Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Почему Опека Оказывает Продовать Дом Купленный По Сертификату. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Если семья переезжает в другой город, то можно получить согласие органов опеки на вариант, когда деньги, полученные от продажи сначала поступают на расчетный счет несовершеннолетнего, а потом в течение оговоренного срока покупается другое жилье, то есть момент продажи и покупки разделены во времени.
Вариант, когда квартира не единственная.
- паспорта всех собственников недвижимости, на детей младше14 лет-свидетельство о рождении;
- письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
- подтверждающие право собственности документы;
- выписки с лицевых счетов;
- выписка из домовой книги;
- справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
- технический план;
- может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
- предварительный договор купли продажи.
Необходимые документы для получения справки от органов
Если ребенок не является собственником продаваемой квартиры для ее продажи участие органов опеки и попечительства не нужно. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо получить, если несовершеннолетний имеет долю в собственности продаваемой квартиры, либо он собственник жилья.
При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:
Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал
Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.
Способ №3
Все члены семьи, купившей или построившей дом с использованием средств по материнскому сертификату, имеют равные права на пропорциональную долю в этой недвижимости. Однако, дети, в том числе рожденные и после покупки жилья, имеют особые права, которые создают ряд препятствий при продаже. Ниже я подробно рассказываю о том, как можно продать дом купленный на материнский капитал и что для этого нужно.
После получения согласия органа опеки продажа жилой недвижимости разрешается на общих основаниях. Для этого родителям предстоит одновременно провести обе сделки и зарегистрировать права на вновь приобретенный объект.
Купля продажа с использованием материнского капитала является законным способом улучшения условий проживания семьи с двумя и более детьми. Материнский (семейный) капитал (МСК) может быть потрачен на приобретение квартиры или частного дома, а при их последующей продаже должны соблюдаться интересы несовершеннолетних граждан.
Как можно продать дом, купленный на материнский капитал
Условия выделения средств материнского капитала предусматривают, что продавец получит причитающиеся средства за дом не позднее двух месяцев после совершения сделки купли-продажи (это время предоставлено отделу ПФР для проверки документов).
Впрочем, как замечает Влада Павлова, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным. Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…
Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.
6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?
До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день. Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте. То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.
ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.
Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал
- зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
- получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
- снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).
Особенности, если квартира была куплена в ипотеку
- предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
- можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.
Но думать долго не пришлось. Звонит продавец и говорит, что в договоре купли-продажи готов указать сумму наполовину меньше, чтоб не платить налоги. Так как собственность, после наделения, меньше положенного срока. Опять высокий РИСК утраты, умноженный вдвое.
Неприятным сюрпризом стало то, что выделить детям доли можно было только составив нотариальный договор о распределении долей. Стоило нам это что-то около 6 тысяч рублей. Хотя самым неприятным сюрпризом была выписка из Росреестра в которой мы увидели две записи примерно следующего содержания: 1/2 квартиры принадлежит Ивановой И.И. (предыдущая хозяйка квартиры); квартира принадлежит ТСу и его жене на праве общей совместной собственности. Сначала у меня чуть не случился инфаркт. Потом я вчитался и понял, что записи взаимоисключающие. Тут же подал документы на исправление ошибки Росреестра и через пару недель получил нормальную выписку.
Погашение ипотеки через депозит нотариуса
Мы узнавали у нескольких нотариусов, одна цена у всех 6000, один 6500 заломил, к нему не пошли. Может вы смотрите разные статьи, в соглашении никакой цены за объект не фигурирует и такой вариант формирования цены не возможен. Позвоните непосредственно в конторы и поспрашивайте цены.
С 2021 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.
Какие документы нужны
- Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
- Паспорта родителей.
- Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
- Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
- Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
- Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
- Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
- Экспликация (кадастровый паспорт).
- Справка о количестве прописанных в помещении.
- Выписка из Росреестра (до 2021 года требовалось Свидетельство о собственности).
- Выписка из домовой книги.
- Справка о стоимости недвижимости.
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Сколько рассматривается дело?
Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).
Если у ребенка маленькая доля, то органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2021 N 4-КГ16-73.
Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.
Как получить разрешение
В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступки прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.
Здравствуйте!
У нас ребенок участвовал в приватизации, имеет 1/4 доли в двухкомнатной квартире. Хотим продать квартиру и наделить ребенка большей долей в другой квартире, где собственником является отец ребенка. Органы опеки отказали, мотивируя отказ ст.37 ГК РФ, а так же ст.572, 170 ГК РФ. Заранее благодарю.
Получите за 15 минут бесплатную помощь по отказу опеки в продаже квартиры
Здравствуйте Дмитрий, спасибо за заключение юристов, очень кстати, мы покупаем квартиру и одним из собственником является несовершеннолетний ребенок.
Подскажите, юридический сервис дает устные консультации по скайпу или телефону?
Похожие записи:
Проживать она там имеет право, но это не значит, что она может проживать там бесплатно.
В связи с этим целесообразно заключить с ней договор, чтобы она оплачивала арендную плату за проживание.
Судя по ее СМСкам она откажется, тогда вам нужно обращаться с иском в суд о взыскании неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом.
Разрешение требуется только если в продаваемой квартире живет ребенок или недееспособный взрослый, у которого нет родителей или опекуна. Тогда перед продажей вы должны доказать органам опеки и попечительства, что можете зарегистрировать подопечного по другому адресу.
Что такое опека
Если покупаете квартиру в ипотеку , органы опеки могут посчитать это ухудшением жилищных условий из-за обременения банка на квартиру и потребовать доказать свою платежеспособность. Это не правомерно — вас уже проверил банк, а банки не против того, чтобы вы зарегистрировали несовершеннолетнего в квартире. Если инспектор настаивает и не хочет давать разрешение на такую сделку, вы можете наделить ребенка долей в квартире родственников, взять ипотеку и купить квартиру. Если органы опеки настаивают, что в этом случае надо перечислить деньги равные сумме доли на расчетный счет ребенка, они не правы.
Как продать квартиру без встречной покупки
Недееспособным может быть и взрослый человек, который не понимает значение своих действий и не может руководить ими. Признать это может только суд на основании экспертного заключения (например, справки врача).
Итак, мы выяснили, что самым важным этапом при проведении сделки купли-продажи детской недвижимости, является получение от органов опеки и попечительства разрешения на проведение сделки. Отказы на продажу детского жилья достаточно часты, органы опеки и попечительства считают, что лучше несколько раз запретить прозрачную и законную сделку, чем совершить ошибку и один раз разрешить куплю-продажу, которая каким-либо образом будет ущемлять права несовершеннолетнего.
Строгого срока рассмотрения заявления законом не установлено, он зависит от административных регламентов предоставления услуг субъектов РФ. Чаще всего заявление рассматривается от 14 до 30 календарных дней, причем, самостоятельное увеличение срока рассмотрения документа отделом опеки и попечительства не допускается.
Получение разрешения
- Прежде чем приступить к продаже квартиры подопечного – передать ему в собственность альтернативное жилое помещение. Обязательное условие – новое жилье должно быть не меньше и не дешевле старого.
- Открыть личный счет несовершеннолетнего, на который перечислить средства от продажи квартиры. Обязательное условие – никто не имеет права пользоваться средствами со счета до наступления совершеннолетия ребенка.
- Обязательство опекуна об использовании денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения подопечного на покупку другого жилого помещения или его доли. Обязательное условие – одновременное совершение обеих сделок.