С кадастровым инженером составляется договор оказания услуг, где будут указаны все работы по межеванию. Для этого ему нужно принести: паспорта собственников; документы о праве собственности — свидетельства о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН на каждый участок (как и где заказать выписку ЕГРН); договор основания — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.п. Если участком владеют несколько собственников, но им нужно подписать соглашение об объединении участков. Образец даст кадастровый инженер.
Сначала изучите условия и требования при объединении участков
Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Этап №1 — Заказываем межевание участков
Если у участков разные собственники, то они пишут соглашение об объединении — скачать образец соглашения. Новый участок будет в долевой собственности, где у каждого собственника будет определенная доля — п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. Размер своих долей собственники могут определить в любой пропорции. Например, оба участка по 10 соток, у каждого разные собственники. По стандарту они могут определить доли в новом участке по 1/2. Или одному 1/4, другому 3/4. Все по желанию.
Актуальные законодательные нормы позволяют землевладельцу распоряжаться принадлежащей ему территорией по личному усмотрению. Он имеет полномочия как для деления местности на несколько обособленных землевладений, так и для объединения имеющих общие границы территорий в один большой участок с новым индивидуальным кадастровым номером. Именно мероприятие по объединению смежных земельных наделов считают объединением. Данную процедуру можно рассматривать в качестве разновидности кадастровых работ, когда несколько территорий объединяются в одну, более крупную, а прежние земли прекращают свое существование в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Прекращение существования прежних земельных участков влечет за собой снятие таковых с учета в Госкадастре Недвижимости.
Вопрос объединения земельных участков стоит крайне остро для многих современных людей. Некоторые из них и вовсе не знакомы с сутью указанного понятия, поэтому вопрос требует более детального изучения.
Процедура объединения земель регламентирована положениями п.1 Ст.11.2 ЗК РФ. Законодательные нормы допускают объединение лишь тех участков, которые обладают смежным расположением относительно друг друга. Если участвующие в процедуре земли принадлежат единственному владельцу, то он будет наделен исключительным правом на распоряжение вновь созданным объектом недвижимого имущества. Допускается и объединение территорий, принадлежащих разным собственникам. В данном случае, они получают новый объект в совместную собственность со всеми вытекающими последствиями.
Об объединении земель
Особого внимания заслуживает стадия выполнения межевых операций кадастровым инженером, поскольку корректность выявления границ территории определяет возможность постановки недвижимости на учет в ГКН в дальнейшем. Межевание осуществляется на основании информации в отношении объединяемых участков, нашедших ранее отражение в базе ЕГРН.
Для того чтобы объединить указанные вами участки необходимо получить кадастровый паспорт на единый объект. Для этого вам потребуется обратиться к кадастровому инженеру, который проверит всю представленную вами документацию. Данная работа необходима в первую очередь для того, чтобы исключить кадастровые ошибки, возможность пересечения границ вашей земли с соседними участками. Для этого инженер проведет работы по уточнению границ и площади вновь образованного земельного участка. Кроме того, будет проведено личное согласование о возможности проведения таких работ с соседями по земельному участку и будет сформирован межевой план, который будет в последующем проверен Росреестром, и по результатам вы сможете получить кадастровый паспорт на объединенный земельный участок.
Есть ли какие-либо законы, которые могут позволить председателю и (или) собранию членов товарищества отказать мне в объединении? Есть ли такие законы, которые помогут обязать правление товарищества удовлетворить мое заявление?
Ответ юриста:
Учитывая, что участки находятся на территории Москвы, то следует учитывать точность координат границ исходных участков, указанную в кадастровом плане и её соответствие значению, определенному Приказом Минэкономразвития РФ от 17 августа 2021 г. № 518.
Четкие сроки объединения земельных участков законом не установлены. По сути – это сроки на подготовку межевого плана плюс регистрация его в Росреестре. При наличии необходимой документации, а также если у вас налажена связь с соседями примыкающих участков, процедура межевания займет одну-две недели, не более. Предельные сроки регистрации межевого плана в Росреестре это еще две недели. Однако, в сложных случаях, срок объединения земельных участков может затянуться и на полгода.
Объединение земельных участков. Пошаговая инструкция
В этом случае объединить смежные земельные участки можно только, если они предоставлены одному лицу.
В кодексе также есть уточнение по поводу участков, обремененных залогом. Так, если один из объединяемых участков под залогом, то после объединения это залоговое обременение ляжет на вновь созданный земельный участок.
Вид разрешенного использования (ВРИ)– немаловажный критерий для объединения участков. Если земли, подлежащие объединению имеют разные ВРИ (например – один участок для ведения ЛПХ, а другой под ИЖС), тогда следует привести разрешенное использование к одному виду.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность. Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
В том случае, если земля находится в общей собственности, необходимо получение согласия всех собственников. Составляется коллективное соглашение, которое подписывается всеми ими. После составления соглашения необходимо обратиться в кадастровую палату для последующего проведения межевых работ (узнайте, что такое межевание земельных участков).
Обращение к кадастровому инженеру
Адрес земельному участку лучше присвоить сразу после регистрации на него прав, так как земля становится непосредственной частью того или иного субъекта РФ, а также легче будет при необходимости защищать свои права в суде. Еще одним преимуществом является возможность прописки в зданиях, предназначенных для проживания, на новом земельном участке.
Кадастровый учет права
В случаях, когда гражданин – владелец всех присоединяемых земель – один, он будет являться собственником созданного участка. В том случае, когда у земель несколько собственников, образуется общее долевое владение согласно ГК РФ.
СНТ не имеет права не принять ваши документы, свидетельствующие об объединении участков. На основе данных документов вносятся изменения в генеральный план товарищества. После чего вам должны сделать перерасчет за те месяцы, которые вы оплатили в двойном размере уже после изменений в кадастровом плане Домодедово.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 29.07.2021 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» реестр членов СНТ должен содержать данные о членах товарищества, кадастровый номер земельного участка, правообладателем которого является член товарищества. А член товарищества обязан предоставлять достоверные сведения, необходимые для ведения реестра членов товарищества. Таким образом, после объединения участков и внесения изменений в сведения ЕГРН собственнику необходимо представить в правление выписку, подтверждающую право собственности на один участок.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
Участки официально считаются объединенными с момента присвоения одного кадастрового номера в сведениях ЕГРН. Поэтому требования бухгалтера в СНТ о внесении изменений в генеральный план садоводства неправомерны. Но, с точки зрения кадастрового учета, в законодательстве есть некоторые нестыковки.
Помимо этого, подается запрос о регистрации права собственности на объединенный земельный участок. После рассмотрения заявления, выдается разрешение и проводится процедура постановки на учет и регистрации имущественных прав. Только на этом этапе все исходные сведения о земельных наделах аннулируются.
После проведения всех замеров, инженер выдает свое независимое заключение и рекомендации по исправлению всех несоответствий. Без исправления выявленных недостатков провести процедуру объединения не получится.
Для чего приглашают кадастрового инженера?
Не стоит забывать о том, что аренда земельного участка третьим лицом также требует согласования всех условий. Если арендуемая площадь принимает участие в объединении, вы должны получить письменное согласие арендатора на объединение участков.
- Заявление установленного образца;
- Паспорт заявителя и доверенность на официального представителя;
- Документы на землю;
- Правоустанавливающие документы на ОКС (если имеется);
- Межевой план новообразованного объекта (индивидуально);
- Выписка ЕГРН;
- Квитанция о внесении госпошлины;
- Согласие на процедуру заинтересованных лиц (соседи, совладельцы).
Кадастровый инженер подготавливает межевой план для новообразованного надела. Как правило, процедура межевания и границы объекта не вызывают споров, так как они были установлены и согласованы с соседями ранее. Если исполнитель обнаружит кадастровую ошибку в данных, он составляет соответствующее заключение и устраняет недочеты.
Составление соглашения или разрешения об объединении участков
Согласно ФЗ РФ № 218 регистрация прав собственнотси на объект и его постановка на учет в Росреетре происходят одновременно. Объединенные участки снимают с госучета, а новый надел получает индивидуальный кадастровый номер.
Перед тем, как приступать к основным работам по объединению участков, убедитесь, что земля зарегистрирована в земельном кадастре государства. Стоит также убедиться в наличии подтверждения вашего права собственности на недвижимость. Если какие-либо документы отсутствуют, постарайтесь оформить их быстро и обязательно качественно.
- Кадастровая съемка территории. Выполняется для получения номера и регистрации в системе.
- Съемка топографическая. Нужна для составления плана или карты участка.
- Вынос границ. Это понятие подразумевает фиксацию границ территории методом использования межевых знаков.
Регистрируем правильно
Объединить земельные участки в один объект недвижимости могут только их законные владельцы. Для этого потребуется выполнить комплекс кадастровых работ, а также пройти процедуру постановки на учет новой земельной единицы и зарегистрировать участок в госреестре ЕГРН.
После получения обращения муниципалитет запрашивает выписку из ЕГРЮЛ об объединении (такая процедура предусмотрена, если получено первое заявление от участников сообщества) и информацию о устанавливающих права на землю документах из Росреестра или регионального архива.
Правление СНТ может не иметь на руках бумаги, подтверждающие факт передачи угодий. Такое обычно случается в том случае, когда участки выдавались сотрудникам советских предприятий, большинство из которых давно прекратили свое существование. В таком случае собственнику надела придется обращаться в архив.
Чем подтверждается право владения
В последнем случае угодья разрешается передать пользователю без торгов исключительно по договору аренды. Землепользователю следует обратить внимание на плату. Ее размер не может быть больше суммы земельного налога, который вносят владельцы аналогичных наделов.