В качестве оговорки прописывается условие о том что ипотека в силу закона в связи использованием аккредитивной формы расчётов не возникает

Что же касается стоимости проведения этой формы расчетов, то сегодня она вполне сравнима с затратами на аренду банковских ячеек и сопутствующие услуги (проверку подлинности купюр, их пересчет и так далее).

Когда компания часто работает с аккредитивами в одном и том же банке, есть смысл использовать кумулятивный аккредитив: не выводить деньги, если они вдруг остались, обратно, а перебросить их на оплату новой сделки.

Преимущества такой формы расчетов

После этого продающая сторона имеет полное право обращаться в любое банковское учреждение, в котором имеется счет для средств, и предоставлять документацию для получения денежных средств. Банк в дальнейшем никак не будет трогать покупателя и действовать самостоятельно.

• Заключение договора купли-продажи.
• Обращение покупателя в банк с заявлением на аккредитив и внесение на счет денежной суммы, которая включает платеж по сделке и сумму банковской комиссии за открытие аккредитива.
• Выполнение продавцом условий договора купли-продажи и предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию сделки (прав) в Росреестре.
• Проверка банком представленных продавцом документов и перевод денег за покупку недвижимости на его счет в этом же банке или другом.
• Если сделка не удалась, не выполнены условия и т.п., банк возвращает деньги покупателю.

Гражданское законодательство предоставляет сторонам право свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Основываясь на данном праве, стороны могут выбрать в качестве формы расчета, например, аккредитив.

Договор купли-продажи с применением аккредитива

Продажа квартиры через аккредитив происходит в письменной форме с заверением у нотариуса, в некоторых случаях и без заверения (зависит от вида сделки). Образец бланка договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно скачать в интернете. В аккредитиве указываются:

После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными. Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика). Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.

• отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на подобный вариант, так как перечисление им денег зависит от добросовестности контрагента);
• безотзывный аккредитив – покупатель не вправе его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
• безакцептный аккредитив – после перерегистрации квартиры на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы сам, без присутствия плательщика;
• покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
• непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

Что такое банковский аккредитив

• ежемесячно;
• равными суммами;
• в соответствии с установленным графиком платежей.

1. Удобные условия погашения долга для покупателя.
2. Минимальная переплата (по сравнению с ипотекой).

1. На жилье накладывается обременение.
2. В случае отказа покупателя от погашения долга на квартиру накладывается взыскание.

Еще один минус этого вида оплаты – дополнительные затраты в виде процентов банку. Размер вознаграждения обычно составляет от 0,1 до 2 процентов от суммы аккредитива. Иногда банки берут дополнительный процент за обналичивание денежных средств (если оно требуется), а также за перевод средств между разными банками, когда счет продавца, на который перечисляется оплата, находится в другом банке. Формально эти проценты платит банку покупатель (т. е. плательщик по аккредитиву). Но обычно стороны делят все затраты по оформлению сделки пополам, либо большую часть оплачивает сторона, более заинтересованная в сделке. В результате при такой форме оплаты, как аккредитив, у сторон возникают дополнительные сложности по согласованию условий договора. Если на такой форме расчетов настаивает именно продавец, то покупатель в ответ может потребовать уменьшить цену объекта недвижимости, чтобы компенсировать свои затраты.

Кроме того, банки обязаны сообщать о сделках с недвижимым имуществом в Федеральную службу по финансовому мониторингу, что также иногда отпугивает стороны по договору. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на это недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн руб. (п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2021 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»)».

Процесс оплаты

Например, стороны могут установить, что продавец в течение определенного срока может получить доступ к ячейке при предъявлении заранее оговоренных документов (договора купли-продажи недвижимого имущества с отметкой Росреестра о государственной регистрации; выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника объекта указан уже покупатель). Если сделка не состоялась и продавец в течение, например, двух месяцев не забрал деньги из ячейки, открывается доступ для покупателя.

Приобретая квартиру в новом доме, покупатель открывает аккредитив, чтобы обеспечить продавца-застройщика гарантированной оплатой денежных средств за покупку квартиры. Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры? Рассмотрим, как выглядит схема покупки квартиры через аккредитив.

Аккредитив: что это простым языком

Денежные средства для продавца станут доступными только тогда, когда будет завершена сделка купли-продажи, а в банк будут предоставлены все необходимые для ее подтверждения документы. Если сомнений в их законности, правильности и достоверности не возникнет, то банком продавца будут списаны средства с аккредитивного счета на счет клиента.

Что такое банковский аккредитив при покупке или продаже квартиры

Это способ расчётов при осуществлении экспортно-импортной операции между продавцом и покупателем, заключившими договорные отношения. Открытие специального счёта в банке для этих расчётов даёт возможность зарезервировать сумму, гарантирующую оплату продавцу товара. Гарантии по оплате на себя берёт банк при условии соблюдения договорных обязательств всеми участниками. Это даёт уверенность продавцу в получении платежа, а покупателю — в доставке товара.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

Оформление аккредитива

• Точное наименование документа (к примеру, выписка из ЕГРН);
• Содержание документа, если это требуется (выписка из ЕГРН, в которой указано, что покупатель является собственником конкретной квартиры)
• Формат предъявления – оригинал или заверенная копия;
• Может ли продавец получить этот документ самостоятельно, без участия покупателя.

Механизм аккредитива

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

• прежде чем использовать, нужно разобраться, как работает аккредитив;
• схема считается более сложной и длительной, поскольку требуется соблюсти много формальностей, а пересылка документов между банком (банками) и участниками сделки требует времени;
• выплата банком средств в пользу продавца предполагает неукоснительное соблюдение условий сделки и аккредитива, а с этим бывают проблемы, причем зачастую не связанные с желаниями и действиями сторон сделки;
• предусмотрена банковская комиссия, например, у Сбербанка она начинается от 1 500 рублей, для сделок с недвижимостью — 2 000 рублей;
• возможны дополнительные расходы, связанные с открытием счета (счетов), перечислением (зачислением) средств, предоставлением других банковских услуг.

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

1. При разрыве сделки продавец не сможет забрать себе денежные средства, но при этом и покупателю для получения их обратно потребуется обращение в судебные органы и вынесение соответствующего решения, что значительно усложняет жизнь и требует много времени.
2. Сама по себе используемая схема предполагает значительный уровень бюрократических проволочек за счет необходимости оформления большого количества бумаг и документарного обмена между банковскими учреждениями, что значительно затягивает действия.
3. Выплата денежных средств продавцу будет осуществлена только при условии точного соблюдения всех условий. На практике встречаются ситуации, когда непреднамеренные действия или иные другие причины приводят к появлению отклонений от первоначальных требований, и выливается в сложности с получением платы.
4. Проведение подобных операций предусматривает обязательность уплаты комиссии за получаемые банковские услуги. В среднем ее величина составляет около 1,5-2 тысяч рублей, но может отличаться и в большую сторону, что ведет к дополнительным расходам действующих лиц.
5. Не исключено, что любые операции по открытию счетов, проведению транзакций (денежных переводов) и иные услуги, получаемые клиентами кредитной организации, потребуют дополнительной оплаты, что приведет к росту сопутствующих расходов при оформлении сделки.
6. Применение аккредитива возможно только в некоторых из российских банков. В первую очередь это Сбербанк, ВТБ и ряд других крупнейших участников рынка. В свою очередь небольшие региональные банки с такими инструментами обеспечения операций с недвижимостью практически не работают.
7. На сегодня данный метод проведения финансовых расчетов признается наиболее медлительным из всех существующих вариантов при купле-продаже недвижимости, что оказывается неудобно в некоторых случаях, когда требуется срочное получение денег в полном объеме.
8. Проведение операций с аккредитивами в обязательном порядке регистрируется с последующей передачей сведений о них в налоговую службу, поэтому сохранить факт купли-продажи втайне от представителей фискального органа не будет ни малейшего шанса.
9. Ряд банков, предоставляющих подобные услуги, устанавливает очень высокий размер комиссий, поэтому становится целесообразным задуматься об использовании иных схем проведения расчетов за приобретаемое жилье.

Популярность использования аккредитива при покупке недвижимости в России

Аккредитивы международного уровня выпускаются с учетом унифицированных правил и обычаев, которые приняты для документных аккредитивов Международной торговой палатой в 2021 году, а также другими международными нормативно-правовыми актами и нормами.

​Для начала нужно выбрать банк, в котором вам будет удобнее и выгоднее оформить аккредитив. Условия выдачи аккредитивов можно уточнить на официальных сайтах банков.

Для многих участников рынка недвижимости более привычным способом расчетов является использование банковской ячейки. По своей сути она похожа на аккредитив. Это, простыми словами, способ передачи денег банку до момента перехода права собственности.

Преимущества и недостатки

При использовании банковского аккредитива деньги хранятся на обособленном счете, и ни одна из сторон не имеет к ним прямого доступа до момента передачи права собственности. Схема может включать в себя как один, так и два банка:

В связи с этим банк не проводит анализ условий аккредитива на предмет их соответствия условиям договора купли-продажи недвижимости (например, не сопоставляет суммы, наименования сторон в этих договорах и т. д.).

Что такое безотзывный аккредитив при продаже квартиры

Аккредитив – виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу. Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника. Несмотря на наличие минусов, у данной формы взаиморасчета есть важное преимущество – продавец гарантированно получит полную оплату по договору, если добросовестно выполнит его условия, и цена за это будет невелика.

Образец договора аккредитива

После подписания договора контрагенты посещают банк, и покупатель вносит средства на счет. При составлении договора важно следить, чтобы указанные в нем реквизиты и данные об объекте недвижимости совпадали с данными в заявлении для банка-эмитента, открывшего аккредитив.