Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Решение Собственников О Сносе Многоквартирного Дома. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
При проведении демонтажа жилого дома большое количество его бывших жильцов фактически остаётся на улице. Однако есть вариант получения жилой площади взамен утраченной в снесённом здании. Подобный процесс оговорён в статье 89 ЖК РФ:
Дело в том, что подобная территория обеспечивает людей не только жильем, но и землёй. По этой причине начинать расселение жильцов, а также демонтировать строения нельзя начинать до осени, когда сбор и реализация урожая подходит к концу.
Чем отличается снос частного строения и многоквартирного дома?
Таким образом, можно сделать вывод, что собственники жилья должны производить снос ветхого здания самостоятельно, в противном случае все сделает государство. Однако стоит отметить, что снос в обязательном порядке должна санкционировать городская администрация иначе действие будет считаться незаконным.
- Отправить письмо в Госинспекцию. Текст обращения должен содержать просьбу сохранить объект недвижимости.
- Проверка по факту обращения. Сотрудники Госинспекции проверят, соответствует ли объект нормам ГрК, на чьей земле расположен, кто собственник, кто живет по соседству?
- Передача данных в ДГИ – Департамент городского имущества.
- Удовлетворение просьбы, передача сведений в комитет по архитектуре и строительству.
- Обследование инженерных коммуникаций, охранных зон, земель с ограниченным использованием и т.д.
- Заседание Земельной Комиссии, принятие окончательного решения с учетом выявленных факторов.
- Уведомление собственника о решении.
- Официальная регистрация объекта в качестве жилого здания, внесение изменений в ФКП «Росреестра» (см. «Какие постройки на участке нужно регистрировать«).
До недавнего времени правоотношения с самовольными постройками создавали массу неудобств. Органы власти особо не церемонились. Владельцы самостроев могли лишиться имущества по любому поводу – объекты сносили без всяких компенсаций, а легализовать постройки было нельзя. Однако в августе 2021 года были внесены ключевые изменения. Теперь, чтобы нести дом, гараж или баню в частном секторе – нужно решение суда. Действия администраций серьезно ограничили.
Что нового в законе 2021 года?
Требование о демонтаже строения может застать врасплох. Вместе с тем застройщику может грозить штраф за незаконное строительство на участке. Многие владельцы самостроев ищут способы, как избежать сноса — и, надо признать, такие способы есть. Процесс получил название «легализация самостроя».
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Возможно, перевод и реконструкция законные: не всегда нужно получать согласие 100% собственников. Если в этих квартирах откроют офис со входом через подъезд, ⅔ собственников согласились и есть разрешение, это законно. Но если на месте окна сделали дверь и пристроили входную группу без вашего согласия, можно подать в суд и всё отменить.
Одна соседка оказалась против. Она не давала согласия на пристройку и не захотела, чтобы в ее доме была парикмахерская. Соседка потребовала снести пристройку и вернуть всё как было. Предприниматель не согласился: ему же администрация разрешила и большинство собственников одобрило.
Что сказали суды и как разрешилась ситуация?
Он честно прошел согласования и получил разрешение от администрации. Чтобы пристроить входную группу, нужно было одобрение жильцов на использование части общего земельного участка. Такое согласие ему дали почти 75% собственников . Этого хватило, чтобы всё узаконить.
2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения). В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.
Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка
1. Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.
Буквальное прочтение некоторых статей (например, пункт 5 статьи 1) федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2021 N 218-ФЗ наводит на мысль, что зарегистрированное право собственности защищает владельца жилья в любой ситуации. Так ли это на самом деле, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.
3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них. Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей. Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.
Татьяна, Ваша позиция по взысканию убытков за снос МКД абсолютно не состоятельна. Можете не согласиться со мной, но только время потеряете, я думаю. Если будет проведён снос МКД собственниками, то какие основания у ОМСУ принимать решение об изъятии ЗУ в порядке ст. 32 ЖК? Считаю, никаких — именно в порядке ст. 32 ЖК. Может, они (собственники ЖП в МКД), оформив до сноса свои права на ЗУ, начнут там возводить новый МКД, заключив с застройщиком ДДУ? А если не оформят свои права на ЗУ, то после сноса МКД основания к их оформлению отпадут. ЗУ без МКД — значит в муниц. соб-ти. Как то так.
По поводу выкупной цены за ЖП в сгоревшем МКД я сомневаюсь и не могу сходу согласиться с позицией Гамлета. Здесь не гражданское, а специальное зак-во должно применяться. ЖП подлежат оценке и есть там своя «подзаконка». Знаю, например, что при изъятии ветхоаварийного для муниц. нужд нельзя учитывать коэффициент ветхоаварийности — видела вскользь, просматривая практику. Поэтому вопрос нужно тщательно изучать.
А в каком случае вообще работает ч. 6 ст. 36? Сгорел частный дом на частной земле. Это либо чья-то вина, либо наступивший риск случайной гибели. Почему в связи с этим у ОМС должны возникнуть муниц. нужды, ради которых следует выкупать участок? А если нужд нет, или они отпали впоследствии? Написано же: выкупается для нужд, а не в связи с пожаром!
Цена договорная
Гамлет, ч.6 ст.36 ЖК определяет правовой режим, а ст.32 защищает жилищные права в случае изъятия для мун.нужд, но как туда затесалась ч.10 ст.32 ЖК РФ, непонятно. Всё сделано чрез пень колоду. Если защищаются жилищные права, то почему отсюда выпали собственники ИЖС, а также, где гарантия, что собственники, получившие возмещение потратят полученные деньги именно на улучшение жилищных условий. Если обеспечивается безопасность граждан, то сама по себе процедура очень затянута и за время её проведения можно убиться десять раз. Если, предположим, в МКД 2 квартиры частные и 8 муниципальных, то ОМС перетянет одеяло на себя и примет решение о сносе МКД за счет собственников и тогда возмещения никто не получит. Порядок принятия решения собственниками о сносе МКД вообще нигде не регламентирован. Только если по аналогии с принятием решения о реконструкции — общим собранием в 2/3 голосов. В какой форме собственники должны известить ОМС о том, что собираются снести МКД за свой счет и оставить ЗУ у себя в собственности тоже не понятно?
Существуют случаи, когда суды указывают на конкретный период времени как на разумный, по их мнению, срок для исполнения соответствующего решения. По одному из дел истец возражал в апелляционной жалобе против того, что суд отказал в удовлетворении требования о признании разумным сроком для принятия решения собственниками о сносе дома периода в один месяц, что срок исполнения решения о сносе аварийного дома, указанный судом (не более чем три года), является неразумным. Областной суд с доводом заявителя жалобы не согласился и указал, что в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия, выразившегося в непредставлении в установленный срок заключения о признании дома аварийным и подлежащим сносу и распоряжения об отселении жильцов данного дома, неуказании в распоряжении сроков отселения, неустановлении разумного срока для изъятия земельного участка для муниципальных нужд, о признании разумным сроком для принятия решения собственниками о сносе дома периода в один месяц отказано правомерно, поскольку спорный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен разумный срок, но не более чем три года, для предъявления к собственникам помещений в указанном выше доме требования о его сносе, что не противоречит требованиям действующего законодательства[5].
Из анализа вышеуказанных норм следует, что отселение лиц из многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, является последним этапом перед сносом аварийного дома, а установление сроков отселения путем вынесения распоряжения органом местного самоуправления является обязательным. Кроме того, признание многоквартирного жилого дома аварийным является юридическим фактом, на основании которого у органа местного самоуправления возникает обязанность предъявления собственникам жилых и нежилых помещений в доме требования о самостоятельном сносе аварийного дома в разумный срок.
Литература
Порядок и сроки предъявления требования о сносе дома законодателем не урегулированы, равно как и определение разумного срока, предоставляемого собственникам для сноса аварийного дома. Таким образом, предъявление требования о сносе аварийного дома и определение разумного срока для исполнения такого требования в силу закона отнесены к усмотрению органа, принявшего решение о признании в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. При этом срок, устанавливаемый для сноса дома, должен соответствовать разумности, соблюдая права граждан на сохранность их жизни и здоровья.