Прекращение Срока Действия Договора Арендвы: документы, изменения, советы

Содержание

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Прекращение Срока Действия Договора Арендвы. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

Ответ на этот вопрос можно найти в общей части Гражданского кодекса РФ и нормах, посвященных арендным обязательствам (гл. 34). И, разумеется, в размещенной ниже информации. А нюансы, исходя из конкретной ситуации, можно уточнить у дежурного юриста сайта.

Пример уведомления о прекращении аренды

использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора.
более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
арендатор существенно ухудшает состояние имущества
не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны недействительными.

Основание направить уведомление

Договор может прекращаться по разным основаниям: истечение срока действия, исполнение обязательств, взаимная договоренность сторон, односторонний отказ или расторжение. О направлении уведомления о расторжении договора мы рассказали отдельно.

Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2021 г. N А56-19643/2021), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление сторон договора.

Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2021 г. по делу N А57-9902/2021).

Комментарий к статье 610 ГК РФ

В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2021 г. N Ф03-642/2021 по делу N А59-825/2021).

Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.

Процедура прекращения аренды участка в связи с истечением срока действия заключенного между сторонами договора или в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок

При осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков.
В ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования.
Арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки.
Согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.

Процедура прекращения аренды участка в досрочном порядке по инициативе арендодателя

В подобных случаях, когда в договоре точно не определен срок его действия, а также если ни одна сторона не высказала своего желания прекратить данные отношения, аренда подлежит расторжению в связи с истечением предельного допустимого срока действия, установленного на законодательном уровне.

В этой статье мы разберем в каких случаях можно использовать договор аренды, заключенный на неопределенный срок? Как заключить такой договор аренды? Требуется ли регистрация договора аренды помещения на неопределенный срок и как его расторгнуть?

Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком

Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, в частности срок направления уведомления об отказе от договора, не согласован, то договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок

Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е. арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель – принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация договора не требуется.

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.

Земельного участка

Норма в отношении сроков является диспозитивной – то есть стороны могут указать в соглашении и иные сроки направления уведомления. К примеру, прописать, что уведомление нужно отправлять за 6 месяцев до фактического расторжения или за 1 год.

Сопутствующая документация

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2021 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В этом случае арендатор не может провести расторжение договора в одностороннем порядке, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Образец акта приема-передачи

Если случилась гибель арендатора, права по аренде помещения и обязанности на имущество, которое он арендовал при жизни, передаются его наследнику на весь оставшийся срок действия договора, которому собственник не в силах отказать. То есть, гибель арендатора не может быть условием того, что договор аренды подвергается расторжению. Если в документе предусмотрена возможность одностороннего расторжения, владелец имеет право им воспользоваться. Либо решать этот вопрос в судебном порядке.

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.

Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

Регистрация сделки

порча арендуемой собственности
задержка в выплате за аренду больше двух раз подряд
отказ от выполнения капитального ремонта (если это обязательство указано в договоре, оформленном сторонами)
применение арендуемого объекта с нарушением установленных правил

В том случае, если срок определен периодом времени, начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, сложившиеся до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2021 г. N 66 дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

Комментарий к статье 610 ГК РФ

Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2021 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2021, Постановление ФАС Московского округа от 21 апреля 2021 г. N КГ-А40/3012-11 по делу N А40-90527/10-1-574).

Другой комментарий к статье 610 Гражданского Кодекса РФ

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Процедура прекращения аренды досрочно по требованию, поступившему от арендатора

Федеральными законодательными актами, а также самим договором аренды, может быть предусмотрен иной срок вынесения предупреждения об окончании действия договора, заключенного на неопределенный период времени.

Процедура прекращения аренды в связи с истечением предельно допустимого срока действия заключенного договора

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. (Так договор аренды прекращает свое действие: в связи с истечением срока договора аренды (по смыслу п. 1 ст. 610 ГК); в связи с отказом от договора, если он заключен на неопределенный срок (абз. 2 ст. 619 ГК); в связи с истечением предельного срока, установленного законом (п. 3 ст. 619 ГК); досрочно по требованию арендодателя (ст. 619 ГК); досрочно по требования арендатора (ст. 620 ГК).)

Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину, а также сформировать пакет документов — доказательную базу того, что истец пытался решить вопрос мирным путем. Размер пошлины несложно рассчитать на размещенном на сайте суда калькуляторе.

Для подачи искового заявления нужно оплатить государственную пошлину. Для физического лица она составляет 200 рублей, а для юридического – 4000 рублей. Если, кроме признания расторжения договора аренды, планируется подать иск имущественного характера, то размер пошлины будет зависеть от размера взыскиваемой суммы.

Порядок действий

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По аналогии с трудовым договором уведомление составляется и подписывается в двух экземплярах: один – для работодателя, другой – для сотрудника. Для минимизации рисков дальнейших судебных споров рекомендуем получить подпись работника на копии работодателя о получении второй копии на руки.

Расторжение контракта аренды

Ссылка судов на информационное письмо N 104 Президиума является несостоятельной, поскольку примененное судами разъяснение касается правовых последствий расторжения договора, указанных в статье 453 Гражданского кодекса. Общая площадь предоставляемого в аренду объекта составляет 2100 кв. метров. данных другого работника.

Соглашение о расторжении договора

При приближении срока окончания временного договора нужно вовремя и правильно подготовить уведомление о его прекращении. Иначе компания несет риски признания договора заключенным на неопределенный срок. Это произойдет, если ни одна из сторон временного договора не потребует его прекращения, когда наступит срок окончания трудовых отношений. Работнику достаточно продолжить свою обычную работу – договор будет считаться постоянным (ч. 4 ст. 58 ТК РФ).