Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Фактическое Пользование Имуществом Без Договора Аренды. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.
Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.
Дополнительные расходы
Не исключено, что после освобождения квартиры выяснится, что все это время жилец не оплачивал коммунальные услуги, и долг уже достаточно внушительный. Нет договора – нет ответственности, долг придется гасить самостоятельно.
Во исполнение плана работы Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания на 2 полугодие 2021 года, изучена практика принятия судебных актов в 2021-2021г. по взысканию арендных платежей или неосновательного обогащения за пользование землей.
Изучение правоприменительной практики суда выявило ряд вопросов, вызывавших затруднения при принятии решений.
При составлении обобщения были использованы материалы апелляционной и кассационной практики по проверке судебных актов, принятых Арбитражным судом Республики Северная Осетия-Алания.
1. Незаключенность договоров аренды не исключает обязанности арендатора возместить стоимость фактического пользования земельными участками на основании норм Кодекса о неосновательном обогащении
В силу требований пункта 2 статьи 609 Кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
На основании пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2021 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Между тем незаключенность договоров аренды не исключает обязанности арендатора возместить стоимость фактического пользования земельными участками на основании норм Кодекса о неосновательном обогащении (глава 60).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума N 73), разъяснено следующее: в ситуации, когда сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то в случае если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статьи 1102 и 1105 этого Кодекса не имеется.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
В части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы арендатор обязан вносить арендную плату по ставкам, установленным нормативными правовыми актами уполномоченных органов на очередной период.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2021 N 12404/09 разъяснил, что, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, постольку ссылки о не согласовании размера арендной платы не принимается судом.
2. Субъекты Российской Федерации и муниципальных образований наделены полномочиями по установлению арендной платы на земельные участки, находящиеся в их собственности. На федеральном уровне отсутствует единая методика расчета ставок арендной платы. Изменена судебная практика.
О суде
6. Арендатор, пользовавшийся земельным участком и не оплативший арендную плату, не может быть освобожден от обязанностей по оплате арендных платежей со ссылкой на то, что арендодатель не обладает правом собственности на земельный участок, а потому договор недействителен.
ОБОБЩЕНИЕ «Взыскание арендной платы или неосновательного обогащения за пользование земельными участками»
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2021) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2021 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее — постановление от 16.07.2021 N 582), вступившим в силу 04.08.2021, утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Правила).
Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Подпунктом «д» пункта 3 Правил установлено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости такого земельного участка, если земельный участок не указан в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта и право аренды на него переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно ранее сформированной Высшим Арбитражным Судом РФ признавалось, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2021 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее — постановление N 582, Правила) для земель, находящихся в федеральной собственности.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2021 N 15837/11 указано, что закрепленный в постановлении N 582 принцип экономической обоснованности исключает возможность введения арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
В настоящее время подходы судебной практики изменены с учетом следующего.
Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.
Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2021 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2021 N 306-ЭС14-6558 и от 15.06.2021 N 310-ЭС15-1189.
Основания для применения Правил при расчете размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отсутствует.
В рассматриваемом деле необоснованная материальная выгода ФГУП «Росморпорт» состояла в том, что, несмотря на принятие указанным ФГУП платы за пользование причалом, оно требовало от пользователя сумму, двукратно превышающую ранее согласованную сумму платы за три года пользования данным причалом. При этом сам договор аренды причала являлся заведомо незаключенным по причинам, очевидно зависящим от ФГУП «Росморпорт».
Предъявление же ФГУП «Росморпорт» иска по правилам ст. 1105 ГК РФ «свидетельствует о намерении извлечь не основанную на нормах права материальную выгоду посредством взыскания за пользование имуществом, предоставленным по своей воле по заведомо ничтожному договору аренды, оплаты за три предшествующих года в двойном размере против ранее согласованного, что общество не могло разумно предвидеть, договариваясь о получении имущества в пользование и в течение периода пользования».
11 ноября
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Применительно к договору аренды эта цена определяется судом либо на основании незаключенного договора аренды (см., например, Определение ВАС РФ от 26.08.2021 N ВАС-11399/10 по делу N А73-263/2021), либо на основании рыночной арендной платы за пользование подобным имуществом, определенной экспертизой (см., к примеру, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.01.2021 N Ф03-8186/2021 по делу N А73-10546/2021).
30.08. неизвестный мужчина, ранее уже угрожавший и вступавший в конфликт напал на меня в моем дворе, выломал мне правое боковое зеркало и им же нанес удары по корпусу авто. повредив до вмятин салон авто и лакокрасочное покрытие, а когда я вышла из автомобиля нанес несколько ударов. далее пытался скрыться с места происшествия на автомобиле своей подруги ( за рулем она, есть номер авто. был задержан — но отпущен из овд, так как был без документов).Заявление в ОВД подано. но ранее его уже отпускали. якобы не смогли установить личность, есть видео и фото нападавшего. Обращение в скорую зафиксировано, обращение в травмпункт тоже, материалы переданы участковому — он проблем не видит. опрос проводить не собирается. говорит что напишет отказную в возбуждении уголовного дела. Помогите советом и добрым словом. что делать? Если кто-то из юристов готов оказать помощь за вознаграждение — готова рассмотреть. Спасибо всем. Пруфы и фото «героя» могу выложить
Чтобы ускорить вывоз некачественной техники направьте на электронную почту требование-претензию, с данным требованием, если магазин не выполнит ваше требование, то по истечении 10-ти дней будет идти пеня в размере 1% от стоимости товара за каждый день просрочки вашего требования, магазин сделает все возможное, чтобы вывезти у вас неисправную технику.
Понятно, что ничего не понятно
Теперь к сути: у моей бабушки есть земельный участок(садо-огородовый), владеет она им около 50 лет уже. Все бы ничего, но тут соседний с краю участок покупает одна особа которая владеет +/- 10ю участками. Покупает за копейки заброшенные или которые не пользуются и как я понимаю перепродает дороже. Очень важный момент об особе этой, она проработала ДО покупки этого участка в нашей сельской администрации военным работником (не знаю как правильно, 14летних парней собирает в военкомат), проработала буквально 2 месяца. После чего покупает участок, и тут начинается самое интересное — она предъявляет что бабушка произвела захват ее участка на 1.5 сотки. Тут конечно возникает вопрос, откуда она знает сколько закреплено за бабушкой?, — Правильно! Работа в администрации, она прошманала документы земельных участков, и на этом основании начала докапываться. Бабушка уже старая, она очень переживает и не собирается отдавать то, чем владеет уже «пол века». Мирно никак не договорились, бабушка сделала межвание. Как положено получилось то, чем она и владела — 5 соток.
Далее было обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, где было подтверждено что все нормально. (фото документа прикреплю ниже)
В день заключения договора — 14.08.18 — стороны подписали акт приема-передачи, определив в нем, что датой фактического пользования помещением является 01.08.2021, то есть в этой части существует корреляция договора и акта.
Ключевые проблемы доказывания в суде
Игорь, в общем, мне тоже так думается, потому что стороны могут обратить условия заключенного договора на свои отношения, имевшие место до него, и самим актом приема-передачи, составленном во исполнение договора, подтверждают эти фактические, «додоговорные» отношения по использованию помещения.
Introduction to English Legal System
На мой взгляд, если в акте указано все как Вы пишете, то все правильно.
Хуже когда коллеги начинают изобретать машину времени и подписывать акт числом, предшествующим дате заключения договора, да еще и со ссылкой на него.
Исковые требования основаны на статьях 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Общество, пользуясь полученными по договору аренды муниципальными помещениями, не вносит арендную плату в необходимом (установленном Администрацией) объеме и, следовательно, неосновательно обогащается за счет наймодателя.
Сам факт пользования чужим имуществом без надлежаще оформленного договора еще не означает, что возникло неосновательное обогащение (Постановление ФАС ВВО 01.08.2021 г. N Ф01-3236/12 по делу N А39-686/2021)
Материалами дела и контрагентами подтверждается, что спорный договор, предусматривающий арендные отношения на срок пять лет, не прошел государственную регистрацию, следовательно, суд апелляционной инстанции обоснованного признал его незаключенным.
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 августа 2021 г. N Ф01-3236/12 по делу N А39-686/2021 (ключевые темы: неосновательное обогащение — арендная плата — нежилые помещения — плата за пользование — чужое имущество)
По мнению истца, ответчик, с марта 2021 года по декабрь 2021 года вносивший плату без учета ее увеличений и пользовавшийся спорными помещениями, неосновательно обогатился (вместо 3 297 865 рублей 13 копеек перечислены только 595 499 рублей 51 копейка), поэтому в письме от 17.11.2021 (т. 1, л.д. 25) Администрация предложила Обществу погасить задолженность по арендной плате, а также потребовала расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые помещения. Неисполнение адресатом указанных требований послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с названным иском.
Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.
В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2021, 05.12.2021 по делу № А24-204/06-19).
Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?
- Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2021 по делу № А40-75598/10-37-630).
- Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2021 по делу № А55-13945/2021).
- Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2021 по делу № А32-31085/2021).
- Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2021 по делу № А55-31017/2021).