Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Можно Ли Оспорить Договор Уступки На Квартиру. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
- Дольщик получает согласие застройщика на процедуру и берет справку о том, что его обязательства по оплате договора выполнены и штрафов нет.
- Оформляется справка из Росреестра, в которой указываются собственники по ДДУ, обременения и т.д.
- Заключается договор уступки прав требования.
- Договор регистрируется в Росреестре. Сроки — до 10 дней.
Схема проведения сделки по переуступке прав
Выше мы описали единственную на 100% законную, закрепленную законодательно схему цессии. Сделка регистрируется в госорганах, варианты махинаций ограничены. Она оставляет минимальное количество рисков при покупке квартиры по договору переуступки.
Заключение предварительного договора купли-продажи
Если договор долевого участия был оформлен с нарушениями, цессия будет также признана недействительной, и у покупателя есть риск потерять деньги. Обратите внимание на такие моменты, как возможность уступки прав требования, особые условия получения согласия застройщика, пеня за переуступку. Если при оформлении сделки дольщик использовал материнский капитал, то в ДДУ должны быть прописаны дети. Оптимальный вариант — показать изначальный договор, договор переуступки прав требования и все другие документы, предоставленные дольщиком, юристу. Специалист отметит спорные моменты и подскажет, как максимально себя обезопасить.
К иску обязательно прилагается договор долевого участия в строительстве, выписка из ЕГРН о регистрации имущественных прав, а также все квитанции или выписки с банковских счетов, имеющие отношение к делу. В зависимости от обстоятельств дела судом могут быть привлечены свидетели и заинтересованные лица. К примеру, представитель строительной компании.
Договор цессии – это гражданско-правовая сделка, подразумевающая переход прав и обязанностей по основному договору к третьему лицу. Такой вид договоров часто используется для оформления переуступки прав, образовавшихся в результате долевого участия в строительстве.
Порядок расторжения договора цессии
- если оно допускается условиями подписанного договора с указанием причин;
- в результате принятия соответствующего решения в судебном органе, если были обнаружены факты нарушения условий договора или его неисполнение;
- по решению суда в том случае, когда существенно изменились какие-либо изначальные обстоятельства.
Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.
Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.
Дешевые квартиры в новостройках по переуступке
Все чаще на украинском рынке недвижимости покупают квартиры по переуступке. Это простой и недорогой способ покупки недвижимости. Однако в нем есть свои нюансы и риски, с которыми необходимо разбираться. В первую очередь обратите внимание на то, что это — все та же покупка недостроенной квартиры, а значит нужно проверять не только самого продавца, но и застройщика. В этой статье мы описали все особенности составления договора и покупки квартиры в новостройке по переуступке. Переуступка квартиры — это перепродажа квартиры, которую еще не достроили с разрешения застройщика и под его тщательным контролем.
Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.
Что такое переуступка
Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.
Чтобы переуступка прав на квартиру по ДДУ между физлицами имела статус дарения, в самом Договоре уступки должно быть ясно выражено намерение совершить именно безвозмездную сделку. Например, если в договоре не указана цена уступаемого права, то это еще не говорит однозначно о том, что сделка является безвозмездной. В содержании договора должна присутствовать четкая формулировка о том, что права требования на квартиру передаются на безвозмездной основе.
Как подарить ДДУ – безвозмездная уступка прав требования
Тогда «продавец» по договору уступки применяет Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет в размере понесенных расходов (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке), и налоговая база для него становится равной нулю. А «покупатель» сможет потом продать квартиру в любое время, не дожидаясь истечения 3-х летнего (5-ти летнего – для купленных квартир) срока владения. Чтобы уменьшить налог с продажи (до минимума, вплоть до нуля), ему тоже надо будет применить вычет в размере «потраченных на покупку» средств.
Уступка прав требования по ДДУ между родственниками – налоговые последствия
Если человек получил права требования на квартиру по договору переуступки безвозмездно, то он не сможет претендовать на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за приобретенное жилье. Оно и понятно. Ведь судя по договору, денег на это приобретение он не тратил. А значит, и компенсировать затраты государство ему не будет.
Ответчики по иску — банк и коллекторская организация. Именно данный момент особенно важен. Подумайте, вам предстоит противостоять целой банковской структуре, не раз занимавшейся подобными делами! Разумеется, интересы банка и коллекторов будут защищать профессиональные юристы. Но и у вас будет команда экспертов, которая станет стеной на защиту ваших интересов, если вы обратитесь в «Помощь юристов». С нами у вас есть все шансы оспорить договор цессии, уверяем вас. Вернее, только с помощью профессионалов и есть шансы выиграть подобное сложное дело.
Уступку прав требования (цессию) возможно признать недействительной, если в кредитном договоре, оформленным с банком и подписанным заемщиком, имеется формулировка следующего содержания «кредитор вправе переуступить право требования по кредитному договору организации или иному лицу, в том числе не имеющим лицензии на осуществление банковской деятельности».
Оспаривание договора цессии
К иску заемщик обязан приложить копии документов, являющихся письменными доказательствами по делу, их оригиналы рекомендуется взять на судебное заседание для предъявления суду для сверки. Прикладывать рекомендуется копию кредитного договора, дополнительных соглашений при их наличии, выписки по счетам.
Между физическими лицами. Один человек уступает другому свое требование. Стороны подписывают договор цессии, цессионарий отдает цеденту деньги за уступку, а цедент передает правоустанавливающие документы, из которых возникло требование: например, расписки, договоры, акты.
Виды договоров
Может выясниться, что должник отказался платить не просто так, а потому что недоволен качеством предоставленных товаров или работ. И эти вопросы в суде придется решать уже новому кредитору. Если должник промолчит и не сообщит цессионеру о возражениях, то потеряет право ссылаться на них в суде.
Какие требования можно уступать
Цессионарий на упрощенной системе налогообложения. То, что должник заплатит цессионарию, признается доходом. Но есть нюанс: когда это долг по договору займа или кредитному договору, то в доходы идут проценты, а основной долг не учитывается.
Однако есть и другой вариант выкупить квартиру на этапе строительства — заключить предварительный договор продажи. Его суть в том, что дольщик обязуется передать недвижимость, когда оформит не нее право собственности. Минусов у такого решения несколько:
Заключение предварительного договора купли-продажи
Заманчивый вариант: купить квартиру в новостройке по цене ниже, чем предлагает застройщик. Такой вариант реален, если воспользоваться переуступкой прав на недвижимость. Продавец, подписавший договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией, уступает свои права потребовать жилье, когда дом будет введен в эксплуатацию. Какие риски есть при переуступке прав на квартиру и действительно ли они выше, чем при покупке вторичного жилья, отвечают юристы «Центра Оформления Сделок».
Схема проведения сделки по переуступке прав
Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы: вкладывают деньги в недвижимость на стадии котлована, а затем продают на финальном этапе строительства с выгодой 20-30%.
Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.
Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.
Кассация округа с таким подходом не согласилась, признав спорную сделку недействительной и обязав Промсвязьбанк вернуть деньги. По ее мнению, банк вел себя недобросовестно и просто переложил все риски на «Отечество-Агро». При этом, пришла к выводу коллегия, счет «Отечество-Агро» использовался как транзитный: создавалась лишь видимость участия компании в отношениях по выкупу требований, в действительности же заемщик – «Рускон» – просто погашал задолженность перед Промсвязьбанком.
Выход за пределы
По мнению экономколлегии, окружной суд, констатировав взаимосвязанность договора цессии и всех расчетных операций и признав их притворными, вышел за пределы заявленных требований. Конкурсный управляющий оспаривал только сделку уступки и не просил признать недействительными две последовательные расчетные операции.
Ошибки конкурсного управляющего
Конкурсный управляющий «Отечество-Агро» потребовал в суде признать недействительным договор цессии с Промсвязьбанком от 2021 года. Компания не получила по этой сделке равноценное встречное исполнение, настаивал управляющий: она приобрела низколиквидные требования к обществу «Рускон», которое на момент уступки уже находилось в «неудовлетворительном финансовом состоянии», и Промсвязьбанк об этом знал. Все это причинило убытки «Отечество-Агро», который из-за этого не смог расплатиться с другими кредиторами.