Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Можно Ли Продать Квартиру С Приватизацией Детей. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Процесс продажи приватизированной квартиры с долями (или целой частью) несовершеннолетнего должен начинаться с обращения в органы опеки и попечительства (в разных регионах страны они именуются по-своему – управление/отдел по вопросам семьи и детства или по опеке и попечительству). На консультации следует получить следующую информацию:
Законность сделки
- какие нужно собрать документы (должны выдать утвержденный перечень);
- какое время занимает рассмотрение вопроса и подготовка разрешения на продажу квартиры с долей ребенка;
- каковы критерии оценки соблюдения прав детей.
Оценка соблюдения имущественных прав несовершеннолетних детей
Алгоритм продажи жилья с «детскими» долями будет отличаться от подобной сделки, где имуществом владеют только взрослые. Здесь не лишним будет знание законодательства, а обязательной ступенькой в процессе продажи станет посещение органа опеки. Разберемся в тонкостях и нюансах.
Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, если все оформить правильно. Более того, на дату покупки жилья в помещении может сохраняться регистрация предыдущих владельцев, пока те оформляют документы на новое жилье. В этой ситуации в договоре следует прописать обязанность сняться с учета до оговоренного времени.
Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми
Стандартный перечень документов, которые нужно подготовить к дате продажи квартиры:
- удостоверения личности всех участников: паспорта и свидетельства о рождении;
- подтверждение права собственности: соответствующие свидетельства или выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
Если ребенок просто прописан
Помимо родителей, в процессе задействованы органы опеки и попечительства. Они должны следить, чтобы права малышей не нарушались. К стандартному перечню документов добавляется письменное разрешение из этой государственной инстанции.
Таким образом, принципиальным отличием продажи доли от продажи всей квартиры, находящейся в общей собственности, является процедура обязательного оповещения, право приоритета и невозможность снижения цены при заключении договора.
Доля в приватизированной квартире
Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.
Можно ли продать долю ребенка?
Приватизация с правовой точки зрения – это подарок от государства. В процессе дарения недвижимость переходит из государственной собственности в частную. Государство дарит недвижимость тем, кто написал заявление на приватизацию.
При отчуждении квартиры и приобретении другой в доме, находящимся на стадии строительства, родители обязаны временно прописать ребенка в квартире родственников, к примеру, которая соответствует требованиям опекунских органов.
Опекун
Любая сделка без участия органов опеки незаконна, поэтому ее не сможет заверить нотариус, а государство не признает правомерной. Опротестовать такой договор в суде не сложная процедура, особенно если условия проживания ребенка ухудшились, и не соответствуют установленным нормам.
Бабушка
Ребенок приобретает статус дееспособного человека только по достижении 18 лет. Совершеннолетие дает ему право на любого рода сделки, но до этого времени все сделки за него осуществляются законными опекунами.
- Родители – они и являются его законными представителями и вправе осуществлять весь спектр полномочий в интересах несовершеннолетнего.
- Если родителей нет, то представителем малолетнего (до 14 лет) выступает его опекун, в период с 14 до 18 лет – попечитель.
- Компетентным органом в области соблюдения прав детей является орган опеки и попечительства.
- Правовой анализ сделки осуществляет нотариус в процессе удостоверения ДКП.
Если ребенок – собственник
Если выяснилось, что при покупке квартиры доля в продаваемой недвижимости принадлежит гражданину, не достигшему 18 лет, ситуация для покупателя существенно усложняется. В соответствии с поправками к законодательству, в 2021 году потребуется оформить договор купли-продажи у нотариуса, а также любой другой договор, направленный на отчуждение недвижимого имущества, в случаях, когда:
Возможные разновидности сделок
- паспорт родителя;
- свидетельство о рождении ребенка (если он – малолетний) или же паспорт несовершеннолетнего (если ему – от 14 до 18 лет);
- правоустанавливающая документация на продаваемый объект недвижимости;
- правоустанавливающая документация на покупаемый взамен объект недвижимости;
- технические, кадастровые паспорта на обе квартиры;
- также на обе квартиры – выписки из домовой книги и из лицевого счета об оплате жилищно-коммунальных услуг;
- реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо покупки взамен жилья на его счет будут зачислены деньги).
- Разрешение органов опеки и попечительства на оформление сделки.
- Свидетельство о рождении или паспорт продавца. До 14 лет от лица владельца выступит родитель или попечитель, а с 14 лет дети смогут сами поставить подпись при согласии ответственного за них лица (родителя, опекуна).
- Правоустанавливающие документы на реализуемый объект.
- Паспорта прочих собственников квартиры.
Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире
- В «шапке» указывается наименование районного суда, ФИО истца и ответчика.
- После названия заявления излагается суть иска. Важно привести доказательства улучшения условий проживания несовершеннолетнего и акцентировать внимание на несогласии отца с тем, что детям достанется большая площадь, район проживания будет лучше.
- Далее следует просить суд о разрешении продажи квартиры без согласия отца.
- В конце предоставляется перечень документов, ставится дата и подпись просителя.
Если отец не согласен
При подаче иска неимущественного характера размер госпошлины составит 300 руб. Если документ составлялся при содействии адвоката, придется оплатить стоимость услуг, размер которых рекомендуется выяснить до обращения.
Для разрешения вопроса о возможности неучастия рассматриваемой категории лиц в приватизации квартиры необходимо обратиться к п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Как приватизировать квартиру с несовершеннолетним ребенком
Законодательством не предусмотрен отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации. В соответствии со ст. 28 и ст. 37 ГК РФ совершение сделки, в том числе и заключение договора, касающегося прав детей запрещено без предварительного согласия на то соответствующего органа опеки и попечительства.
Как ребенку отказаться от приватизации
Также необходимо уделить внимание тому факту, что в соответствии со ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 лица, не достигшие 18-летнего возраста и ставшие собственниками жилья по приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после наступления совершеннолетия.
22.1. Вика. Если Ваш муж единственный собственник квартиры, то он вполне ее может продать, так как приватизированная квартира не является совместно нажитым имуществом. Дети могут иметь право на квартиру, только в качестве наследников.
12.1. Ответ. Для начала необходимо выселить в судебном порядке Вашу соседку. Основание: ч.1 ст.91 ЖК РФ. Истец — Вы. Ответчик — алкашка. Третьи лица — дети. Орган — орган опеки. Подсудность исключительная. Размер госпошлины = 300 руб.
2. Каким образом можно продать квартиру приватизированную на детей?
27.2. Если брат фактически в квартире не проживает, можно попробовать принудительно у него долю выкупить в судебном порядке на основании ст. 252 ГК РФ. Для этого нужно доказать, что его доля несоразмерно мала, не может быть выделена в натуре и брат в ней не особо заинтересован.
Наиболее значимая из перечисленных позиций – соотнесение планируемой продажной цены с кадастровой стоимостью. Узнать ее можно на сайте Росреестра, воспользовавшись удобной формой – или лично обратившись в Кадастровую Палату.
Один из наиболее существенных вопросов при продаже квартиры после приватизации – определение ее стоимости. Естественное стремление продавца получить максимальную цену – обязательная составляющая сделки, однако цена должна быть объективно оправдана. На ее формирование оказывает влияние ряд факторов:
Как продать с долями?
Расчет суммы – в тех случаях, когда налог должен быть уплачен – производится простым арифметическим действием (величина налога – 13%). Однако не многие знают, что налоговое бремя можно существенно снизить, если воспользоваться правом на имущественный вычет.
- За оговоренную сумму прописать в квартире покупателя, а самому выписаться. Покупатель станет официальным нанимателем квартиры и по желанию сможет её приватизировать самостоятельно;
- Прописать в квартире покупателя и вместе её приватизировать.
Согласно закону № 218-ФЗ, принятому в 2021 году 13 июля, после внесения в реестр ЕГРН записи о новом праве собственности, объект считается такой же квартирой, что и квартиры, изначально бывшие в частной собственности.
Что говорит закон о продаже приватизированного жилья?
Для такой скрытной продажи покупателю нужны будут технические документы, а также правоустанавливающие — ордер или договор социального найма, выписка из домовой книги и другие бумаги, подтверждающие ответственность продавца.
В законодательстве нет четких критериев для выдачи разрешения органов опеки. При малейшем подозрении на ухудшение условий содержания детей, их дальнейшего проживания в неблагоприятном районе или прослеживании корыстных интересов родителей органы опеки отказывают в совершении сделки.
Имуществом, находящимся в долевой собственности, можно распоряжаться по своему усмотрению: продать или сдать в аренду, оформить в качестве залогового или завещать. На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, ведь ребенок не должен остаться без жилья после реализации имущества.
Законодательная база
Сделка по продаже квартиры, где дольщик — ребенок, невозможна без разрешения органов опеки и попечительства. В подразделение органа необходимо явиться обоим родителям. При несогласии одного из них, например — отца, на продажу недвижимости, отчуждение собственности будет возможно по решению суда.
Приватизацией называется бесплатная передача жилья в собственность, для осуществления которой требуется согласие всех взрослых и несовершеннолетних жильцов.
Участие ребенка
Только соответствующие органы должны восстановить нарушенные права ребенка относительно жилой площади. Если это не происходит, то квартира практически не подлежит совершению с ней законных сделок.
Права несовершеннолетних
Сделки с недвижимостью имеют один тонкий вопрос, касающийся соблюдения прав детей. В процессе приватизации участвуют все взрослые и дети. Оформить приватизацию только на взрослых нельзя. Каждый ребенок, проживающий в квартире и прописанный в ней, уже является ее прямым собственником.