Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Узаконение Самовольно Перепланированных Или Реконструированных Жилых И Нежилых Помещений Кратко. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Прежде всего давайте разберемся с самим понятием перепланировка. Согласно Жилищного кодекса это конфигурационное изменение, которое требует внесения изменений в техпаспорт помещения. В свою очередь переустройство жилья отличается тем, что это перенос, замена или установка инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования, которое также требует внесения изменения в техпаспорт помещения.
Таким образом, в результате тех или иных изменений в жилом помещении (например перенос стены), меняется его конфигурация, техническое состояние, в связи с чем необходимо вносить изменения в технический паспорт. То есть и визуально и схематично это будет уже другое помещение, с вероятным изменением его площади. Это значит, что в свидетельстве о праве собственности будет указана одна площадь, а по факту и в новом техническом паспорте будет другая.
Перепланировка и переустройство квартиры и другого жилого помещения
Для того, чтобы понимать суть необходимости согласования перепланировки, рассмотрим какие документы подаются в местный орган самоуправления осуществляющий согласование до ее проведения. До проведения перепланировки или переоборудования необходимо представить:
заявление о перепланировке или переустройстве по специальной форме;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
техпаспорт жилого помещения;
подготовленный в установленном порядке проект перепланировки или переустройства помещения;
письменное согласие всех членов семьи нанимателя занимающих перепланируемое или переустраиваемое помещение по договору соц. найма;
если дом или жилое помещение является памятником архитектуры, культуры или истории, то также требуется заключение органа по охране памятников архитектуры о допустимости проведения перепланировки или переустройства.
Не во всех случаях требуется представить все перечисленные документы, но муниципалитет не вправе требовать каких-либо дополнительных документов, за исключением перечисленных (ст. 26 Жилищного кодекса РФ).
Как узаконить самовольную перепланировку или переустройство
Исковое заявление подается в федеральный суд (районный, городской), по месту нахождения жилого помещения, в котором произведено переустройство или перепланировка. Как правило когда имеется положительное заключение эксперта, все документы в порядке, соблюдаются строительные, санитарные, противопожарные нормы, а переоборудованная квартира не несет угрозы здоровью и жизни граждан, то нет препятствий для принятия положительного решения. В последующем, при положительном исходе дела, орган технической инвентаризации (БТИ) изготавливает новый техпаспорт со всеми изменениями на основании решения суда. Также становится возможным получение нового свидетельства о праве собственности с измененной площадью.
Примером сходной позиции в практике арбитражных судов может служить постановление АС Северо-Западного округа от 24.08.2021 № Ф07-6457/2021 по делу № А66-10664/2021. В рассмотренном деле суд первой инстанции удовлетворил иск предпринимателя, осуществившего переустройство нежилых помещений, приняв во внимание техническое заключение БТИ. В апелляции решение было отменено, однако суд округа это постановление отменил и направил дело на новое рассмотрение, отметив, что необходимо установить, что именно было проведено истцом — перепланировка или реконструкция, повлечет ли сохранение нежилых помещений в перестроенном состоянии нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создаст ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Вопрос о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование (при наличии заявления о сохранении помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки помещения (вопрос 6 раздела «Ответы на вопросы» Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2021 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 27.09.2021).
Реконструкция нежилого помещения уменьшает шансы на победу в споре
Обращаясь в суд с требованием о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии со ссылкой на ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, истец может повысить свои шансы на успех в споре, если представит доказательства того, что перепланировка (переустройство) соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и строительных норм, не создает препятствия иным лицам в пользовании жилыми и нежилыми помещениями и не представляет угрозы их жизни и здоровью.
Также доверить документальное планирование можно частной компании по работе с недвижимостью, которая поможет с оформлением проекта. В каждой инстанции рассматривают запрос заявителя и документы, выдают общее заключение. Результаты голосования можно зафиксировать в протоколе свободной формы.
Какие документы предоставить?
При их соответствии выдается заключение о допустимости сохранности перепланировки. При отрицательном решении инспектор выдаст отказ с указанием причин. Тогда собственник может подать апелляцию в суд после устранения нарушений, например, при замене пола не монтировалась гидроизоляция — необходимо исправить. От начала судебного рассмотрения до получения акта соответствия проходит от 1-3 месяцев с учетом строительных работ.
Стоимость
Если в градостроительном отделе гражданину отказали в выдаче согласия на проведение перепланирования, то он может обратиться с исковым заявлением в суд. Если перепланирование соответствует законодательным нормам, то суд выдаст положительный ответ собственнику на строительные работы.
Совет эксперта. На практике, проведение работ по переустройству может сопровождаться одновременной перепланировкой объекта. В этом случае потребуется согласование нескольких разделов проектов, либо составление единого проекта с самостоятельными разделами проектной документации. Для нежилых зданий и помещений в них процедура согласования перепланировки нежилых помещений не требует согласований, а срок изготовления в Смарт Вэй — 7 рабочих дней. Преимуществом нашей компании является то, что мы не заказываем работы у сторонних организаций, а весь цикл необходимых мероприятий проводим сами.
Простым языком
Комментарий специалиста. В зависимости от сложности и объема кадастровых работ, срок изготовления технического плана может составлять от 1-2 дней до нескольких недель. Специалисты компании «Смарт Вэй» оформят все необходимые документы за считанные дни, а технический план на квартиру или помещение, в большинстве случаев, будет готов через 1-2 дня. С нашей помощью вы быстро согласуете перепланировку, пройдете кадастровый учет и получите выписку ЕГРН.
Кейсы согласования перепланировок
Какое практическое значение имеет переустройство для собственников нежилых помещений? Переустройство это комплекс строительных мероприятий, в состав наиболее актуальных вариантов проведения данных видов работ можно включить:
Перед покупкой квартиры с незаконной или самовольной перепланировкой настоятельно рекомендуем Вам проконсультироваться у специалистов на предмет её законности, возможности и стоимости узаконивания, а также о возможных последствиях. Для этого, как мы уже говорили, Вы можете прислать планы квартиры нам на почту mail@resog.ru или позвонить по телефону +7 (495) 507-74-67.
При выполнении этого переустройства строители демонтировали диафрагмы жесткости здания, а ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения легла на плечи собственника- диафрагмы пришлось восстанавливать по отдельно разработанному проекту.
Незаконная перепланировка нежилого помещения.
Незаконный ремонт в квартире или нежилом помещении с неправильным затрагиванием несущих конструкций может привести к ещё более серьезным последствиям, которые мы подробно описали в пункте 4 этой статьи. Если Вы планируете или выполнили затрагивание несущих конструкций при ремонте, то обязательно с ним ознакомьтесь.
Для легализации перепланировки нежилых помещений в зданиях, которые являются памятниками истории и культуры, доказательственная база по делу требуется более обстоятельная. Помимо доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что проведенная самовольная перепланировка спорных помещений не нарушает права и законные интересы иных лиц, а спорные помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям, необходимо также доказать, что истец предпринимал меры по получению разрешений на перепланировку у уполномоченного органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (постановление АС Дальневосточного округа от 18.08.2021 № Ф03-3207/2021).
Жилое помещение, в котором были проведены несанкционированные переустройство или перепланировка, может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Такая возможность прямо предусмотрена ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. В то же время действующее гражданское законодательство не регламентирует отношения, связанные с последствием самовольного переустройства нежилых помещений как встроенных, встроенно-пристроенных или пристроенных к жилым домам, так и помещений в отдельно стоящем нежилом здании.
Не все суды считают допустимой аналогию закона
Например, в Апелляционном определении Московского областного суда от 27.04.2021 по делу № 33-9912/2021 указано, что при разрешении вопроса о сохранении в перепланированном и переустроенном виде нежилого помещения, которое находится в многоквартирном жилом доме, подлежат применению по аналогии (ст. 6 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ) положения главы 4 ЖК РФ, в частности ст. 26, ч. 4 ст. 29, которые регулируют разрешение спора в отношении жилого помещения. Аналогичная правовая позиция выражена в Апелляционном определении Краснодарского краевого суда от 30.07.2021 по делу № 33-17369/2021. В нем судьи отмечают, что жилищным законодательством прямо предусмотрен правовой механизм сохранения помещения в перепланированном состоянии. Юридически значимыми обстоятельствами по таким делам являются вопросы о соответствии перепланировки действующим строительным нормам и правилам, градостроительным, санитарным и противопожарным требованиям, нарушения прав третьих лиц, а равно создания угрозы жизни и здоровью граждан. Поддерживает применение ч. 4 ст. 29 ЖК РФ по аналогии к перепланированным нежилым помещениям и АС Северо-Западного округа (постановление от 29.07.2021 № Ф07-5635/2021 по делу № А56-44745/2021).
На практике перепланировка также сопровождается воздействием на несущие элементы и конструкции здания. Поэтому для согласования проекта таких работ потребуется рассчитать предельно допустимую нагрузку на несущую стену или иной элемент здания – сделать это может только специалист экспертной организации при подготовке проектной документации.
Перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий – в чем разница?
Часто возникает ситуация, когда проект перепланировки и обследование объекта с изготовлением технического заключения готовит одна организация, а кадастровые работы проводит другая компания или кадастровый инженер. В работе разных подрядчиков могут произойти расхождения, и итоговый проект будет отличаться, к примеру, от технического плана. Это приводит к приостановкам кадастрового учета и регистрации прав. Есть случаи, когда сложности взаимодействия проектных компаний и кадастровых инженеров приводят к задержкам в регистрации на год и более.
Порядок согласования фасадов здания
Обмеры объекта после перепланировки могут понадобиться и в случае, если муниципальное ведомство откажется узаконить перепланировку — собственник вправе обратиться в суд с доказательством в виде технического заключения. При отсутствии существенных нарушений при выполнении работ и угроз безопасности объекта судебный акт будет являться основанием для кадастрового учета изменений.
Согласно стандартной инструкции, из реконструкции можно исключить ремонтные работы, связанные с разрушением перегородок и второстепенных объектов, которые не приводят к серьёзным изменениям в несущих конструкциях, либо назначении объекта.
- Желательно получить разрешение на строительство ещё до того, как работы будут начаты. Для этого обращаются к сотрудникам БТИ.
- Если всё-таки работы уже проведены, то рекомендуется организовать полное узаконивание.
О трудностях с продажей
Только строительно-технические экспертизы помогают проверить, соблюдены ли все соответствующие условия. Считается, к примеру, что нарушение допущено при реконструкции объектов общего пользования. Или когда после проведения работ пересекаются границы с существующей территории.
Не знаете, как выйти из сложной ситуации и не хотите разрушать уже имеющиеся сооружения? Юристы группы компаний «ЭНСО» готовы помочь вам, а признанное право собственности на самовольную постройку станет итогом работы наших профессионалов. Помните, что шанс легализировать свою недвижимость зависит от многих факторов:
Одним из вариантов легализации самовольных построек является судебный путь, при этом Вы должны быть собственником или арендатором земельного участка, где находится объект. У Вас должно быть право для строительства на этом участке конкретного объекта. Самовольная постройка не должна нарушать права других лиц и создавать угрозу жизни граждан. Оформить правоустанавливающие документы на самовольную постройку, размещенную на земле, не принадлежащей лицу, осуществившему постройку, возможно в судебном порядке, если гражданин оформит все необходимые документы на этот земельный участок. В процессе узаконивания самовольного строительства приходится сталкиваться с разнообразными проблемами и вопросами по сбору и оформлению документов. Однако узаконение самовольной постройки можно провести не только через суд. Существует ряд способов, не выходящих за предел правового поля, но позволяющих обойти некоторые проблемы (например, несогласие соседей с постройкой). Узнать обо всех правовых способах узаконения самовольных построек Вы сможете, обратившись в юридическую компанию «ЭНСО».
Самовольные постройки
Пока самовольная постройка надлежащим образом не оформлена – юридически ее не существует. Владелец не сможет полноценно распоряжаться самовольной постройкой: продавать, оформлять под залог, сдавать в аренду, в том числе существует риск снесения постройки в судебном порядке. В расширении производственных площадей, безусловно, заинтересовано каждое предприятие. Например, расширение магазина не означает, что потребуется переезд в другое помещение, собственник может добавить дополнительный этаж, а затем согласовать его при помощи юристов.
Жилищный кодекс в 2021 году претерпел изменения в части перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме. Речь идет о нежилых помещениях. Если раньше нормы, касающиеся переустройства и перепланировки нежилого помещения никак не затрагивались жилищным кодексом, то с января 2021 года к перепланировке нежилого помещения применяется такой же порядок, как и для жилого помещения (квартиры, комнаты). Если кратко, согласование с учетом изменений в 2021 году проходит по следующей схеме:
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок. Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2021 году. Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку.
Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей. (В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.).
Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?
- Собираем пакет документов (проект перепланировки, техпаспорт, свидетельство и д.р.);
- Обращаемся в местную власть с заявлением (прилагаем документацию);
- Делаем перепланировку;
- Уведомляем об окончании работ;
- Получаем акт о принятии работ и регистрируем перепланировку в ЕГРН.
Самовольную перепланировку можно узаконить, если она выполнена в соответствии с нормами законодательства. В первую очередь, имеется в виду, что изменения не влекут угрозы для жизни и здоровья жильцов квартиры и их соседей, а также не ущемляют прав третьих лиц.
Как узаконить самовольную перепланировку
1. Если перепланировка была незначительной (например, расширение санузла или перенос любых других ненесущих стен), то выдать заключение может любая организация, имеющая лицензию СРО на разработку технических заключений.
Кто выдает техническое заключение
Узаконить самовольную перепланировку можно на основании технического заключения по выполненным изменениям. При этом разрабатывать проектную документацию не требуется. Выдается только техническое заключение о состоянии несущих конструкций по выполненной перепланировке.
Согласно п. 13 закона РФ от 27 декабря 2021 года № 558-ФЗ о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь на общем собрании собственников квартир определяют перечень лиц, которые от имени владельцев жилых помещений предоставляют необходимую документацию на согласование капитального ремонта на определенной жилплощади.
Новостройки: проведение капитального ремонта до официального оформления прав собственности
Согласно ст. 25 ЖК РФ, по закону, перепланировкой является существенное изменение конструкций квартиры или иного подобного жилья, что фиксируют в кадастровом паспорте. Если после проведения капитального подобного ремонта форму, прочность и иные характеристики стен, пола, потолков не изменяют, то потом сразу же приступают к обустройству квартиры.
Выезд специальной комиссии из жилищной инспекции
В 2021 году согласование переустройства (переоборудования) или перепланировки квартиры или иной жилплощади проводят до начала капитального ремонта. В этой ситуации вместе с заявкой в БТИ предоставляют такую документацию: