Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Как Продать Квартиру В Залоге У Физического. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
В отечественной практике кредитования также имеют место случаи, когда потенциальный покупатель, желающий обзавестись жилищным объектом, не располагает всей суммой для погашения долга. В то же время, Статья 354 Гражданского кодекса РФ декларирует возможность передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам. Иными словами, происходит продажа залогового имущества со сменой залогодателя (заемщика). В соответствии с данной схемой, новый покупатель производит продавцу выплату средств с разницей между общей стоимостью объекта и величиной непогашенного долга перед банком. При этом, обязательства по уплате оставшейся части долга переходят покупателю, который, по сути, становится новым заемщиком. С ним же заключается договор на переоформление ипотечного кредита.
В ситуации, когда продажа залоговой квартиры реализуется через полное погашение новым покупателем всей суммы кредитного долга, возникают серьезные риски, в первую очередь, для ее нового потенциального владельца. После уплаты всей суммы стоимости квартиры продавцу и снятия обременений продавец может «передумать» продавать объект. При этом, принудить его к таким действиям будет крайне сложно.
Порядок заключения договора с участием банковской организации
Отметить регистрацию договора купли-продажи продавец может и в случае, если сделка реализуется при участии банка (речь идет о ситуациях ,когда покупатель вносит часть денег на разные банковские ячейки — для погашения долга и отдельно — для уплаты по договору купли-продажи). Нюанс заключается в том, что регистрационные службы производят снятие обременений в течение 5 дней, а для перерегистрации права собственности может понадобиться до 10 дней. Таким образом, у продавца также есть время изменить свое решение и отказаться от продажи.
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.
Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади. Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.
Что такое залоговая квартира?
- банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
- риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
- на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.
Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.
Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.
Особенности
В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2021 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2021 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.
Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.
Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?
Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга
С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.
Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…
Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.
Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?
Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.
10. Передача объекта недвижимости
Фактическая передача объекта недвижимости оформляется подписанием акта приёма-передачи. Возможно администрация депозитария требует его подписания по определённой форме. В этом случае необходимо придерживаться этой формы.
Комплект включает в себя:
— Договор купли продажи в количестве экземпляров равном количеству сторон и ещё один экземпляр для регистрирующего органа.
— Свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРН)
— Согласие супруга покупателя или нотариальное заявление об отсутствии заключённого брака
— Согласие супруга продавца или нотариальное заявлении о том, что квартира покупалась вне брака (при приобретении по возмездным сделкам)
— Согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости
— Доверенность от покупателя на регистрацию возникновения права собственности
— Доверенность от продавца на регистрацию прекращения права собственности
— Документ об оплате госпошлины Другой комплект на регистрацию прекращения ипотеки. Он включает: — Заявление о регистрации прекращения ипотеки
— Доверенность залогодержателя на регистрацию прекращения ипотеки
— Доверенность залогодателя на регистрацию прекращения ипотеки.
Рассмотрим, как согласовать интересы всех сторон при такой сложной сделки!
В сделке участвует покупатель, продавец -залогодатель, залогодержатель. По итогу нашего юридического сопровождения такой сделки с недвижимостью покупатель должен получить право собственности на покупаемую квартиру или комнату. Продавец-залогодатель желает расплатиться по своему долгу перед инвестором и получить себе остаток сумму с продажи. Инвестор-залогодержатель желает получить сумму, выданного им, займа.
Если вы планируете составлять договор купли-продажи квартиры в залоге банка, то в любом случае продавцом будет физическое лицо, а не финансовая организация. По закону любые сделки, связанные с реализацией имущества с обременением, могут проводиться только при наличии согласия со стороны залогодержателя. В случае, если квартира находится в залоге у банка, – финансовая организация составляет письменное разрешение на сделку. Ситуаций, когда банк отказался бы это делать, крайне мало, ведь для финансовых организаций главная задача состоит в том, чтобы вернуть свои деньги.
Договор купли-продажи квартиры в залоге: образец договора купли-продажи квартиры с залогом
• Также можно воспользоваться сменой залогодателя. Этот вариант используется в тех ситуациях, когда у покупателя не хватает денег на полный расчет. Процедура аналогична получению стандартного кредита (ипотеки) – покупателю придется собрать полный пакет документов и обратиться в банк. В случае положительного решения будущий собственник рассчитывается с продавцом и постепенно погашает кредит у финансовой организации.
Особенности сделок + риски при заключении договора купли-продажи квартиры в залоге
Рекомендуем при покупке обращать внимание на стоимость. В некоторых случаях она неоправданно занижена. Если цена ниже рыночной в 2 раза и объективных причин для этого нет (например, срочный переезд продавца в другую страну), то лучше не связываться с подобными сделками.
В условиях, когда на рынке условия диктуют покупатели, такая форма сделки практически невозможна. Риски настолько высоки, что даже скидка от реальной цены в 20-30% не производит нужного впечатления. Чрезмерные требования банка, ущемляющие интересы покупателя, снижают шансы на продажу залогового объекта почти до нуля.
При втором варианте денежные средства разбиваются на две части – сумму кредита и остаток, полагающийся продавцу квартиры, – и вносятся покупателем в две банковские ячейки, либо на аккредитивный счет. После этого на регистрацию в УФРС одновременно подается заявление банка о снятии обременения с залога и договор купли-продажи объекта. После регистрации банк получает доступ к средствам на погашение кредита, а заемщик – остаток денежных средств.
Контакт с банком
В некоторых случаях от банкиров требуется еще большая гибкость. Например, если находящаяся под залогом недвижимость является единственным жильем владельца и стоит достаточно дорого для того, чтобы на оставшиеся после погашения кредита средства можно было приобрести небольшую квартиру, то проведение «встречки» может стать непременным условием сделки. А это требует еще более виртуозного и продуманного подхода к разработке схемы расчетов.
Такой способ является наиболее распространенным вариантом отчуждения жилья, находящегося в залоге. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру, а на вырученные деньги погашает долг, после чего забирает причитающуюся часть себе.
Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением
Данный способ подразумевает переход обязательств по ипотеке от одного должника к другому. Однако по факту покупатель квартиры оформляет на себя новую ипотеку.
При погашении ипотеки в ходе сделки
В п. 1 ст. 37 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» написано, что заложенный объект недвижимости может быть продан только с согласия залогодержателя, то есть кредитного учреждения, оформившего ипотеку. Отсюда можно сделать вывод, что квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне возможно продать, и существует несколько способов, как это оформить.