Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Правила Расторжения Договора Аренды Земельного Участка После Истечения Срока В Москве. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Положения пункта 6 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2021 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением
Положения пункта 4 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2021 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением
Информация об изменениях:
6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.
Если аукцион состоится, и недостроенный объект приобретёт не администрация, а другое лицо, то ему участок предоставят в аренду уже без торгов на срок от полутора до девяти лет, зависит от проектируемой площади. Однако из всех этих правил есть одно исключение: к незавершённым зданиям здесь не относятся объекты долевого строительства. К тому же они действуют только в тех случаях, когда недострой был оформлен в собственность или истёкший договор аренды участка был заключён после 28.02.2021.
За последний месяц нашим юристам неоднократно удавалось убедить сотрудников Минстроя в том, что гражданский кодекс никто не отменял, и просроченный договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока его не расторгнут. Если получить разрешение на строительство с просроченным договором получится, то и разрешение на ввод в эксплуатацию тоже выдадут. Тогда и право собственности в Росреестре без проблем зарегистрируют. В результате администрация примет этот факт и передаст земельный участок в аренду на следующий срок уже без проведения торгов, как этого требовала ранее.
Если на участке ничего не построено
Уточним, что с просроченным договором преимущественное право на аренду без участия в аукционе имеет только тот застройщик, который успел построить здание, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать в собственность. Недостроенное здание ситуацию не спасёт, даже если разрешение на его строительство получено. Незарегистрированный недострой для администрации не значит ровным счётом ничего.
Процедура расторжения договора аренды земельного участка подчиняется нормам российского законодательства. Инициатором завершения договорных отношений вправе стать как арендатор земельного надела, так и его арендодатель.
Нормы законодательства
Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.
Порядок действий по инициативе арендодателя
Прекращение временного пользования земельного участка по взаимному согласию участников – это самый простой способ расторгнуть договорные отношения. В этом случае возникает минимум сложностей и препятствий, сделка оформляется быстро и без взаимных претензий.
- Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
- До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
- Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (
30 дней);
Причины для расторжения договора аренды
Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:
- состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
- арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
- арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.
Порядок расторжения договора аренды на земельный участок
Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.
Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор
- арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
- арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
- в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
- участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.
Заключение нового контракта повторяет процедуру составления первоначального договора. Оформляется в случае невозможности составления дополнительного соглашения. Владелец земли и наниматель могут изменить при необходимости условия контракта или оставить его в прежнем виде. Неизменными остаются стороны сделки и объект соглашения. При превышении срока аренды свыше одного года, контракт подлежит обязательной регистрации.
Что делать, если заканчивается или уже кончился срок действия?
Пролонгация договора не означает сохранение условий старого соглашения. Возможно изменение размеров арендной платы, срока и других пунктов сделки (о долгосрочных и краткосрочных видах аренды ЗУ читайте тут). После согласования всех условий составляется новый контракт или дополнительное соглашение.
Автоматическая пролонгация
- заявление на регистрацию соглашения;
- удостоверение личности;
- 2-3 экземпляра договора об аренде;
- заверенные копии учредительных документов для юридических лиц;
- документы, подтверждающие право собственности на землю;
- квитанция об уплате госпошлины.
Следует иметь в виду, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, и суды идут на признание изменившихся обстоятельств существенными крайне неохотно.
2. Расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке
После того, как арендодатель принимает решение о расторжении договора аренды, нередко арендатор оставляет в помещении принадлежащее ему имущество. Имущество арендатора чаще всего не представляет интереса для арендодателя, однако оно может мешать последующему использованию помещения. В связи с этим надлежит определить, что можно предпринять арендодателю в отношении такого имущества арендатора.
4. Расторжение договора найма жилого помещения
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.
Что говорит Земельный кодекс
Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.
Госпошлина
- Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
- Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.
- использование земель не по целевому назначению;
- нарушение санитарных норм использования, что снижает качество плодородия почвы или нарушает экологическую обстановку;
- непредумышленное пагубное влияние на почву в результате применения ядохимикатов и прочих токсичных веществ, порча и приведение земли в негодность, при условии отказа её восстановления;
- неиспользование земель в течение обозначенного в договоре, периода времени;
- изъятие земель, для муниципальных или государственных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК РФ) или реквизиция земель (в соответствии со ст. 51 ЗК РФ).
Основания для расторжения
Неиспользование территории в соответствии с требованиями соглашения в течение трёх и более лет. Исключения – прецеденты, когда столько времени требуется на освоение территории или её использование было невозможно ввиду не зависящих от арендатора обстоятельств.
Основания прекращения аренды земельного участка
Исковое заявление о признании договора аренды земельного участка недействительным может быть как самостоятельным, так и ответным. В случае признания его таковым претензии истца по первому иску в большинстве своём будут признаны несостоятельными.