Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Можно Ли Продать Дом Купленный На Материнский Капитал Без Органов Опеки. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Ограничения, связанные с продажей дома, купленного на средства материнского капитала связаны с тем, что долевыми собственниками такой недвижимости по закону должны являться несовершеннолетние дети. И чтобы получить разрешение на проведение такой сделки, необходимо убедить органы опеки, что в новом помещении жилищные условия детей не ухудшатся и им будут выделены равнозначные доли.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой?
- Если в новом жилье стоимость квадратного метра выше, чем в старом. В этом случае разрешается выделить доли, эквивалентные отчуждаемым по стоимости.
- Семья переезжает в жилье большей площади. В этом случае могут быть предоставлены доли такой же площади, как и в старом доме.
Можно ли продать жилье с маткапиталом без выделения долей в другом помещении?
Помните, что если вы собираетесь продать жилье, находившееся в вашей собственности менее трех лет, то вам также придется заплатить подоходный налог. Рассчитать его сумму достаточно просто: из стоимости квартиры, которую вы реализовали, следует отнять один миллион рублей. А из суммы, которая получилась в итоге, нужно вычесть еще 13%. Именно эти 13% и являются суммой подоходного налога. Данный налог не уплачивается лишь в том случае, если стоимость жилья составляет менее одного миллиона рублей.
Исключение делается в том случае, если будет доказано, что родители вынуждены произвести обмен имеющегося дома на жилплощадь меньшей квадратуры. Полученную разницу они планируют направить, например, на лечение тяжелобольного ребенка.
Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал
Допускается выплата денежной компенсации несовершеннолетним владельцам доли в жилище. Сумма должна быть сопоставима со стоимостью отчуждаемой доли, подтверждённой на момент совершения сделки. Процедура допустима с письменного соглашения Органов опеки. Деньги вносят на банковский счёт, открытый на имя несовершеннолетнего. Воспользоваться ими он сможет после восемнадцати лет.
Как оформить разрешение на продажу в Органах опеки
Документация предоставляется в Росреестр или МФЦ. На рассмотрение заявки и проверку документов требуется от пяти до двенадцати дней. После регистрации сделки сторонам выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав собственности от продавца к покупателю.
Дом, купленный или построенный на мат. капитал, можно продать. Правда, для этого понадобится получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства по месту жительства. Если продажа одобрена, она проводится по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством с обязательным заверением сделки у нотариуса.
Следует отметить, что срок, по истечении которого допускается продажа имущества, приобретенного на средства маткапитала, законодательством не установлен. Таким образом, продать дом можно даже сразу после его покупки.
Как получить разрешение органов опеки?
Следует помнить, что представители органов опеки и попечительства в ходе рассмотрения заявления родителей о продаже жилища вправе посетить место проживание семьи с целью проверки условий, в которых воспитывается ребенок, обеспечения его всем необходимым.
Точно так же требуется, чтобы все члены семьи являлись собственниками жилой площади, согласно правилам выдачи материнского капитала. Второе – это составление или выполнение пунктов нотариального обязательства. Кроме этого, нужно договориться с банком о том, что он согласен передать обязательства по уплате ипотеки покупателю дома.
Теперь перейдем непосредственно к самому договору, с помощью которого можно подарить дом купленный на материнский капитал. В нем обязательно должны быть описание квартиры, часть которой будет подарена, и утверждение о том, что доля действительно дарится, то есть дается без какого-либо вознаграждения взамен. Помимо этого, документ должен включать в себя:
Договор дарения
При получении положительного ответа нужно повторно обратиться в учреждение, чтобы узнать статус предоставляемого жилья и сведения о его правовой принадлежности. Помимо этого, подача в суд возможна, когда выданная жилая площадь меньше минимальных порогов. На данный момент он составляет 6 квадратных метров на одного человека.
Обменять дом, купленный на материнский капитал, на благоустроенную квартиру можно при соблюдении требования, предъявляемого к размеру доли ребенка. Она должна быть равнозначной той, которая была ранее, а если площадь нового помещения больше продаваемого дома, то доля ребенка должна быть увеличена.
Риски для продавца и покупателя могут возникнуть в случае несоблюдения требований законодательства по оформлению сделок с жильем, приобретенным за счет средств МСК. В большинстве случаев проблем с продажей имущества можно избежать, проверяя достоверность и правильность оформления документации.
Продажа купленного на средства МСК жилья: законно ли это?
Согласно условиям использования средств МСК, приобретенное жилое помещение оформляется в общую долевую собственность родителей и детей. При этом размер доли в данном жилье должен быть определен для каждого члена семьи.
- Если жилплощадь находится в залоге у банка — получите разрешение банка.
- Займитесь поиском потенциального покупателя. Сделать это можно самостоятельно или с помощью риэлторских компаний. Оговорите все условия и заключите предварительный договор.
- Если дети совершеннолетние, то можете заключать договор купли-продажи и регистрировать сделку в Росреестре. 31 июля 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2021 №76-ФЗ, внесший изменения в Федеральный закон от 13.07.2021 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Изменения позволяют проводить сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одному договору без привлечения нотариуса.
- Если в долевом владении есть части принадлежащие лицам, не достигшим возраста совершеннолетия, готовимся к походу в органы опеки за получением документального разрешения на реализацию жилого владения. Рекомендации защите имущественных прав детей и комплекту документов выше.
- После одобрения сделки государственным органом смело оформляйте договор на продажу и регистрируйте сделку в Росреестре.
- В течение месяца потребуется предоставить в ООП подтверждение, что права детей соблюдены.
Обязательным условием при выделении госпомощи на приобретение жилплощади значится распределение долей собственности между всеми членами семейства. При продаже недвижимости это учитывается в обязательном порядке, так как в долевой собственности принимают участие дети. Если дети достигли возраста совершеннолетия на момент отчуждения недвижимого имущества, то для заключения договора купли-продажи потребуется только их письменное согласие. Если же в семье есть дети возрастом до 18 лет, необходимо получение согласие органов опеки и попечительства (далее ООП) и в последующем выделить доли в новом жилье.
Через какое время можно продавать
По закону в купленном или построенном на маткапитал доме выделяются доли всем членам семьи. Сделать это можно в равных долях или пропорционально вкладу каждого (для детей это средства МК). Земельный участок в это обязательство не входит, поэтому и стоимость не учитывается при распределении долей на детей.
Ограничения, связанные с продажей дома, купленного на средства материнского капитала связаны с тем, что долевыми собственниками такой недвижимости по закону должны являться несовершеннолетние дети. И чтобы получить разрешение на проведение такой сделки, необходимо убедить органы опеки, что в новом помещении жилищные условия детей не ухудшатся и им будут выделены равнозначные доли.
Покупка или строительство дома за счет материнского (семейного) капитала (МСК) — одно из самых востребованных направлений использования средств сертификата. Но со временем перед семьей может встать вопрос о продаже или обмене такого жилья. Законом подобные сделки не запрещены, однако для их проведения необходимо выполнение ряда условий.
Условия продажи дома, купленного за материнский капитал
Как уже было отмечено выше, продажа жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, разрешается только после оформления разрешения органов опеки. Для его получения в ООиП необходимо предоставить соответствующее заявления и следующие документы:
Каждый из детей, прописанных в доме, имеет свою долю. В зависимости от их возраста (если они несовершеннолетние), меняются условия его продажи. Если при постройке или покупке дома использовались средства маткапитала, то вариантов развития событий всего два.
Как продать дом, купленный за материнский капитал и что для этого нужно
ФЗ № 256, регулирующий условия программы маткапитала, не запрещает продажу домовладения, купленного с привлечением средств по сертификату. Однако разрешение от органов опеки для проведения сделки необходимо в любом случае, а иначе Росреестр откажется регистрировать недвижимость на нового владельца. Законом не обозначен чёткий срок действия документа, позволяющего осуществить продажу. Он указывается непосредственно в самом документе, и в большинстве случаев составляет три месяца.
Продажа домов, приобретенных на материнский капитал
Можно ли продать через время такой дом, ведь средства маткапитала выделяются государством на четко обозначенные цели — улучшение условий проживания взрослых членов семьи, а также всех несовершеннолетних детей?
Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.
В этом случае член семьи, на которого оформлено жилье, дает нотариальное обязательство выделить доли всем остальным, в том числе несовершеннолетним детям. Квартиру следует оформить в долевую собственность не позднее шести месяцев с того момента, как банк снимет с нее обременение. То есть после полного погашения кредита.
Как продать квартиру в ипотеке
Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.
Подавать в ООП нужно оригиналы и копии данных документов. На их проверку уйдёт от 2 до 4 недель. В некоторых случаях сотрудники данного органа могут посетить новое жильё, чтобы удостовериться, что оно соответствует требованиям к жилищным условиям ребёнка.
- Паспорта родителей.
- Свидетельство о рождении или паспорт ребёнка.
- Свидетельство о браке или разводе родителей.
- Выписка из ЕГРН в качестве доказательства права собственности на данную квартиру.
- Кадастровый и технический паспорт квартиры.
- Выписку об отсутствии долгов.
- Документ об оценочной стоимости жилья.
- Предварительный договор купли-продажи нового жилья. Он должен быть заверен нотариусом.
- Письменное обязательство совершения сделки и предоставления детям доли в новом жилье.
Поиск равноценного жилья
После подбора нового жилья и достижения согласия семьи по вопросу продажи нужно посетить органы опеки и попечительства по месту проживания. Там родители должны будут составить заявление и подать доказательства того, что интересы ребёнка не будут ущемлены. Таковым может быть предварительный договор купли-продажи жилья.
Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.
Необходимые документы
Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.
Оформление купли-продажи
Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись. Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными. Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.
Пример 2. Купив квартиру 3 года назад в 2021 году за 3 миллиона рублей, вы продаете ее в 2021 тоже за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость недвижимости на 2021 год — 3,5 миллиона, а 70% от суммы — 2,45 миллиона. Продажная цена в 3 000 000 превышает 70% кадастровой. Выбираем, как платить налог:
Пример 1. Вы купили квартиру 4 года назад в 2021 году за 2 000 000 рублей, а продаете в 2021 году за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость — 3 500 000 рублей, 70% — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в договоре 2021 года меньше 70% кадастровой. Вы выбираете вариант налогообложения:
Вы купили квартиру после 1 января 2021
Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.