В случае, если коммунальная комната не оформлена как самостоятельная собственность, нужно инициировать выделение доли в общей жилплощади. После этого собственник получит выписку из ЕГРН, в которой будет прописана стоимость долевого имущества с учетом общей цены квартиры.
В России сохранилось немало объектов коммунального жилья, находящегося в собственности нескольких людей. Если владелец оного из помещений хочет продать или заложить его, потребуется оценка комнаты в коммунальной квартире. Эта услуга очень схожа с оценкой целого объекта, однако существует ряд отличий. Давайте разберемся, как осуществляется эта процедура и для чего она нужна.
Общие сведения об оценке доли в жилье
В интернете доступна оценка комнаты в коммунальной квартире онлайн. Сделать это можно посредством специального калькулятора, размещенного, например, на сайте Твой адрес . Методика расчета основывается на основании анализа базы объявлений и специализированных справочников, которыми пользуются эксперты.
Порадуют вас и наши расценки на выполнение работ по оценке недвижимости. Например, оценка комнаты составит от 4000 рублей, квартиры – от 4500 рублей.
Оценка комнаты в коммунальной квартире
За каждой отдельной комнатой в коммунальной квартире закреплен ответственный плательщик (собственник или наниматель), на которого оформлен лицевой счет в УК и который уполномочен прописывать на своей жилплощади членов семьи и посторонних лиц. За одним плательщиком может быть закреплено несколько комнат.
Оценка доли квартиры перед продажей
- комната — это объект недвижимости, поэтому оценивают ее так же, как и квартиру;
- проводится независимая оценка либо экспертами, либо покупателями;
- применяется основной метод — сравнительный, где проходит анализ нескольких объектов по аналогичным параметрам;
- чтобы провести самостоятельную оценку, необходимо проанализировать все факторы (инфраструктура, расположение и район, этажность, общее состояние комнаты).
Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства. Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат. Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.
Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество
Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи. Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон. Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.
Правило преимущественной покупки
В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.
В случае, когда учётные приборы есть, правила можно не менять. Вряд ли кто-либо станет засекать по счётчику, сколько именно он потратил ресурса и подсчитывать общую сумму в конце, хотя и такой вариант не исключён.
Коммунальные платежи
При этом сообщать о намерении продажи нужно официально, письменно, заказным письмом с уведомлением или через курьера, чтобы иметь на руках документ, подтверждающий факт направления уведомления. В ином случае можно безуспешно доказывать это в суде.
Распоряжение имуществом
Общие помещения — это вопрос, который актуален не только для соседей коммунальных квартир, но и для любого жилья в совместном владении, включая муниципальные жилплощади. В частности, особенно остро стоит вопрос с местами общего использования для тех, кто только намеревается оформить бесплатную или платную приватизацию.
Коммунальная квартира отличается от обычной жилплощади, находящейся в долевой собственности нескольких лиц тем, что собственники владеют только комнатами, а места общего пользования (санузел, кухня и коридор) находятся в общей совместной собственности владельцев комнат.
Особенности начисления квартплаты в коммунальной квартире
Если в коммунальной квартире впервые производится оплата по индивидуальным счетчикам электроэнергии, то владелец нового счетчика должен подать в УК заявление о начислении оплаты с учетом показаний прибора, предварительно уведомив владельцев соседних комнат.
Плата за электроэнергию
За каждой отдельной комнатой в коммунальной квартире закреплен ответственный плательщик (собственник или наниматель), на которого оформлен лицевой счет в УК и который уполномочен прописывать на своей жилплощади членов семьи и посторонних лиц. За одним плательщиком может быть закреплено несколько комнат.
- месторасположение объекта;
- развитость инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- состояние комнаты;
- общее состояние дома (оценивается материал, из которого построен дом, год застройки, какова степень комфорта при пользовании общей территории (с бытовой точки зрения, например, есть ли мусоропровод в доме или он на улице);
- оценка комнаты в коммунальной квартире также обусловлена наличием жильцов (степень их порядочности, а также, каков их образ жизни).
Есть два вида оценки, которые являются обязательными при продаже объекта недвижимости. Это оценка в БТИ, которую делает это государственное учреждение при обращении к ним. Это их обязанность, но придется немного подождать, срок исполнения на практике такой оценки колеблется до трех недель.
Как осуществляется оценка комнаты в коммунальной квартире?
Рассуждая о стоимости объекта, вспомним и о соседях, которые проживают с потенциальным продавцом в одной квартире. Дело в том, что закон установил для них некоторое преимущество перед остальными покупателями. Оно названо в 42 норме статьи Жилищного кодекса, в частности, пункта 6.
Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.
Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.
Когда требуется определение стоимости доли
- совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
- разделение имущества между супругами или наследниками;
- страхование собственности;
- оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
- использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.
Если количество жилых комнат и их конфигурация соответствует количеству содольщиков, то есть позволяет выделить долю, суд, скорее, всего иск удовлетворит. Очевидно, что выделить долю в комнате или в однушке невозможно.
Раздел долей или выдел, как поступить?
Если вас интересует, как стать собственником не доли, а комнаты в квартире, просто наберите в поисковике фразу «раздел квартиры долевая собственность». На эту фразу поисковая система отыщет вам миллионы страниц с подобной информацией (Яндекс, например, находит более двух миллионов). Из этого множества нужную информацию добыть сложновато. Здесь мы распишем подробно и доступно о процедуре выдела доли в квартире, о том, чем отличается доля в общей собственности от доли в коммунальной квартире, как грамотно поступить в случае продажи доли в коммуналке.
Избитая фраза «коммунальная квартира». А что это за квартира?
Само собой, комнаты не могут быть совершенно одинаковыми – у них разная площадь, в одной из комнат может быть выход на балкон, поэтому стоимость комнат разная. При разделе или выделе долей владелец большей комнаты должен выплатить компенсацию остальным сособственникам в размере разницы в стоимостях комнат.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Кроме того, они несут бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле.
Комментарий к Статье 42 ЖК РФ
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Комментарий к Ст. 42 ЖК РФ
1. Аналогично доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в комментируемой статье устанавливается и наличие доли в праве общей собственности каждого собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве на общее имущество в данной квартире. Эта доля пропорциональна размеру принадлежащего собственнику на праве собственности жилого помещения в квартире. Исходя из размера доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, собственники жилых помещений в такой квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (см. комментарий к ст. 43 ЖК).
Но на плане в кадастровом паспорте и паспорте на квартиру комнатам присвоены номера 1 и 2. Если перед сделкой получить уникальные кадастровые номера на комнаты, то потом, после сделки — опять перерегистрировать?, чтобы иметь в собственности квартиру, а не 2 отдельных комнаты. Сейчас мы имеем раздельные лицевые счета на оплату коммунальных услуг, я полагал, что могу выкупить правообладание и просто запросить объединить счета. Похоже все сложнее ?
Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему
Здравствуйте, Ольга! Я продаю комнату (приватизирована) в коммунальной квартире. Две оставшиеся комнаты (точно не приватизированы) занимает одна семья по ордеру, выданному еще в советское время. Семья точно не оформляла договор социального найма. Семья ведет крайне асоциальный образ жизни и уговорить их оформить договор соцнайма не представляется никакой возможности. Я получила выписку из ЕГРН на свою приватизированную комнату. Кадастровый номер всей квартиры тоже есть. Кадастровые номера двух оставшихся комнат я пыталась найти через реестр ЕГРН, но он дает пустой ответ, то есть очевидно, что кадастровые номера этим комнатам не присвоены. Согласно ГК РФ я должна предложить приоритетный выкуп моей комнаты собственнику двух других комнат, коим является город Москва в лице Департамента городской собственности. Уведомление о продажи в процессе подачи. Правильно ли я поступаю? Что делать, если Департамент не найдет кадастровых номеров неприватизированных комнат и не сможет дать мне разрешение на продажу?
Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами
Ответ для Наталии
У вас два собственника.
Если зарегистрирована общая долевая собственность — ваша сделка подлежит удостоверению у нотариуса, нотариусы требуют послать телеграмму-уведомление.
Если у вас зарегистрирована общая совместная собственность ваша схема допустима, только не забудьте регистратору эти документы передать и в расписке о получении необходимо указать паспортные данные.