Как определить стоимость мест общего пользования в коммерческом здании при продаже

Лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности (подп. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2021 N 64). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Арендуя помещение в торговом или офисном здании, арендатор заинтересован в том, чтобы, во-первых, данное помещение находилось под охраной, во-вторых, его клиенты имели беспрепятственный и удобный доступ в соответствующее помещение, что предполагает ухоженность коридоров и лестничных клеток, бесперебойность и чистоту лифтов и пр., а также на этаже (или хотя бы в здании) имелся исправный санузел. Очевидно, что без использования мест общего пользования, как правило, невозможно пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, самостоятельно заниматься вопросами благоустройства и охраны для арендатора не только затратно, но и неудобно.

С точки зрения закона и суда

Не секрет, что большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. Собственники, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытаются включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Арендаторы же сомневаются в правомерности таких действий. На чьей стороне закон, попробуем разобраться.

  1. МОП должны содержаться надлежащим образом, то есть с соблюдением СанПиНов, ГОСТов, в безопасном состоянии.
  2. Лестницы, лифты, коридоры должны позволять свободно пользоваться зданием и его частями.
  3. Инженерные коммуникации и приборы учета должны находиться в состоянии готовности и работоспособности.
  4. Внешний облик здания – соответствовать архитектурному проекту.
Читайте также:  Можно Ли Купить 1/2 Дома На Материнский Капитал Законы

В жилых домах, помимо квартир, могут находиться помещения, предназначенные для размещения офисов, магазинов, парикмахерских и др. Все остальное имущество в доме является общим, то есть доля в нем принадлежит каждому собственнику. Признаки такого имущества:

Что в многоквартирных домах принадлежит каждому собственнику?

На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе. Запись в реестре будет исправлена.

Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.

4. Входные группы и их количество

Если коммерческое помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой система вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим характеристикам. На систему вентиляции, обращают внимание все сферы бизнеса.

5. Электроснабжение

Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые осуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.

Возможен и другой вариант участия при взаимном соглашении собственников, к примеру, уборка территории, проведение субботников и т.д. Содержание мест общего пользования должно осуществляться согласно СанПиНов и ГОСТов. Инженерные системы и приборы учета должны быть в исправном состоянии, а внешний вид здания соответствовать проекту.

Читайте также:  Президенская Премия

Порядок содержания общего имущества и прилегающей территории

  • бережно относиться к общему имуществу;
  • не использовать его в собственных интересах в ущерб другим собственникам;
  • выполнять решения общего собрания;
  • не нарушать права жильцов;
  • своевременно оплачивать выставленные счета по содержанию имущества;
  • предоставлять свободный доступ к приборам учета;
  • соблюдать все требования безопасности.
  • Обязательства сторон. Следует особо выделить, что стороны не несут ответственность по обязательствам другой стороны. Кроме того, предусматриваются санкции при нарушении обязанностей по договору.
  • Срок действия соглашения.
  • Условия и порядок досрочного расторжения договора, а также порядок решения споров.
  • Как составить договор на финансовое участие владельца?

    Оплата содержания общедомового имущества собственником недвижимого помещения производится по правилам и тарифам, установленным для собственников жилых квартир. Они рассчитываются УК и принимаются на собрании жильцов. Перечисление осуществляется на основании полученной от УК платежки на эксплуатационные расходы, а также отдельно на капитальный ремонт.

    За получение выписки заинтересованное лицо платит обязательный сбор в пользу государства. Он называется государственной пошлиной. Ее сумма зависит от того, в каком статусе находится человек, подающий заявление. Если это гражданин, то пошлина одна, если организация – она выше по стоимости.

    Но при определении цены на объект коммерческой недвижимости ключевую роль будет играть не только потенциальный доход. Если предприниматель решил приобрести в собственность помещение складского назначения, то его стоимость будет складываться не только по параметрам площади и места, но удобства располагающейся рядом инфраструктуры. Это наличие магистралей, подъездных путей.

    Классификация коммерческой недвижимости

    При заключении такой сделки обязательна консультация у риэлтора. Вы можете для этого обратиться в агентство по продаже недвижимости, но можете, дополнительно, проконсультироваться у независимого риэлтора по поводу договора, подготовленному в агентстве, на предмет точности формулировок. Эта дополнительная подстраховка может избавить вас от головных болей в будущем. Подобные правила подходят и в том случае, если собственником недвижимости является не физическое, а юридическое лицо. Но вот налогообложение для физических и юридических лиц существенно отличается.

    Читайте также:  1 октября пенсии прокурорам

    Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.

    Случаи затопления и протечки

    Но если электроэнергия применяется для поддержания рабочей среды, то оплата производится по свободным ценам, формируемым по 6-и ценовым категориям, в соответствии с главными правилами функционирования розничных рынков электрической энергии, продиктованными для поставщиков.

    Вы нашли информацию, которую искали?
    Да, то что нужно, спасибо.
    29.61%
    Еще нет, поищу на Вашем сайте.
    53.4%
    Да, но лучше проконсультируюсь со специалистом.
    16.99%
    Проголосовало: 206

    Интернет и другие телекоммуникации

    Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

    Оцените статью
    Решаем Жилищные споры и нетолько