Нужно Ли Было Согласие Всех Собственников На Перевод Жилого В Нежилое В 2021 Году

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Нужно Ли Было Согласие Всех Собственников На Перевод Жилого В Нежилое В 2021 Году. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2021 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.

Расширение перечня документов

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Протокол о согласии общего собрания владельцев жилого дома на перевод квартиры в нежилой фонд не входит в этот перечень. Но, тем не менее, необходимо учитывать положения ст. 36 ЖК РФ и 290 статьи ГК РФ. Сообразно с которыми, за исключением квартир, все помещения (лестницы, чердаки, тех. этажи и т. д.), оборудование дома (тех. подвалы, крыши, электрическое оборудование и т. д.), а также участок земли, на котором расположен дом, являются общей долевой собственностью жильцов. Поэтому, на основании положений пункта 2 ст. 40 ЖК РФ и пункта 1 246 статьи ГК РФ, когда переустройство помещения невозможна без приобщения к нему части от всего общего имущества (при оборудовании дополнительного входа и т. д.) или когда изменяется фасад здания (меняется размер проемов окон и т. д.), а также если затрагиваются несущие конструкции строения, то необходимо испрашивать согласие всех собственников о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

Нужно ли согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое

Пункт 2 ст. 17 ЖК РФ закрепляет положение о том, что может быть допущена эксплуатация жилого помещения для реализации частной предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не нарушает законных прав и интересов других владельцев квартир этого же дома.

Скачать образец согласия собственника помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме

Так, в ст. 47 ЖК РФ закреплено право на проведение собрания всех владельцев помещений дома в форме заочного референдума при условии присутствия на таком собрании и обсуждения вопросов, стоящих на повестке дня, а также принятия по ним решения, не менее 50% от общего числа всех владельцев или их законных представителей (кворум). В случае отсутствия необходимого количества владельцев, все волеизъявления общего собрания не будут обладать юридической силой. Так, заочное голосование собственников помещений проводится посредством передачи их решений по вопросам голосования (исключительно в письменной форме) по указанному в извещении о проведении собрания собственников адресу. В решении владельца по поставленным на референдум вопросам указываются:

• оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам:
• передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
• согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• реестр собственников, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме;
• уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
• документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
• списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
• документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
• письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
• доверенности, оформленные в соответствии в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
• если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии — для документов, оформленных в отношении общего собрания собственников, проведенного до 11 января 2021 года).

• в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
• переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
• помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

• Заявление о выводе из жилого фонда в нежилой, которое от руки пишет владелец в свободной форме, так как в законе России нет никаких указаний по этому поводу;
• Свидетельство о праве собственности, завещание или другой правоустанавливающий документ;
• План помещения и его техническая характеристика из БТИ;
• Проект перепланировки квартиры, если она необходима, где будет полное описание проводимых работ, имя архитектора, лицензия на строительство.

Предпосылки для перевода в нежилой фонд

Поэтому сразу подумайте об этом и не допускайте подобных просчетов. К тому же, если комиссия не примет решение о переводе в указанный срок, вы имеете право подать заявление в суд и начать разбирательство по этому поводу.

Как выглядит заявление о смене статуса?

Сдача в эксплуатацию будет происходить лишь после ремонта и согласия собственников других квартир. Их согласие понадобится и при устройстве отдельного входа, для которого, кстати, потребуются особые документы и разрешение архитектурного бюро.

Никак. Еще до принятия закона №116-ФЗ это было, теоретически, возможно, но сейчас так сделать уже нельзя. Исключения можно отнести к тем объектам, которые остаются в жилом статусе, но используются в коммерческих целях.

• Протокол общего собрания собственников. Это стандартный документ, который оформляется по общим правилам. В рассматриваемом случае такой протокол может включать в себя одновременно как разрешение на изменение статуса недвижимости, так и разрешение на проведение перепланировки/реконструкции.
• Индивидуальные согласия от соседей. Это уже сравнительно новый документ. Устоявшейся формы еще нет. Обычно оформляется в свободном виде.

В каком виде дается согласие

• Согласие 2/3 собственников квартир в доме на перевод помещения в нежилой статус. Оформляется в виде протокола общего собрания собственников квартир (пп.6, п.2, ст.23 ЖК РФ).
• Согласие всех собственников соседних с целевым помещением квартир (пп.7, п.2, ст.23 ЖК РФ).

• Отсутствие зарегистрированных граждан;
• Должны отсутствовать обременения от третьих лиц;
• Само помещение или квартира не должна быть заложена или иметь кредитные обязательства;
• Лицо, которое будет заниматься вопросом, должно быть ее непосредственным владельцем;
• Помещение должно находиться на первом этаже и не иметь над собой жилых квартир, но допускается, если собственником помещений на первом и втором этажах является один человек;
• Дом, в котором находится помещение, не должен быть внесен в очередь на ремонт или признан аварийным.

Чем грозит незаконный перевод?

• обсуждение и корректировка изменений с учетом всех пожеланий несогласных;
• попытаться заключить соглашение с каждым лично, ведь сейчас многие не изъявляют желания идти навстречу безвозмездно;
• подать иск в суд, но он зачастую принимает сторону жильцов.

Стоимость перевода

• — заявление о переводе помещения;
• — правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• — план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);
• — поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• — подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

1. В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
2. Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
3. Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
4. От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
5. Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
6. После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее. Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.

Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые

1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Расширение перечня документов

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Для того чтобы собрание собственников могло рассматривать такой вопрос, необходимо присутствие определенного количества владельцев квартир. Если в доме только один подъезд, то необходимо не менее 2/3 голосов. А если в доме 2 и более подъездов, то необходимо исполнение двух требований: не менее 50% голосов всех собственников и не менее 2/3 голосов из того подъезда, где планируется перевод помещения. Вес голоса считают не по количеству собственников – например, в доме 100 квартир и 100 равновесных голосов – это не правильно. Вес голосов учитывается по площади квартир. Например, у собственника трехкомнатной квартиры площадью 77 кв.м. вес голоса больше, чем у двух собственников однокомнатных квартир по 33 кв.м. каждая.

Новые правила кворума

По новым правилам на протоколе общего собрания необходимо будет рассматривать не только вопрос о перепланировке помещения, но и сам факт перевода назначения разрешенного использования. Организация этого процесса ложится на плечи того, в чьих интересах переоформление помещения.

Еще раз о подсчете большинства голосов

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2021 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

Здравствуйте Ольга!
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентируются ст. ст. 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. Данные статьи не содержат требования о получении согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию жилого помещения.
При этом реконструкция в виде обустройства отдельного входа, как правило, предусматривает разборку оконного проема до уровня пола и оборудование крыльца, что, соответственно, приводит к разрушению части внешней стены многоквартирного дома и занятию крыльцом части земельного участка, то есть затрагивает объекты, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2021 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Из приведенных положений ЖК РФ следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое для обустройства отдельного входа необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку данная реконструкция невозможна без затрагивания общего имущества в многоквартирном доме и уменьшения части общего земельного участка.
Данные выводы поддерживаются судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2021 N 73-КГ15-8, Постановление Президиума Волгоградского областного суда от 09.03.2021 по делу N 44ГА-60/2021, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.07.2021 N Ф07-3684/2021 по делу N А56-43194/2021, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2021 N Ф07-10355/2021 по делу N А56-7930/2021, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.06.2021 N Ф02-2102/2021 по делу N А33-14604/2021).

Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв или Задайте дополнительный вопрос

В нашем доме все квартиры на первом этаже стали переделывать под магазины, пробивать стены, делать отдельный вход по навесной лестнице. При этом стоит шум, грязь и т.п. Прежних жильцов отселили, квартиры перевели нежилой фонд. Надо ли было получать наше согласие, как собственников дома, на перевод жилых помещений в нежилые?