Конкретизируя указанные положения гражданского кодекса, Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2021 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывает (п.2), что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Однако, если не указан кадастровый номер, равно как и иные индивидуально-определенные характеристики недвижимой вещи, вот тогда можно утверждать, что предмет договора купли-продажи определен недостоверно. Непонятно, мол, конкретно какие объекты недвижимости, входящие в состав домовладения, имеют отношение к договору купли-продажи.
А как может быть в случае ошибок?
В чем разница? Не все понимают отличие дома (как индивидуальной постройки) от домовладения (представляющего собой комплекс построек, расположенных на конкретном земельном участке). Причем, такое непонимание встречается даже в официальных документах, например, в технических паспортах, выдаваемых БТИ. Проведем уточнение понятий.
Признаки единства здания
Поэтому, во избежание разночтений при заключении и исполнении договоров купли/продажи недвижимости, следует уделить внимание корректности терминов. Если продается ТОЛЬКО жилой дом — значит, именно он, его характеристики и должны быть указаны в договоре. При этом, согласно ч.2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Если же продается домовладение в целом, стало быть, в договоре купли-продажи должно быть ясно разъяснено, какие конкретно индивидуально-определенные объекты недвижимости входят в состав домовладения. Например, жилой дом (литера А, кадастровый номер №. ), баня (литера Б, кадастровый номер №. ) и т.д. В идеале, конечно, следовало бы разбить общую цену (стоимость) договора на отдельные части, соответствующие каждому из объектов недвижимости и указать общую цену, как их сумму. Как минимум, для того, чтобы потом не было путаницы — ЧТО ИМЕННО, какой именно объект недвижимости был продан. И чтобы не было необходимости или возможности для разночтений в толкованиях условия договора купли-продажи недвижимости.
- Домовладение предполагает наличие одного адреса и инвентарного номера. Поэтому часто ошибочно его рассматривают как цельный объект. Но единство является лишь функциональным. С ним обеспечивается удобство во время выполнения учета и технических работ.
- Из этого следует, что недвижимость, расположенная в домовладении, может иметь разных собственников, поэтому и разный правовой режим.
- Нужно учитывать, что «право собственности на домовладение» не оформляется, так как такого понятия не существует. Разрешено оформлять право на дом или вспомогательные постройки.
- Часто бывает такое, что участок и дом принадлежат разным людям. Происходит это обычно в том случае, если земля была сдана владельцем в длительную аренду.
Что есть на участке?
Домовладение включает жилой дом, который должен быть пригодным для постоянного проживания. Данный объект строят по требованиям закона. Участком является определенная площадь земли, на которой могут располагаться постройки. На территории домовладения должны быть необходимые коммуникации. Права собственности прекращаются после продажи, дарения или других законных сделок.
Права
- Между домом и баней – 8 метров.
- От колодца до туалета – 20.
- Между домом и объектами для животных – 12.
- От дома до туалета – 12.
- Если от фасада до хозпостройки 1 метр, то сток воды с кровли не нужно направлять в данную сторону.
Здесь тот нелюбимый мной случай, когда приходится признать, что суды у нас в край охренели. Закон говорит одно, ГЖИ подтверждает (у меня где-то валяется ответ ГЖИ о том, что не может быть аналогии норм ЖК об управлении и ОСС по этой теме), а суд твердит обратное, да еще делает это так, что местные власти и выигравшая сторона репу чешут над этим решением.
Что не так с нашими дипломами?
Меня эта практика просто убивает. И, что самое страшное, даже наши доблестные омбудсмены не видят в этом ничего противозаконного. Мне в ходе телефонного разговора помощник уполномоченного говорил, что «такая у нас практика судебная складывается по всем регионам», и они не собираются в это дело так или иначе вмешиваться, несмотря на то, что ситуация откровенно бредовая.
Войти в айти. Часть 5
Привет, Пикабу! Да, да.. это очередной пикабушник с кризисом среднего возраста, который вдруг осознал и понял, что с детства мечтал быть программистом. Давненько не было отчёта о моём пути в профессиональный мир разработки. Если вдруг Вам интересен мой опыт, то предыдущие срезы тут: