В любом случае продавец тут рискует мало, так как покупатель не сможет его обмануть, ведь банк самостоятельно переведет на счет продавца всю стоимость сделки, указанную в договоре, и уже сам продавец будет отдавать покупателю лишнюю часть суммы.
На примере это будет выглядеть так: продавец купил квартиру 3–4 года назад за 1 миллион рублей. Продавая ее, он увеличил стоимость на сумму сделанного ремонта и установил цену в 1 200 000 рублей. Но покупатель оформляет ипотеку с завышением, и при этом сумма составляет 2 миллиона рублей, которая и будет значиться в договоре купли-продажи.
Риски для продавца
В этом случае продавец должен уплатить подоходный налог, так как он владел недвижимостью менее 5 (пяти) лет в размере 13 %. Однако суммой, с которой высчитывается налог, является не стоимость продажи, а разница между суммой, за которую продавец сам купил квартиру, и суммой нынешней продажи. То есть в указанной ситуации продавец должен будет заплатить 13 % от 1 миллиона, а именно 130 000, вместо 26 000, которые он уплатил бы с 200 000, которые добавил к стоимости.
Представим теперь, что банк по какой-либо причине в итоге откажет в выдаче кредита. Или сделка не состоится по иным причинам. Тогда покупатель на основании Вашей же расписки сможет потребовать от Вас возврата этих 20%, которые он якобы заплатил Вам. Собственноручно написанная расписка будет достаточным основанием, чтобы взыскать по ней с Вас всю сумму в судебном порядке. Но даже если кредит будет получен и сделка состоится, банк выплатит Вам только 80% от стоимости квартиры (из расчета того, что 20% Вы уже получили). И если покупатель ничего не доплатит, то 20% взыскать не получится даже через суд.
Если действительно деньги не будут Вам переданы, а Вы напишете расписку о том, что получили их, это поставит Вас в крайне невыгодное положение. Во-первых, это противоречит реальным фактам, во-вторых, расписка – документ, который носит юридический и правовой характер, и не стоит воспринимать его несерьезно. В судебной практике есть много споров, которые касаются расписок о получении денежных средств.
Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Любые игры с цифрами в договоре чреваты последствиями, и зачастую непоправимыми. Конечно, можно взять у покупателя расписку о получении денежного займа на ту сумму, которой ему не хватает для оплаты первоначального взноса и по которой впоследствии можно будет взыскать соответствующую сумму. Однако следует четко для себя уяснить: если речь идет о значительной сумме, она должна будет откуда-то взяться у покупателя – это раз. Во-вторых, нужно понять, что платежеспособность покупателя должна позволять оплачивать и кредит, и задолженность по расписке. Другими словами, постарайтесь получить максимум информации от покупателя о его финансовых возможностях. Полагаю, в Вашем случае необходимо рассмотреть возможность оформления залога имущества: например, транспортного средства. Для большей уверенности к оформлению сделки старайтесь привлекать специалистов-юристов. Надлежащая экспертиза документов и грамотное оформление помогут предусмотреть все возможные последствия и избежать проблем в будущем.
При этом, если даже впоследствии у Покупателя с банком возникнет конфликт по поводу искусственно увеличенной цены договора, то это уже будет разбор полетов между кредитной организацией и ее клиентом. Продавца квартиры это уже не касается.
Конечно, не всегда требуется такое большое завышение цены квартиры. Ведь банк может требовать от заемщика первоначальный взнос не 20%, а 15% или даже 10%. А у самого заемщика может быть хоть какая-то сумма живых денег на руках, например, 5% от стоимости квартиры. Тогда завышать цену в договоре можно уже на меньшую сумму.
Риски Продавца при завышении стоимости квартиры
Покупатель выбрал себе квартиру стоимостью, допустим, 100 руб. Денег у него нет, и он собирается брать ипотеку. Но банк в этом случае предложит Покупателю внести 20% стоимости квартиры (т.е. 20 руб. в примере) своими личными деньгами в виде первоначального взноса, а оставшиеся 80% (т.е. 80 руб.) банк добавит в виде ипотечного кредита.
Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:
Виды стоимости квартиры
Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.
Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца
Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.
- Часто встречающаяся ситуация завышения — у заёмщика нет денег на первоначальный взнос по кредиту. Взнос приравнивается к не маленькому объёму средств. Возникает нужда в завышении рыночной стоимости жилья. В этом случае цена фиктивно завышается для того, чтобы финансовая компания выделила средства на приобретение недвижимости в большем объёме. При положительном раскладе удаётся получить кредит без первоначального платежа, применив завышение. Деньги просто идут продавцу безналичным путём.
- Квартира без ремонта, и именно поэтому покупателю нужна немаленькая сумма денег только на приведение объекта в порядок. И в этом случае требуется завышение. Существуют объекты, в которые невозможно заехать и комфортно жить без вмешательства бригады ремонтников. Для этого покупающее лицо желает завысить стоимость квартиры по ипотеке.
- Многим заёмщикам просто нужны наличные средства, на какие-либо другие нужды. Например, приобретение автомобиля или путешествие. И в этом случае заёмщик нуждается в завышении стоимости квартиры по ипотеке.
Термины рыночной и кадастровой стоимости
Не только покупатель рискует при проведении сделки, в которой нужна завышенная стоимость. Продавца тоже ожидают некоторые риски при желании так продать квартиру. В первую очередь это касается долговой расписки, по которой недобросовестный покупатель заёмщик может потребовать деньги. Уголовную ответственность тоже никто не отменял.
Риски для продавца при реализации квартиры по ипотеке
При оформлении ипотеки у каждого отдельно взятого человека присутствует индивидуальная повесть, индивидуальные желания, индивидуальные проблемы. Ситуации в жизни встречаются разнообразные, и иногда человек способен прибегнуть к обману, ради собственной выгоды. Для чего возникает необходимость у клиента в завышении стоимости квартиры при ипотеке, и какие с этим связаны риски по сделке для продавца?
Санкции за описываемую манипуляцию такие:
- при применении снижения налоговая обвинит в уклонении от уплаты налога. Продавцу придется выплатить полный налог и штраф в суме от 20 до 40% от неуплаченного (ст. 122 НК);
- уклонение от уплаты налогов по ст. 198 УК чревато уголовным преследованием;
- мошенничество по ст. 159.1 УК со всеми вытекающими последствиями. Это бывает редко, но исключать возможность такого развития событий не следует.
На сегодняшний день власти ввели переходной период до 2021 года (расчеты налогов с понижающими коэффициентами и пр.), на протяжении которого произойдет полный переход к использованию кадастрового параметра при расчете платежей в бюджет.
Зачем занижают стоимость жилья
Способы решения вопроса по ПВ завышением цены через ипотеку:
- материнским капиталом;
- зачастую граждане берут иной кредит в другом финансовом учреждении для покрытия ПВ;
- вышеуказанного не потребуется, если завысить стоимость квартиры: продавец выдает приобретателю расписку о получении им ПВ, хотя на самом деле он его не получает. Соискатель подает бумагу в банк – деньги по ипотеке выделяются в завышенном объеме – погашается реальная стоимость недвижимости – бывший хозяин отдает разницу контрагенту, если деньги кредитор перечисляет прямо ему, или покупатель отдает ему полагающееся, а остаток берет себе.
Высокий стартовый платеж, который мнимый в данной ситуации (есть только на бумаге). Если применить описанный метод, он выгоден для заемщика по таким причинам:
- возможность задействовать программу «ипотека по двум документам»: заимодатель не требует справки о доходах. Иногда даже безработные ухитряются получить ипотечный займ;
- ставки снижаются;
- уменьшается срок и ежемесячные взносы;
- вероятность одобрения ипотеки возрастает;
- при потере платежеспособности имущество реализуется на торгах. Заимодатель всегда стремится быстрее избавиться он заложенного объекта и его интересует только остаток долга. По этой причине цена, часто заниженная. Банк возвращает заемщику разницу между выручкой от продажи и остатком долга, соответственно, чем больший первый платеж, тем лучше, поскольку реализация происходит за минусом его.
Ну скажем так, механика проведения оценки может разниться, вплоть до дистанционной на основании выписки из егрп и фотографий, как например сейчас домклик со сбером проводят оноайн оценку, так что все неоднозначно
Дубликаты не найдены
Причин расторжения ДКП может быть множество, как и механизмов расторжения тоже. Все будет зависит от причины, которые разные и соответственно действуют разные законы. Когда к нам пришли такие покупатели, со своим риэлтором и в уши дули, что дескать всё окей, все так делают. Я проконсультировалась с другими специалистами по недвижимости, мне сказали, что риски есть и в случае чего-весь геморрой наш. Залезла в гугл искать информацию, такая информация вылезла только на сайтах практикующих юристов-адвокатов, где они рассказывают про свою практику. Еще вылазят такие ситуации в базах судебных дел. Всё! То есть никакой риэлтор не может четко знать этот вопрос, нужно идти в практикующему юристу-жилищнику, который занимается судебными делами такого рода, он и расскажет все возможные последствия. И правильно подсказал пользователь @NickZh030 , что расписка от покупателей это не голая расписка, а нужно оформлять договор займа. От себя просто добавляю-лучше пусть оформит официально этот договор займа нотариус, так хоть какие то гарантии. Не полагайтесь на оформление специалистами другой стороны, их задача просто купить, там никто не будет заботиться о Вашей безопасности и последствиях. Если решите ввязаться в эту сделку, нанимайте юриста со своей стороны, пусть он хоть тщательно прорабатывает всю сделку и каждую бумажку, которые будете подписывать.
Некомфортно: застройщики в Новосибирске завышают класс жилья
Добрый день уважаемые юристы — пикабушники!
Нужен ваш совет по продаже квартиры, ситуация следующая — я продаю квартиру, есть покупатель, но есть одно НО! У покупателя нет первоначального взноса, и риэлторы предлагают сделать фиктивную расписку с завышением стоимости квартиры для банка.
Знаю — схема такая часто используется, но хотелось бы узнать, про возможные последствия после такой сделки.
В иинтернете как-то ничего вразумительного не нашёл.
Еще забыл добавить, что расписки составляются две — первая, что получил деньги и вторая, что их вернул покупателю!
Продавец хочет продать жилье за 5 миллионов рублей. Соответственно, покупатель хочет воспользоваться ипотекой, но на первоначальный взнос денежных средств нет. При этом, согласно программе ипотечного кредитования, требуется внести платеж в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, то есть 500 тысяч рублей.
Первая схема
- Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
- Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.
Причины завышения стоимости квартиры
- Покупатель договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на недвижимость.
- Размер превышения стоимости будет направлен в счёт погашения первого платежа.
- Перед непосредственным подписанием ипотечного договора продавец пишет расписку, что он получил первый платеж за недвижимость.
- Оставшиеся средства перечисляются банковской компанией, согласно ипотечному договору.
Особое внимание стоит обратить на составление расписки, подтверждающей факт внесения первоначального взноса. При заключении сделок с недвижимостью он может оформляться в виде аванса или задатка. У них есть существенное отличие. Задаток в случае срыва сделки по вине покупателя возврату не подлежит. Зато аванс должен быть возвращен в полном объеме, если договором купли-продажи не предусмотрены другие условия.
- У банка могут возникнуть сомнения относительно цены, и в выдаче кредита будет отказано.
- Если ипотеку одобрят, платить придется по полной программе. Обычно бывает выгоднее сократить затраты и все-таки собрать деньги на первоначальный взнос.
- Заемщику придется решать проблемы с оценкой. Возможно, с оценщиком удастся договориться о завышении стоимости жилья, но дополнительных расходов не избежать. Кроме того, кредитные организации прекрасно знают о существовании таких схем и могут отправить подозрительный отчет на дополнительную проверку.
- Не стоит забывать про долговую расписку, которую покупатель отдает продавцу. Если продавец нечист на руку, он имеет право обратиться в суд и потребовать возврата долга вместо уничтожения расписки.
Риски покупателя при завышении стоимости ипотечной квартиры
Что касается плюсов схемы для покупателя, их три. Первый – возможность ускорить процесс покупки жилья, ведь даже на первый взнос обычно копят годами. Второе преимущество заключается в том, что при появлении у заемщика финансовых проблем банк выставит объект на торги по завышенной стоимости. Выручить за жилье в этом случае удастся больше
Если вы заключите такую сделку, то поможете заемщикам обмануть банк. Кто знает, зачем они придумали эту схему. Это могут быть мошенники, которые хотят без вложений и расходов получить вашу квартиру и деньги банка. Может быть, они не собираются платить по кредиту. Банк в итоге заберет квартиру, но какое-то время им удастся там пожить и сэкономить.
На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Правильная расписка в получении денег за квартиру
При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.