Статистика аренла коммерческой недвижимости владивосток 2021 — 2021 года

Освобождение офисных помещений произошло по всему миру. Часть арендаторов ушли на удаленку, часть сократили размеры арендуемых площадей – особенно это коснулось крупных мегаполисов, в которых власти запрещали гражданам вести активную деятельность и рекомендовали оставаться дома.

В 2020 году обанкротилось больше ритейлеров, чем во время Великой рецессии, особенно универмаги (торговые центры) и ритейлеры одежды. По мере того, как обычные розничные торговцы истощают денежные резервы, а потребители совершают покупки в Интернете, еще больше торговых центров опустеет, а арендодатели не выполнят свои кредиты в первой половине 2021 года. По прогнозам экспертов, к 2025 году будет на 20% меньше торговой недвижимости (по данным CBRE Group, лос-анджелесской компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости и инвестиционной компании).

«Каким бы сложным ни был 2020 год, 2021 год может оказаться еще более трудным, поскольку важные решения и инвестиции, которые принимаются сейчас, могут принести плоды в течение следующих 12 месяцев», — сказала Кэти Фойхт, мировой лидер в сфере недвижимости Deloitte, профессионал из Лондона.

Активным инвесторам, ищущим объекты коммерческой складской недвижимости для инвестиций, будет сложно найти сделки с данным типом недвижимости, но для инвесторов, которым повезло уже владеть складскими помещениями, высокие арендные ставки и низкие уровни вакантных площадей будут гарантировать стабильную прибыль.

По данным Deloitte, чтобы пережить финальную стадию пандемии, инвесторы в коммерческую недвижимость планируют сократить расходы в среднем на 25% в 2021 году. Но сокращение затрат может быть недальновидным — по данным Deloitte, для удовлетворения нового спроса на вентиляционное оборудование для помещений (повышенного воздухооборота), удобства для здоровья и цифровые технологии операционные расходы могут фактически вырасти на 194,0 доллара за квадратный метр в 2021 году .

Два помещения в бывшем доходном доме Купера по итогу торгов арендует местная компания за 16 245 рублей в месяц (ФОТО)

В первом случае стартовая цена месячной аренды составила 7351 рубль. Стоимость за второе помещение – 8894 рубля. Оба аукциона по стартовым ценам, как единственный участник, выиграла владивостокская компания «Близард Трейдинг». За два помещения она заплатит 16 245 рублей в месяц или 178 713 рублей за 11 месяцев. Цена за «квадрат», таким образом, составила 907,5 рубля — для центра Владивостока это среднерыночный уровень.

По данным Seldon Basis, «Близард Трейдинг» зарегистрирована в 1997 году, основное направление деятельности компании – аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Единственный владелец – Игорь Критский, собственник ООО «Радиус» – компании, занимающейся торговлей автомобильными деталями, узлами и принадлежностями.

В документации отмечается, что пятиэтажное здание (четыре этажа и мансарда), в котором находится передаваемое в аренду имущество, 1918 года постройки, реконструкция проведена в 2007 году. Здание на Фокина, 18 – объект культурного наследия регионального значения. Это бывший доходный дом Александра Купера.

На площадке торгов было разыграно два лота. Первый – нежилое помещение 8,1 кв. м на четвёртом этаже. Указано, что оно электрифицировано, работает отопление, вентиляция, пожарная сигнализация. Узла водоснабжения в помещении нет. Второй лот – соседнее помещение площадью 9,8 кв. м, тоже на четвёртом этаже, остальные условия схожи.

КГБУ по эксплуатации недвижимости Приморья «Госнеджимость» подвело итоги торгов на аренду двух помещений в бывшем доходном доме Купера (Фокина, 18), являющемся объектом культурного наследия. Общая площадь сдаваемых помещений – 17,9 кв. м. На оба были поданы заявки от единственного участника, поэтому договоры аренды на 11 месяцев заключены по стартовой цене 16 245 рублей в месяц. Победителем стала владивостокская компания, занимающаяся управлением недвижимостью.

Обзор рынка нежилых помещений и земельных участков Владивостока — III квартал 2020 г

Объем рынка в денежном выражении упал на 24,5% и составил 9,6 млрд рублей. Объем рынка аренды в физическом выражении вырос на 33,8% и составил 338 492 кв. м. Рост продаж в сегменте «street retail» и рост объема на рынке аренды, вероятно вызваны ограничениями, связанными пандемией COVID-19, в результате которой с рынка были вынуждены уйти многие мелкие продавцы и освободилось большое количество помещений.

Объем вакантных площадей в торговых центрах в сравнении с прошлым кварталом вырос на 66,4% и составил 39 979 кв. м. Рост объема вакансий в торговых и офисных центрах и незначительные изменения в ставках аренды, свидетельствует о негативных тенденциях на рынке, связанных с процессами карантина и самоизоляции.

Ставка аренды офисных помещений в офисных зданиях Владивостока в III квартале 2020 года практически не изменилась (снижение на 0,12%), и составила 941 руб. за кв. м в месяц. При этом вырос объем предложения в офисных зданиях на 19,7% и составил 34 957 кв. м, что также подтверждает вывод о проблемных явлениях на рынке.
Средняя ставка аренды на офисные помещения в целом по г. Владивосток также изменилась незначительно и составила 866
руб. за кв. м в месяц (рост на 1,8%). Объем предложения офисных помещений в аренду более чем на 50% состоит из офисов, расположенных в ценовом районе «Центр».

Средняя цена предложения на торговые помещения в городе в III квартале 2020 года выросла на 5,4% и составила 98 238 руб. за кв. м. Цена предложения на торговые помещения в торговых центрах составила 136 238 руб. за кв. м, помещения street retail во Владивостоке предлагаются на рынке в среднем по цене 143 169 руб. за кв. м.
Средняя цена предложения на «помещения неопределенного назначения» (ПНН) выросла на 3,6% и составила в третьем квартале года 87 545 руб. за кв. м.

Читайте также:  Льготы по коммунальным платежам для чернобыльцев

Средняя цена предложения при продаже офисных помещений во Владивостоке в III квартале 2020 года составила 111 208 руб. за кв. м (рост на 11,1%). Цена предложения на продающиеся офисные помещения в бизнес центрах города составила 136 014 руб. за кв. м. Рост цены в сегменте «бизнес центры» обусловлен выставлением на рынок офисных площадей в БЦ «Динас» на Уборевича, д. 5А по цене 250 000 руб. за кв. м.

Вы нашли информацию, которую искали?
Да, то что нужно, спасибо.
36.73%
Еще нет, поищу на Вашем сайте.
46.94%
Да, но лучше проконсультируюсь со специалистом.
16.33%
Проголосовало: 147

«Ставки, доходность будут чуть понижены. Растянется период возврата инвестиций. Но собственники торговых центров не обанкротятся. В 2008 году из объектов коммерческой недвижимости съехало до 30% арендаторов, однако достаточно быстро все бизнес-процессы вернулись в колею», — говорит Олег Пикалов.

По данным оценочной компании «Индустрия-Р», объем рынка продаж нежилых помещений во Владивостоке в первом квартале 2020 года снизился на 17,27% и составил 153 562,60 кв. метров. При этом значительный рост объема предложения в четыре раза отмечен в сегменте складских помещений и на 60% вырос сегмент производственных помещений, в остальных сегментах рынка наблюдается снижение показателей в размере от 17 до 50%.

Среди последствий кризиса эксперты называют неизбежные слияния и поглощения. Имущество банкротов будет выставлено на продажу намного ниже рыночной стоимости, ведь банкам нужны «живые» деньги, а не отели и рестораны. Как правило, объект, который покупали за 50 млн, закладывают за 20 млн. Значит, его купит тот, у кого есть «свободный кэш», а через несколько месяцев отель снова будет работать и приносить доход.

Ставка аренды офисных помещений в офисных зданиях в первом квартале 2020 года снизилась незначительно на 1,51% и составила 990 руб./кв.м./месяц, зато объем предложения вырос на 92% — до 34 068,50 кв. метров, что также, по оценке Сергея Дымченко, подтверждает вывод о проблемных явлениях на рынке.

«Появилась тенденция — многие помещения переходят в работу брокерам, потому что стороны не договорились. Понятно, если арендатор не имеет возможности платить и не знает, когда она появится, выгоднее освободить площади. Гораздо проще сдать свободное помещение, чем с проблемным арендатором. При этом наша компания все-таки выступает за то, чтобы сохранить отношения», — комментирует Андрей Рысенков.

Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости

По статистике Knight Frank, на ноябрь 2020 года было введено в эксплуатацию девять торговых центров общей площадью 249,3 тыс. кв. м, причем четыре из них — районные. Наиболее крупные объекты — ТЦ в составе тематического парка «Остров мечты» (72 тыс. кв. м), ТЦ в составе МФК «Квартал West» (44 тыс. кв. м), ТЦ в составе ТПУ «Щелковский» (GLA 60 тыс. кв. м).

Одно из главных достижений 2020 года для торгово-развлекательных центров и ритейлеров — стремительное реагирование на новые обстоятельства и совместный поиск форматов, отвечающих актуальным потребностям посетителей. Реальность изменилась, и торговые центры будут жить по принципу «быстрый или мертвый».

Отели были вынуждены искать пути спасения. Летом в столице сложилась беспрецедентная ситуация: номер в некоторых гостиничных сетях обходился дешевле, чем аренда однокомнатной квартиры. Демпинг оказался удачным: сотни гостей столицы и москвичей воспользовались этим предложением.

Как рассказали в CBRE, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм составит 45–46 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе А (без учета Прайм) — около 26 тыс. рублей за 1 кв. м в год, на помещения класса В — 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Собственники имеют запас прочности и надеются на стабилизацию ситуации с пандемией.

Снижение доли вакантных помещений до докризисного уровня на ключевых торговых улицах столицы произойдет не раньше середины или конца следующего года, полагает Ольга Широкова. Это связано с уменьшением пропускной способности из-за новых мер безопасности, сказывается и изменение покупательского поведения, на которое повлияли и естественная осторожность, и снижение доходов населения. Портрет арендаторов основных торговых улиц, впрочем, вряд ли будет меняться: на месте закрывшихся во время первой волны пандемии ресторанов уже сейчас открываются новые.

Спрос на покупку коммерческих объектов за последний квартал (I кв. 2021 к IV кв. 2020 г.) заметно вырос в Сочи (в 1,5 раза) и Севастополе (+27%), а в годовом выражении (I кв. 2021 к I кв. 2020 г.) — в Новосибирске (в 1,4 раза), Сочи (+34%) и Екатеринбурге (+32%). Подробнее — в Табл. 2.

Помимо этого, в нынешнем году сохранился тренд на распространение e-commerce (по оценке Data Insight, в 2020 г. рост рынка e-commerce в России составил 44%), что не только спровоцировало повышение интереса к ПСН и складам, но также побудило владельцев торговых площадей переориентировать свои помещения под ПВЗ или центры дистрибуции. Изменения затронули и офисный сегмент, поскольку в настоящих условиях традиционные рабочие помещения утрачивают свою актуальность, что требует пересмотра привычного подхода к организации пространства и соблюдению мер безопасности», — комментирует Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости Авито Недвижимости.

Читайте также:  Едв ветеранам труда в башкортостане в 2021 по наградам сумма

В подавляющем большинстве крупнейших городов России на рынке коммерческой недвижимости прослеживается аналогичная динамика показателей. Наиболее существенное изменение потребительского интереса за первые три месяца года наблюдалось в сегменте аренды: лидером в этой категории стал Сочи, где спрос увеличился в 1,7 раза, следом за которым ведущие позиции заняли Тюмень (+33%), Москва (+32%), Рязань (+32%), Воронеж (+30%), Ростов-на-Дону (+30%) и Екатеринбург (+29%). По сравнению с показателями предыдущего года значительное изменение интереса арендаторов зафиксировано в Екатеринбурге и Сочи — в 1,4 раза.

Спустя год после начала пандемии, оказавшей существенное влияние на рыночную ситуацию, зафиксирован рост спроса на аренду объектов коммерческой недвижимости — на 24% в среднем по России за первые три месяца года (+12% к аналогичному показателю 2020 г.). В категории купли-продажи также наблюдалось повышение интереса: +5% по сравнению со значениями аналогичного периода предыдущего года и IV кв. 2020 г. Объем предложения на рынке аренды также увеличился: его отметки превысили прошлогодние показатели на 15%, продемонстрировав в I квартале незначительный рост. При этом количество предложений для продажи осталось практически неизменным: -2% в годовом выражении (I кв. 2021 г. к I кв. 2020 г.) и -3% за квартал (I кв. 2021 г. к IV кв. 2020 г.).

Оживление на рынке коммерческой недвижимости, в свою очередь, провоцирует повышение цен и арендных ставок. Так, по итогам квартала цены на покупку торговых площадей выросли на 25%, складов — на 19%, ПСН — на 18%, офисов — на 17%, объектов общепита — на 8% в годовом исчислении. При этом в отдельных сегментах арендные ставки увеличились еще более существенно: так, в I квартале снять офис или склад стало в 1,4 раза дороже, чем годом ранее. Наиболее высокая средняя стоимость в рассматриваемом периоде была зафиксирована на покупку торговых площадей (61 694 руб./кв.м) и офисов (60 115 руб./кв.м), аренда которых также обходилась дороже в сравнении с остальными сегментами: офисы — 1 000 руб./кв.м в месяц, торговые площади — 892 руб./кв.м в месяц, общепит — 800 руб./кв.м в месяц, ПСН — 614 руб./кв.м в месяц, склады — 333 руб./кв.м в месяц. Подробнее — в Табл. 1.

Другой вопрос, что ТЦ пока еще не столкнулись с реальным оттоком посетителей. «В течение восьми лет мы арендовали торговую площадь в центре города, и, хочу заметить, покупательская активность всегда была нестабильной. В первой половине 2017 г. покупателей практически не было, выживали за счет интернет-продаж. Потом ситуация нормализовалась. Но к концу 2018 г., когда мы, по обыкновению, ожидали всплеска доходов, были поражены, потому что людей перед Новым годом пришло так мало, что пришлось менять месторасположение точки», — заявил владелец бутика в ТВК «Калина Молл».

Остальная торговля в городе представлена стихийными объектами, многие из которых морально и физически устарели и выглядят как «привет из девяностых». Некоторые из них — это просто крытые рынки. Которые, впрочем, пользуются куда большей популярностью, чем распиаренные объекты. «Большинство народа приходит в ТВК «Калина Молл» как на экскурсию в Эрмитаж. Реальных покупателей очень немного. Местные жители еще долго будут избавляться от «совдеповского» менталитета, согласно которому, чем дороже выглядит магазин, тем выше требования к статусу покупателя. На самом деле это не так», — сообщила собственник одного бутика в ТВК «Калина Молл».

«До кризиса 2014 г. на рынке торговой недвижимости Владивостока было оживление и в девелопменте, и в ретейле: строились новые торговые комплексы, федеральные сетевые операторы прощупывали рынок. Но кризис внес в ситуацию свои коррективы. Многие ретейлеры изменили планы развития в регионах. Темпы строительства и ввода торговых объектов тоже замедлились», — подсчитали эксперты IDEM.

В последние пять лет торговая недвижимость в городе прирастает волнами. Если в 2015 г. ни одного нового качественного торгового объекта во Владивостоке не появилось, то в 2016 г. были сданы сразу два крупных ТРК — «Седанка-Сити» (GLA — 45 тыс. кв. м) и «Дружба» (GLA — 28,5 тыс. кв. м). Они фактически увеличили качественные торговые площади города на 65%. В 2017 и 2018 гг. опять возникла пауза в открытии качественных ТРЦ. А в феврале 2019 г. местный девелопер ООО «Артаяр» открыл ТВК «Калина Молл» (GLA — 46,3 тыс. кв. м). В итоге Владивосток поднялся с 15-го на 11-е место по объему торговых площадей в рейтинге городов с населением 0,5–1 млн человек.

Как считают опрошенные «К» аналитики, скорее всего, посетителей все еще захватывает отчасти развлекательная функция ТЦ. «Формат торгово-развлекательного центра предполагает наличие развлекательной составляющей, общепита, интерактивных развлечений и зоны отдыха. Организация дополнительных мероприятий, праздников, акций и так далее со стороны арендатора и арендодателя также играет огромную роль», — пояснил соучредитель одного из ТЦ во Владивостоке.

Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.

Читайте также:  Выплата в алтайском крае советском районе в о рождении ребенка в возрасте от 18 до 25 лет

Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.

На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.

Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.

А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.

Рынок недвижимости 2021: аналитики подвели итоги первого квартала

Январские итоги показали, что эксперты одновременно были и правы, и не правы… По данным Росреестра в январе было зарегистрировано 5257 договоров долевого участия (ДДУ) на приобретение жилых помещений. Это на 6,2% больше, чем в январе 2020 года – тогда было зарегистрировано 4950 ДДУ.

Хотя сейчас на дворе уже март, полная статистика по январским показателям рынка недвижимости была подготовлена совсем недавно. В конце прошлого года некоторые аналитики прогнозировали снижение активности рынка, стабилизацию цен на достигнутом уровне и падение объемов продаж, так как, по их мнению, льготная ипотека и отмена самоизоляции дали развернуться «отложенному спросу» и все, кто планировал приобретение недвижимости, это сделали.

При этом рост количества ДДУ на «нежилье» составил целых 39% – 2326 договоров в этом январе против 1674 в прошлогоднем. Тем не менее, даже общая цифра значительно уступает итогам декабря прошлого года, когда было зарегистрировано 15006 ДДУ – спад составляет 49,4%.

Пока что существенных изменений в политике банков не заметно, и, по денным ЦБ РФ, обработанным экспертами компании «Метриум», в январе 2021 года граждане страны получили 95 тыс. ипотечных кредитов без малого на 260 млрд. рублей, что превышает итоги января прошлого года на 22% по количеству кредитов и на 27% по их общей сумме. Это тоже рекорд – в традиционно спокойном январе таких цифр рынок еще не видел. Новостройки не отстают от общей тенденции – в январе 2021 года по сравнению я январем года прошедшего рост количества ипотечных кредитов составил 4000 (26000. против 22000). 85% всех выданных кредитов были, конечно же, льготными.

Торговая недвижимость: прогнозы на 2021 год

Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.

Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так. Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.

Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.

Также гиганты, как X5, супермаркет «Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.

Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.

Оцените статью
Решаем Жилищные споры и нетолько