Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Акт Осмотра Арендованного Имущества Скрытые Недостатки. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Большинство нежилых помещений предполагает массовое скопление людей при одновременном посещении торговых павильонов, зрелищных помещений, помещений для культурно-массовых мероприятий, ночных клубов, развлекательных центров и пр.
Строительное обследование
- В шапке вписывается название населенного пункта, дата проведения осмотра (прописью).
- Затем перечисляется состав комиссии, с расшифровкой ФИО и должностей специалистов.
- Далее заносят сведения об обследуемом объекте нежилой недвижимости – адрес нахождения, целевое назначение, ФИО или название собственника.
- Текстовая часть описывает состояние конструкций, наличие и качество отделки, инженерного оборудования, заполнения оконных и дверных проемов.
- При выявлении дефектов, доступных визуальному определению, важно зафиксировать их в акте.
- Ниже следует разместить выводы комиссии: (помещение пригодно к эксплуатации, непригодно, какие недостатки следует устранить и пр.).
- Внизу все члены комиссии обязаны поставить свои подписи (с расшифровкой ФИО), чем удостоверяют свое единодушие относительно выводов, сделанных в результате осмотра.
Акт осмотра нежилого помещения: образец
Комиссия по осмотру и обследования обычно состоит минимум из 3-х человек, что исключает предвзятость и необъективность, которые могут представлять разные органы, самого собственника или арендатора и пр.
Автор статьи обращает внимание читателей на необходимость распределения в договоре аренды обязанностей сторон по устранению недостатков арендуемого имущества, а также на важность четкого описания технического состояния передаваемого в аренду объекта .
Обязанности и ответственность сторон по устранению недостатков арендуемого имущества
Как следует из гл. 34 ГК РФ, описание технического состояния объекта аренды при заключении договора не является существенным условием и не требуется для признания договора заключенным (в отличие от данных, позволяющих определенно установить объект аренды, являющихся, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, существенным условием договора аренды).
Распределение обязанностей по осуществлению текущего ремонта
Капитальный ремонт — ремонт здания с целью восстановления его капитального ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Текущий ремонт — ремонт здания с целью восстановления текущей исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р)» (утв. Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. N 250)).
- задолженности по уплате арендных платежей;
- неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
- процентов за пользование чужими денежными средствами;
- убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.
- стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
- расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
- упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
- иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).
Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. Это заключение должно соответствовать требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В данном заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, которая будет составлять часть убытков арендодателя в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.
10. Сторона вправе назначить экспертизу скрытых недостатков, обратившись в государственное экспертное учреждение при Министерстве юстиции РФ. Экспертизу оплачивает сторона, инициирующая экспертизу. Если в результате проведения экспертизы скрытые недостатки будут подтверждены, все расходы, связанные с проведением экспертизы, возлагаются на арендодателя, который обязан возместить их арендатору не позднее 7 (семи) дней после получения арендодателем результатов экспертизы.
Рассмотрим последствия исправления недостатков, возникших до заключения договора аренды, при условии, что они не оговорены в самом договоре.
Обращаем внимание: момент возникновения недостатков отличается от момента обнаружения недостатков, возникших ранее.
Определение лица, ответственного за устранение недостатков, зависит от момента возникновения недостатков.
Те недостатки, которые возникнут после заключения договора, будут регулироваться по правилам о содержании арендованного имущества. Подробнее см. раздел «Содержание арендованного объекта».
Итак, рассмотрим правовые, финансовые и налоговые последствия исправления недостатков арендованного имущества.
Расходы по устранению видимых недостатков, возникших после принятия помещения арендатором, несет он же, если недостатки не оговорены в договоре или акте.
Расходы по устранению скрытых недостатков, возникших до заключения договора аренды, несет арендодатель.
При этом арендатору придется доказать момент возникновения обнаруженных недостатков, если арендодатель не согласится с претензией.
Порядок выявления скрытых недостатков стороны могут предусмотреть в договоре.
Хотя для арендатора выгоднее не включать в договор условия о порядке выявления недостатков, которые могут существенно затянуть процесс их выявления, поскольку будет действовать императивная норма ст.612 ГК РФ, или ограничиться указанием о праве арендатора действовать в соответствии со ст.612 ГК РФ.
Последствия при выявлении скрытых недостатков иные, чем при выявлении видимых.
В случае выявления скрытых недостатков, не указанных в договоре или акте, у арендатора появляются права, предусмотренные п.1 ст.612 ГК РФ.
Арендатор вправе по своему выбору действовать следующим образом:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества;
потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;
потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
Скрытые недостатки
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2021 N А43-30914/2021-17-579
Арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению.
Заключению договора предшествовало опубликование предложения арендодателя о проведении конкурса по заключению договора аренды на помещение свободного назначения. Индивидуальный предприниматель (ИП) в адрес арендодателя направил заявку, содержащую просьбу о предоставлении помещений в аренду и цель использования объекта.
По результатам конкурса ИП заключил договор аренды. В договоре указано целевое использование — для размещения магазина. Арендодатель не предупредил арендатора об отнесении помещений к объектам гражданской обороны, что исключает возможность реконструкции. В свою очередь для ведения торговой деятельности в силу конструктивных особенностей помещений требовалась реконструкция, в которой арендодатель ввиду имеющегося ограничения отказал. Невозможность такого использования недвижимости свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке.
Суд отметил: в связи с тем, что договором определено целевое назначение, у арендатора возникло право требования предоставить ему имущество, приспособленное для использования под организацию торговли.
На основании п.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать от арендодателя возмещения непокрытой части убытков.
Таким образом, суд указал, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора и взыскания убытков.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2021 N А43-30914/2021-17-579
Арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению.
Администрация, рассматривая заявление, назначает проверяющих и удостоверяет перечень лиц протоколом. Утверждённая комиссия в полном составе производит обследование здания или помещения, фиксируя полученные в результате освидетельствования сведения.
Образец акта обследования объекта
При оформлении учитываются данные единого реестра недвижимости (ЕГРН) и других документов, подтверждающие прекращение существования объекта или являющиеся основанием для его сноса. К таким документам относятся:
Акт обследования объекта недвижимого имущества
- Ниже публикуются выводы комиссии: если помещение и все осматриваемые элементы находятся в хорошем состоянии, то это нужно отметить, если же есть какие-либо нарекания и замечания по его состоянию, то их надо описать с максимальными подробностями.
- В заключительной части акта его должны подписать все члены сформированной комиссии и при необходимости заверить печатями.
Акт осмотра квартиры должен содержать сведения, что установлено в ходе осмотра, перечень имущества и выявленных недостатков, их причины и выводы. Подписывается документ всеми членами комиссии, собственником жилья, причинителем вреда (если акт составляется в целях документирования ущерба), пояснения и объяснения присутствующих при осмотре.
Документ может составляться и в иных случаях: при покупке квартиры в новостройке, заключения договора купли-продажи. Называться он может в таких случаях также акт приема-передачи, ведомость обнаруженных дефектов. Главное правило – все недостатки, претензии к застройщику должны быть в документе отражены. Если уполномоченное лицо отказывается составлять такой акт, Вы сами можете составить на основании ниже приведенного примера свой документ и акт об отказе от подписи.
Пример акта осмотра квартиры
При намерении обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении ущерба от залива квартиры и т.п., правильно составленный акт осмотра квартиры станет основным доказательством по гражданскому делу. А при намерении виновника добровольно исправить причиненный вред станет страховкой от недобросовестного поведения и позволит успешно защищать интересы в суде.
Если оплата фактического пользования имуществом после расторжения договора не произведена, с арендатора может быть взыскана предусмотренная договором неустойка по день фактической оплаты (п. 8 Постановления от 06.06.2021 N 35). До принятия Пленумом ВАС РФ указанного Постановления существовал подход, согласно которому арендодатель был не вправе требовать взыскания неустойки за неоплату фактического пользования имуществом после расторжения договора аренды.
Перечень не обязательно должен включать в себя только те документы и принадлежности, которые были переданы арендатору вместе с имуществом. Стороны могут расширить его и предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы. Например, таким документом может быть заключение эксперта о техническом состоянии имущества (для подтверждения того, что оно возвращается в надлежащем состоянии). В случае когда получение дополнительных документов связано с материальными затратами, в договоре рекомендуется указать ту сторону, которая несет такие расходы.
Как правильно произвести возврат арендованного имущества арендодателю?
Исходя из смысла п. 2 ст. 453 ГК РФ обязательство арендатора по возврату имущества не прекращается после расторжения договора аренды, поскольку это вытекает из существа названного обязательства. Данная норма с 1 июня 2021 г. закрепила подход, ранее сформулированный Пленумом ВАС РФ в п. 8 Постановления от 06.06.2021 N 35 “О последствиях расторжения договора”. Он указал, что порядок исполнения обязательства по возврату имущества при расторжении договора определяется положениями общей части обязательственного права, в частности, гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами гл. 34 ГК РФ о возврате арендованного имущества (ст. ст. 622, 655 ГК РФ) либо условиями договора. На отношения по возврату арендованного имущества при расторжении договора не распространяются нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. В связи с этим, если арендованное имущество не возвращено при расторжении договора, арендная плата подлежит взысканию в размере, предусмотренном договором, до дня возвращения объекта аренды.