Стоит ли в 2021 году покупать земли сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования в 2021 году

Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей. В отличие от земель под сельскохозяйственное использование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции. Это позволяет строить на них склады для хранения продукции, собранной с полей, а также организовывать необходимую инфраструктуру.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

У многих граждан возникает вопрос по поводу постоянной регистрации в доме, построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для садоводства или огородничества. С января 2017 года для этого необходимо получить технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом». В 2020 году стали указывать «жилое здание» или «жилое строение». Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.

Сельскохозяйственная деятельность неразрывно связана с использованием земельных угодий для сельхоз целей. Надел можно находится в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать целевое назначение земли, которое подчиняется определенному виду классификации разрешенного использования. От этого будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном участке земли, чтобы избежать неприятных недоразумений.

1. Перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства. Здесь вопрос в тех средствах, которые придется возместить, как разница между стоимостью земли ИЖС и с/х.
2. При расширении границ поселения в рамках Градостроительного кодекса. В этом случае не обязательно переводить землю в ИЖС. Земли сельхозназначения в границах поселения дают возможность построить жилой дом на законных основаниях с последующей регистрацией права собственности и пропиской жильцов.

Те же, кто жил по инерции, особенно в земельные вопросы не вникали, межеванием предпочитали не заниматься (недешёвое удовольствие!) и довольствовались уже тем, что регулярно получают арендную плату. Так в России образовались огромные земельные массивы с сотнями собственников (часть из которых всё ещё жива, часть — отошла в разряд «мёртвых душ»).

«Земля в экономике — это такой же актив, как и другие — деньги, акции, облигации, недвижимость и прочие. А применительно к активу всегда важна его доходность. Любой потенциальный покупатель земли всегда будет ориентироваться на экономическую целесообразность покупки и на финансовые расчеты.

Но, видимо, что-то пошло не так. То ли собственники не находились, то ли не хотели скидываться на кадастрового инженера – короче, федеральное правительство решило, что дальше это терпеть нельзя. Землю будут межевать в принудительном порядке — и забирать. У земли должен быть хозяин.

Нужно получить как можно больше информации об объекте, который выбран для покупки. Каким бы безупречно честным человеком не казался продавец, ОБЯЗАТЕЛЬНО надо перепроверить то, что он рассказывает и самому заказать выписку из ЕГРН (закон позволяет запросить выписку о вообще любом объекте недвижимости).

Впрочем, рост цен может начаться не сразу. «Желающих купить землю будет немного меньше, чем тех, кто захочет продать. Поэтому в первый год цены будут идти вниз, — считает Александр Гаврилюк. — Как показывает практика введения рынка в других странах, сначала цена стартует на довольно высоком уровне, из-за завышенных ожиданий людей, потом она опускается и затем начинается планомерный рост до долгосрочных, усредненных показателей».

И третья категория претендентов на землю — это представители интересов крупных агрохолдингов в лице доверенных физлиц из числа топ-менеджеров компаний, членов семьи собственников предприятий и т.п. Большинство холдингов настроены вести себя на рынке земли сдержанно, по крайней мере первые два года. Амбициозных крупных игроков, которые уже планируют, например, удвоить свой земельный банк, на Украине пока крайне мало.

Согласно рейтингу, составленному изданием Latifundist.com, крупнейшим латифундистом на Украине является компания «Кернел», которая обрабатывает земли в одиннадцати областях страны. В 2020 году земельный банк «Кернел» насчитывал 510 тыс. га, хотя еще в 2017 году в зембанке компании было 602,5 тыс. га. «Кернел» — ведущий в мире и крупнейший на Украине экспортер подсолнечного масла, ключевой поставщик сельскохозяйственной продукции из региона Черноморского бассейна на мировые рынки. Свою продукцию компания экспортирует более чем в 60 стран мира. Ежегодно «Кернел» поставляет на международные рынки около 5 млн т кукурузы, пшеницы, ячменя, сои и рапса, закупая сельхозпродукцию более чем у 5 тысяч производителей. Логистика строится на базе крупнейшей сельскохозяйственной инфраструктуры, включающей сеть элеваторов и собственные глубоководные экспортные терминалы. «Кернел» обладает крупнейшей частной сетью элеваторов, владеет маслоэкстракционными заводами. С ноября 2007 года акции компании торгуются на Варшавской фондовой бирже (WSE).

«В данном случае украинская власть «слилась в совместном экстазе с МВФ». Потому что это как раз было то требование, которое исходило от МВФ и нынешних спонсоров власти. То есть крупных аграрных компаний, т. н. «аграрных лендлордов». Это как раз то, что объединило МВФ и крупный аграрный бизнес», — считает Алексей Кущ.

«А для финансовых спекулянтов даже 5-6%, как говорится, выше крыши, они согласились бы и на 3-4%. Они прекрасно понимают, что это стопроцентно надежный актив, потому что украинские земли будут обрабатываться, на них будет выращиваться урожай, и свои 3-4% в виде рентных платежей они заберут. Но отличие в том, что сейчас эта рента оседает внутри страны и не выходит за пределы экономики, а при раскрытии рынка земли по тому сценарию, который предлагает власть, Украина превратится в резервуар, из которого с помощью «рентного насоса» будут постоянно выкачивать платежи в пользу нескольких десятков крупных западных пенсионных фондов, спецфондов или инвестиционных фондов», — сказал Алексей Кущ в интервью изданию Украина.ру.

Общий объем инвестиций на рынке земли в 2021-2022 годах составит порядка $2-3 млрд, которые будут вложены в основном крупными агрохолдингами, фермерами и спекулянтами, приближенными к чиновникам ОТГ. Покупки будут осуществляться как за счет привлечения кредитных ресурсов под залог земли в украинских банках, так и за рубежом — у западных пенсионных, венчурных и инвестиционных фондов.

Бывают даже случаи, когда люди приобретают участки, а потом продают или сдают их в аренду сотовым операторам, желающим установить в этом месте вышку. Инвестиции в землю в таком случае возможны, но нужно заранее подумать о том, где будет расположен участок и оценить будет ли дорожать земля. Чтобы получить высокий доход, стоит присмотреться к таким вариантам:

Чем раньше вы приобретете землю, тем выгоднее будет инвестиция. Объекты недвижимости дорожают с приближением срока сдачи. В год стоимость может возрастать от 15 до 50%, в зависимости от привлекательности проекта. Дороже всего будет стоить готовый дом на участке в коттеджном поселке, готовом под заселение. В этом случае можно получить доход до 200%!

Важно правильно выбрать землю для инвестирования, чтобы в будущем получить доход. Неизбежное последствие экономического кризиса в том, что за ним обязательно следует восстановление и рост, это закон рыночной экономики, и этот фактор самый важный для инвесторов.

• участки близ окраин городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Красноярска и так далее;
• участки в курортных районах, таких как Сочи, Крым и даже Калининградская область;
• земли вблизи федеральных трасс и с возможностью подключения к коммуникациям.

Если выбираете землю для потенциальной застройки, то это должно быть по возможности живописное место с красивыми объектами природы и хорошей экологией. Люди в последнее время стремиться переехать за город именно для того, чтобы быть, что называется, ближе к природе и дышать свежим воздухом. При этом им необходимо иметь возможность добираться до мегаполиса в любое время года и при любой погоде.

Новости аграрного рынка и сельского хозяйства → Не выделил земельную долю? Можешь с ней попрощаться

Таким образом, органы местного самоуправления проделают всю ту работу, которую в своё время не провели собственники земли. И проделают, конечно, не без пользы для себя: участок будет зарегистрирован в качестве бесхозного и через год сельская администрация (или муниципальный район) сможет получить его в собственность.

В 1990-х годах в России прошла масштабная операция по наделению народа сельскохозяйственной землёй. Работники колхозов и совхозов получили в подарок от государства непонятное тогда ещё, аморфное достояние под названием «земельная доля в праве общей собственности на земельный участок». Это свалившееся на голову селянину счастье обозначалось как тысячная дробь или определённое количество баллогектаров. Что делать с щедрым подарком, представляли смутно.

Те, кто был порасторопнее, свои земельные доли выделили в натуре. Участки, образованные из общего земельного массива, были поставлены на кадастровый учёт, а их владельцы получили зарегистрированное право собственности — либо на обыкновенные земельные участки (где 1 участок = 1 хозяин), либо на земельные участки в долевой собственности (в случаях, когда участок в счёт своих долей выделяла группа единомышленников). Эти люди могут вздохнуть с облегчением: их земля уже никуда не денется.

Последняя попытка была предпринята в 2010 году, когда ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» был дополнен пунктом 3 ст. 19.1. Этот пункт обязал местные администрации организовывать собственников-молчунов: помочь им провести общее собрание и протолкнуть вопрос о межевании и проведении кадастровых работ. Эту работу сельские чиновники должны были активизировать ещё в 2013 году. Предполагалось, что за пару лет выдел земельных долей в России будет завершён.

Но, видимо, что-то пошло не так. То ли собственники не находились, то ли не хотели скидываться на кадастрового инженера – короче, федеральное правительство решило, что дальше это терпеть нельзя. Землю будут межевать в принудительном порядке — и забирать. У земли должен быть хозяин.

• физических лиц-граждан других стран;
• иностранных юридических лиц;
• юридических лиц, членами, акционерами или собственниками которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
• юридических лиц, конечные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах или их невозможно установить;
• физических и юридических лиц, в отношении которых применены различные экономические санкции;
• лиц, которые имеют или имели отношение к террористическим организациям;
• юридических лиц, которые созданы по законодательству Украины, но находятся под контролем других юрлиц, зарегистрированных в государствах из черного списка FATF (страны, которые недостаточно борются с отмыванием денег).

Закон, конечно, принят, но есть нюансы. Чтобы он заработал, его должен подписать спикер, а потом президент. Но ряд политических сил уже зарегистрировали 5 постановлений об его отмене. И спикер не может подписать документ до их рассмотрения. Когда это произойдет, пока неясно. Верховная Рада отменила пленарные заседания до конца карантина в связи с эпидемией коронавируса. Пока это до 24 апреля, но вполне возможно, что карантин будет продлён. Текста проголосованного закона на сайте Верховной Рады также пока нет (посмотреть его можно здесь ).

Нынешний закон поступил на рассмотрение парламента в октябре 2019 года. В ноябре его приняли в первом чтении, предложив более четырех тысяч поправок. До марта удалось рассмотреть только половину из них. Но под угрозой неполучения транша МВФ президент Владимир Зеленский убедил депутатов его проголосовать. При этом в документ был внесен ряд ограничений – относительно размера продаваемых земель и покупки их иностранцами. В ночь с 30 на 31 марта в 0.42 парламент 259 голосами поддержал законопроект № 2178-10 об обороте земель сельхозназначения в целом.

Эксперты не приветствуют подобные ограничения по поводу иностранцев. «Они являются негативным фактором для развития рынка земли, – убежден Олег Шевцов. – Не допуская сегодня иностранцев к приобретению земли, мы снижаем ее стоимость. Вместе с тем, остается вопрос, что делать тем иностранным компаниям, которые уже работают на рынке Украины несколько лет».

Под запретом продажи сейчас находится около 96% украинских сельхозземель. Однако де-факто в стране давно уже действует нелегальный рынок земли. Придумано множество схем обхода моратория: меняют целевое предназначение сельхозземель; берут их в аренду на 49 лет, а потом продают корпоративные права; изымают через суд в качестве погашения фиктивных долгов собственника земельного пая и т.д.

Но теперь ситуация изменилась. 7 сентября 2020 года Минфин опубликовал новые разъяснения, согласно которым владелец садового участка может сделать налоговый вычет, если дом на этой земле был оформлен в его собственность в 2019 году или позже (№ 03-04-07/78389).

• здесь не требуются уведомления и согласование строительства с администрацией,
• гражданин вызывает кадастрового инженера, тот проводит необходимые обмеры и составляет технический план (на основе декларации, которую заполняет заявитель),
• диск с техническим планом гражданин передает в МФЦ — и через несколько дней он уже получает документ о регистрации права собственности на свой дом.

Тогда решения собрания будут законными и без предварительного уведомления всех участников, если все вопросы в повестке — те, что указаны в уставе. Но если на собрание выставляются другие вопросы, не предусмотренные уставом, то уведомлять о нем членов СНТ все же придется (Закон № 369-ФЗ от 09.11.2020).

Таким образом, если по документам на участке числится здание с назначением «жилое» или «жилое строение», оно приравнивается к жилому дому, и его собственник может воспользоваться вычетом и вернуть себе налог в сумме до 260 000 рублей (если у него еще есть право на этот вычет, т. к. его можно сделать только один раз в жизни).

Перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС – сложная и длительная процедура. Владелец участка должен обратиться с соответствующим ходатайством в органы местной власти. Таким правом наделен только собственник угодий. Если речь идет об участке, который находится в долевом владении, обращаться в муниципалитет может должен каждый из совладельцев. Подается заявление установленной формы. Оно должно содержать информацию о:

Из этого следует, что выделенный под дачу или садоводство участок перевести в ИЖС можно только в том случае, если будет изменена категория использования земли. Такой переход не всегда оказывается возможным. Такое бывает связано с удаленностью участка от населенных пунктов. Если он к ним не примыкает, то внести изменения не получится.

После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.

• копии удостоверения личности заявителя (гражданского паспорта);
• выписки из ЕГРП;
• заключения экологической экспертизы (при условии, что это предусмотрено законодательными нормами);
• расчета убытков сельскохозяйственного производства в случае перевода участка в другую категорию;
• свидетельства, подтверждающего право собственности на угодья.

Все государственные угодья, расположенные на территории России, классифицируют по категориям. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Разделение осуществляется с учетом возможного способа эксплуатации. Она должна быть эффективной и не причинять вреда. Существует семь категорий угодий. Это предусмотрено ст.7 ЗК РФ. Существуют земли: