов необходимо проверить их на предмет наличия пункта, в котором с банковского учреждения снимается ответственность за предоставление одним клиентов ложных документов.
- Закладка денежных средств должна осуществляться в присутствии продавца с обязательным пересчетом купюр и проверкой их на предмет наличия фальшивок, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
- Не все банковские учреждения работают с недвижимостью, поэтому выбирать стоит наиболее надежные и проверенные компании, обладающие необходимым опытом и возможностями.
Покупатель может сознательно затянуть процесс оформления собственности и попросту забрать наличные или бумаги, подтверждающие право на их получение, из ячейки. Продавец в этом случае останется ни с чем. Иногда для сделки оба участника берут в аренду отдельные сейфы. В одной хранятся наличные средства, во вторую помещают расписку продавца, подтверждающую получение денег и документы. Такой способ позволяет продавцу заручиться дополнительными гарантиями от обмана со стороны покупателя.
Инициатором аренды мини-сейфа, как правило, выступает покупатель недвижимости. Однако предусмотрены и ситуации, когда услугу заказывают одновременно обе стороны. Суть документа и принципы доступа к сейфу от этого не меняются. Образец договора аренды банковской ячейки для сделки с недвижимостью можно скачать через Интернет и заполнить заранее либо получить у сотрудников финансовой организации.
Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью. Как проходит процедура
Пожалуй, самым солидным минусом становится необходимость оплаты проверки подлинности купюр. Чтобы сэкономить на услуге, придется предварительно разменять деньги на крупные. Надо также учесть, что стандартный договор с банком не учитывает форс-мажор. Оговаривать нюансы придется дополнительным соглашением, которое оплачивается отдельно.
Еще один совет для Покупателя – уточняйте у банка размер сейфовых ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за трехкомнатную квартиру в Москве.
Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках
Пожалуй, самым солидным минусом становится необходимость оплаты проверки подлинности купюр. Чтобы сэкономить на услуге, придется предварительно разменять деньги на крупные. Надо также учесть, что стандартный договор с банком не учитывает форс-мажор. Оговаривать нюансы придется дополнительным соглашением, которое оплачивается отдельно.
Плюсы и минусы
В случаях, когда расчеты происходят в безналичной форме, то деньги как бы не осязаемы. На психологическом уровне продавцу гораздо спокойнее, когда он сам лично (или при помощи специалиста банка) проверит, пересчитает, и будет участвовать в закладке денег в депозитную ячейку.
Как правило, банковские ячейки на сделки по купле-продаже квартир арендуются по договору покупателями, они оставляют там деньги, а доступ продавцу передают уже после полного оформления продажи и регистрации недвижимости.
Что это такое
В день подписания договора покупатель и продавец приезжают в банк, где покупатель (в присутствии другой стороны сделки) перекладывает свои средства в ячейку. Перед этим их нужно обязательно пересчитать и проверить на отсутствие фальшивых купюр.
Если регистрация не проведена
- Хотя на аренду и составляется договор, в нем не указывается сумма закладки.
- Продавец предъявляет сотрудникам банка документы по купли-продажи с отметкой о регистрации. Но никто не проверяет, насколько достоверны такие документы. Банки даже вносят в договор аренды пункт о том, что они не отвечают за подлинность бумаг.
- реквизиты продавца и покупателя;
- ссылку на правоустанавливающие/правоутверждающие документы на квартиру от продавца;
- детальное описание предмета сделки: адрес квартиры, количество комнат, этаж, площадь, кадастровый номер;
- цена продажи;
- указание на отсутствие обременений в виде залога или ареста;
- указание на отсутствие долгов по коммунальным услугам и прописанных лиц.
Стороны сделки выбирают банк, через который будут происходить расчеты, обговаривают предполагаемые условия доступа к ячейке, количество арендуемых ячеек и как будет делиться плата между продавцом и покупателем за аренду ячеек.
1 Этап. Подготовительный
- гибкие сроки аренды;
- удобство использования;
- забрать деньги из ячейки можно в любой день;
- высокая безопасность, минимальные риски ограбления (банки обычно хорошо охраняются, имеют камеры);
- невысокая стоимость.
- Покупатель может положить и «заморозить» деньги в банковской ячейке в любое время и на любом этапе сделки. Как только он это сделает, то сможет забыть как минимум об 1 «головной боли». Обычно деньги закладываются в сейф после подписания договора купли-продажи, но до перерегистрации права собственности в Росреестре.
- Продавец может забрать деньги в любой день, но только при условии, что он исчерпывающе выполнит свои обязательства по договору купли-продажи (продаст квартиру Покупателю, передаст ему ключи и пр.). Продавец не «привязан» к определенной дате, а это – дополнительная защита и безопасность. Никакой посторонний гражданин не будет знать, когда именно Продавец решит посетить банк для взятия оттуда крупной суммы денег.
- Вбанках имеется охрана и система видеонаблюдения, так что случаи утраты денег или иного содержимого происходят крайне редко.
- Расчетчерез банковскую ячейку позволяет отсеять аферистов и мошенников на ранних этапах. Недобросовестный человек просто не рискнет проводить сделку через банк и показываться под камерами видеонаблюдения.
- С деньгами не приходится взаимодействовать много и часто. Покупатель закладывает деньги в сейф, а Продавец – получает к ним доступ после исчерпывающего выполнения всех договоренностей. После этого ему необязательно транспортировать деньги в виде «налички». Он может сразу же перевести выручку в безналичный формат в отделении банка (например, положить средства на индивидуальный счет).
- В банке купюры проверяются на подлинность, т.к. для этого имеется специальное устройство.
- В банковскую ячейку можно закладывать неограниченную сумму денег. Само хранилище также можно использовать в течение неограниченного срока, ведь существует возможность продления договора аренды.
- Вы можете арендовать в банке не только саму ячейку, но и комнату для проведения переговоров. Где-то такая услуга предоставляется бесплатно (например, в «Сбербанке»), а где-то вам понадобится заплатить за нее дополнительно (1000-1500 рублей за час использования).
Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку
- Срок аренды подошел к концу, а ячейка все еще занята. Если никто не приходит за содержимым сейфа, то через некоторое время он вскрывается специальной комиссией банка. В «Сбербанке» такая процедура осуществляется через 20 дней после того, как заканчивается срок аренды сейфа. Происходит опись содержимого, после чего оно помещается в мешок, опломбируется и отправляется в хранилище. Чтобы вернуть содержимое, Арендатору понадобится составить заявление о выдаче изъятого и погасить задолженность за просроченные дни.
- От ячейки исходят неприятные запахи, громкие звуки, опасное радиоактивное излучение и пр.
- Арендатор ячейки скончался.
- Содержимое сейфа хотят проверить судебные приставы или сотрудники правоохранительных органов.
- Банку необходимо отремонтировать хранилище. В этом случае банк извещает Арендатора о необходимости прийти в отделение и переложить содержимое в другую ячейку. Если Арендатор не приходит, то работники вскрывают ячейку и переносят ее содержимое самостоятельно.
Может ли банк вскрыть ячейку
- Продавец и Покупатель вместе выбирают офис, в котором будут храниться деньги. Они обращаются в банк (либо по телефону, либо путем личного посещения) и договариваются об аренде сейфа.
- Между Покупателем (Арендатором) и банком заключается договор аренды. Покупателю необходимо иметь при себе документ, подтверждающий его личность и регистрацию по месту жительства в РФ. Это может быть внутренний российский паспорт, заграничный паспорт, удостоверение личности военнослужащего РФ, вид на жительство и т.д. Если Покупатель – гражданин иностранного государства, то он должен будет предоставить миграционную карту, въездную визу (для стран с визовым режимом), документальное подтверждение временной регистрации на территории РФ.
- При необходимости вместе с договором аренды заключается и допсоглашение. Здесь прописываются условия, касающиеся Продавца и его доступа к деньгам. Например, стороны могут договориться, что Продавец сможет забрать средства через 25 дней после наступления определенной даты и выполнения определенного шага.
- Покупатель может попросить у банковского служащего технические средства для пересчета и проверки подлинности купюр. Ему будет выделена отдельная комната (переговорная) для выполнения всех необходимых операций. Если Покупатель не захочет выполнять эту процедуру самостоятельно, то сможет заказать соответствующую услугу в банке. Средняя стоимость подсчета и проверки подлинности купюр – 0,3% от всей закладываемой суммы, но не менее 100 рублей. Для иностранной валюты применяются другие расценки – около 15 рублей за купюру.
- Далее Покупатель закладывает средства в ячейку.
- В «Сбербанке» и Покупатель, и Продавец получают договор аренды банковской ячейки и акт приема-передачи в пользование индивидуального сейфа. А вот ключ от арендованного сейфа передается только 1 из участников сделки. Обычно после закрытия ячейки этот ключ остается у Покупателя. «Сбербанк» не требует внесения залога за ключ.
- Участники сделки покидают депозитарий и возвращаются в 1 из кабинетов офиса. Здесь оплачиваетсяаренда сейфа и стоимость оказания услуги по обеспечению контроля за допуском к сейфу.
- Далее стороны выполняют необходимые процессуальные действия – составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры (если он еще не был подписан), собирают документы, регистрируют переход права собственности в Росреестре. Все эти шаги занимают в среднем от 1 недели до 1,5 месяца (в зависимости от того, на каком этапе находится купля-продажа и насколько сложной она является).
- После того, как стороны исчерпывающе исполняют свои обязательства по основному ДКПК, Покупатель передает ключ от сейфа Продавцу.
- Продавец обращается в банк с ключом, своим паспортом и необходимыми документами (см. ниже).
Рассмотрим, как происходит покупка и продажа квартиры с использованием банковской ячейки, кто должен платить за аренду сейфа – покупатель или продавец, а также другие нюансы сделки. Схема сделки будет состоять из нескольких последовательных этапов, а именно:
Как проходит сделка: схема и порядок действий
Существенным условием договора продажи жилой площади (квартиры, дома) или их части является право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.В перечень лиц, сохраняющих право пользования, входят следующие граждане:
Договор купли продажи квартиры и его существенные условия
- Предмет договора. В соглашении должна быть зафиксирована информация о том, какой именно передается жилой объект, а также место его расположения. Указывается адрес недвижимого объекта и его кадастровый номер.
- Стоимость. Цена, которая обозначается в договоре, является неотъемлемым существенным условием. Этот момент разъяснен в статье 555 ГК РФ.
По усмотрению сторон, в аренду можно взять сразу две ячейки. В первую – вносят средства. Во вторую – кладут расписку о получении средств. После завершения покупки через банковскую ячейку и получении подтверждающих регистрационных документов, продавец и покупатель обмениваются ключами.
- Заключение договора аренды. На данном этапе стороны являются в банк и оформляют соглашение с указанием продавца в качестве доверенного лица для обеспечения доступа. Определяя длительность договора, исходят из минимально требуемых для перерегистрации рабочих дней, а также минимально возможной длительности аренды в банке (как правило, 1 месяц). Расходы за оказываемые услуги несут стороны по договоренности – банк не устанавливает точных требований к плательщику. По желанию сторон, в договор вносят условия, дающие право доступа к деньгам со стороны продавца. Если сделка не ипотечная, банк не будет настаивать на проверке юридической чистоты оформляемой продажи. В его функции входит только принятие купюр на хранение, однако по отдельному запросу, финансовая структура окажет помощь в пересчете и проверке подлинности каждой банкноты.
- Закладка наличных. После подписания соглашения банк выдает ключ от ячейки покупателю. Далее стороны сделки идут в депозитарий и помещают деньги в ячейку. Стороны обязаны пересчитать и убедиться в отсутствии фальшивых купюр. Сумма определяется как цена недвижимости за вычетом уже выплаченного аванса. Ячейка закрывается на ключ сотрудником банка и продавцом (используется два ключа). Иногда хранителем ключа выступает привлеченный к продаже риэлтор.
- Переоформление собственности в Росреестре. Продавец обязан предоставить весь необходимый пакет и проследить за тем, чтобы все справки были действующими (некоторые из них действуют не более 2 недель). Далее регистрирующий орган выдает документ, подтверждающий переход прав другому гражданину (выдается выписка из ЕГРН или свидетельство). Бумага потребуется далее, для получения средств, которые находились в банковском сейфе.
- Так как перерегистрация права производится в течение нескольких дней, такой срок с небольшим запасом и указывают в сроках договора аренды. После получения новой документации на собственника, продавец приходит в банк и извлекает содержимое ячейки. Нельзя исключать случаи срыва сделки. В таком случае, оба участника несостоявшейся сделки приходят в отделение и забирают средства.
Как использовать при оформлении сделки
Недвижимость относится к числу наиболее дорогих покупок и не всегда возможен безналичный расчет с продавцом. Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью позволяют исключить риски для обеих сторон, четко регулируя процесс передачи средств за квартиру или иной объект собственности. Основанием для использования ячейки в банке является подписанный договор об аренде.
Договор об аренде ячейки содержит минимальный набор условий и требований. Но стороны сделки имеют возможность составить дополнительное соглашение, которое определит возможности доступа к сейфу. Для продавца устанавливается срок, по истечении которого он сможет забрать деньги и переданные на хранение документы.
Расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры. Подводные камни
Украсть деньги могут и банковские клерки (в банке хранится второй ключ от ячейки). Однако такие случаи происходят крайне редко. Все документы тщательно проверяются, а в помещении множество видеокамер, так что украсть деньги, не будучи замеченным практически невозможно.
Как грамотно составить договор?
Недостатки у этого способа тоже имеются. В первую очередь это затраты времени на поиски банка с подходящими условиями и подписание договора. За аренду банковской ячейки нужно заплатить определенную сумму. Некоторые организации просят залог на случай потери ключей и взимают дополнительно страховой взнос.