Основным риском для покупателя при оформлении ипотеки с завышением является то, что банк переводит на счет продавца сразу всю сумму сделки, указанную в договоре купли-продажи, в том числе и ту часть суммы, которая является завышением.
В любом случае продавец тут рискует мало, так как покупатель не сможет его обмануть, ведь банк самостоятельно переведет на счет продавца всю стоимость сделки, указанную в договоре, и уже сам продавец будет отдавать покупателю лишнюю часть суммы.
Риски для продавца
На примере это будет выглядеть так: продавец купил квартиру 3–4 года назад за 1 миллион рублей. Продавая ее, он увеличил стоимость на сумму сделанного ремонта и установил цену в 1 200 000 рублей. Но покупатель оформляет ипотеку с завышением, и при этом сумма составляет 2 миллиона рублей, которая и будет значиться в договоре купли-продажи.
Примечание. Сказки некоторых риэлторов о том, что Покупатели-мошенники таким образом специально завышают цену, чтобы потом оспорить сделку и содрать с Продавца ту самую виртуальную «наценку» – полная чепуха. Такой вид криминального заработка не имеет смысла для самого мошенника – ему придется вовлекать в свою аферу банк, адвокатов и суд. При этом, нет никаких гарантий, что суд признает сделку недействительной, и что Продавец вообще сможет вернуть деньги. Да еще и проценты за кредит банку платить придется. Как говорится, овчинка выделки не стоит.
Вообще-то, для Продавца квартиры риск завышения цены в договоре довольно низок. Почему? Потому что абсолютное большинство судебных исков Откроется в новой вкладке.»>о признании сделок с квартирами недействительными подаются самими Продавцами, или третьими лицами с их стороны (их родственниками, например). Поэтому, если Продавец не собирается сам отсуживать свою квартиру назад, то шанс, что это сделает Покупатель – близок к нулю. Тем более, что для признания сделки недействительной, Покупателю придется предъявить суду серьезные основания (например, грубое нарушение условий договора Продавцом), а такого в практике рынка недвижимости почти не встречается.
Риски Продавца при завышении стоимости квартиры
Эта расписка пишется одновременно с подписанием Предварительного договора, но датируется на несколько дней позже. То есть формально получается – подписан Предварительный договор, передан аванс Продавцу, затем через несколько дней этот договор расторгнут, сумма аванса возвращена Покупателю.
- В первую очередь — оценка недвижимого имущества. Кредитор требует отчёт об оценке в обязательном порядке. Возможно, покупателю придётся договариваться с оценщиком о завышении стоимости на квартиру. Такая схема связана с дополнительными единовременными финансовыми выплатами, которые перекликаются с выплатой за услугу оценщика по завышению.
- Даже если удалось договориться с оценщиком о завышении, не стоит забывать о том, что кредитной компании известно о таких схемах. Отчёт, который покажется банку подозрительным, будет отправлен на дополнительную проверку. Если проверка выявит завышение стоимости, по квартире придёт отказ и банк не перечислит средства. А отказ по объекту означает, что придётся искать другую квартиру для завышения.
- Не исключена ситуация встречи с недобросовестным продавцом. Не стоит забывать о том, что на протяжении сделки по завышению, у продавца будет долговая расписка. Если попадётся недобропорядочный человек, ему ничто не помешает обратиться с этой распиской в суд, вместо того, чтобы порвать после сделки по завышению.
- При приобретении квартиры без первого взноса на плечи заёмщика ложится груз выплаты долга за полную стоимость объекта и процентов по нему. Это объёмная сумма денег.
- Не исключена уголовная ответственность обеих сторон по факту мошенничества при завышении.
- Оценка— составляется на основе актуальных аналитических данных оценочной компанией аккредитованной банком. В нём отражены технические и рыночные характеристики продаваемого жилья, указана максимальная оценочная цена, исходя из оценки независимых оценщиков.
- Предварительное соглашение купли — в бумаге перечислены все основные положения и договорённости между продавцом и покупателем, на основании которых возникнет право собственности: способы оплаты, промежуток передачи ключей, срок освобождения квартиры.
- Согласие на продажу от супруга продавца— если квартира была приобретена в браке, кредитная компания запросит этот документ. Бумага должна быть заверена у нотариуса. Вместе с ней надо будет предоставить свидетельство о заключении либо расторжении брачного союза.
- Согласие опеки— если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, согласие опеки обязательно для предоставления в банк.
- Отказ от приватизации— в случае наличия отказников, потребуется бумага об отказе на приватизацию для предоставления ипотечного кредита банком.
- Справка формы 8— раньше она называлась о составе семьи. В ней указаны все зарегистрированные в покупаемой квартире граждане.
- Выписка из поквартирной карты— в этой бумаге содержится информация обо всех когда-либо зарегистрированных в квартире лицах.
- Справки из психо- и нарколечебниц— они нужны для подтверждения дееспособности продавца. Эти документы можно заменить водительским удостоверением.
- Справки об отсутствии задолженностей по квартирным платежам— бывают квитанции, а бывают справки. Так вот — нужны именно справки.
Риски для продавца при завышении
При оформлении ипотеки у каждого отдельно взятого человека присутствует индивидуальная повесть, индивидуальные желания, индивидуальные проблемы. Ситуации в жизни встречаются разнообразные, и иногда человек способен прибегнуть к обману, ради собственной выгоды. Для чего возникает необходимость у клиента в завышении стоимости квартиры при ипотеке, и какие с этим связаны риски по сделке для продавца?
Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.
Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки
При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.
Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца
- Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
- Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
- Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
- Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
- Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
- Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
- После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
- Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.
350 т.р. — это типа первоначальный взнос, которым должен располагать Ваш покупатель (таковы условия предоставления ипотечного кредита). Форма договора у Сбербанка жесткая. По договору купли-продажи эти 350 т.р. будут переданы продавцу при подписании договора, далее по тексту будет фраза примерно такого содержания «подписывая данный договор продавец подтверждает, что указанную сумму получил» ПЛЮС банк для подтверждения факта наличия первоначального взноса у своего заемщика попросит от продавца расписку на полученные деньги. Расписка будет храниться в банке!
Анна Смирнова
Вот Вам подсказка: в простой письменной форме на нужные суммы и на нужные сроки сделайте договора займа. Если Ваш покупатель идет на «хитрости» и предлагает Вам в этом поучаствовать (рисковать), то предложите этот риск ему. Согласиться?! Дерзайте.
Проверено ЦИАН
А теперь представим себе ситуацию, если вдруг регистрация сделки не пройдет по тем или иным причинам и покупатель откажется от приобретения квартиры. Конечно все, да и банк кстати тоже, все прекрасно понимают, но деньги получены при подписании договора. а вдруг?! Подумайте хорошенько перед тем как идти на такой риск.
Покупатель должен понимать, что искусственное завышение стоимости квартиры для оформления ипотечного займа без первоначального внесения средств является незаконной операцией. В связи с этим, отмечаются такие риски непосредственно для покупателя:
- Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
- Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.
Схема завышения стоимости квартиры
- Первоначально понадобится выбрать подходящий вариант недвижимости. При этом рекомендуется искать квартиру с одним собственником. Наличие сопутствующих факторов осложняет процедуру проведения сделки.
- На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Размер должен быть идентичен величине, которую требует внести банковская компания согласно конкретной программе ипотечного кредитования.
- Продавец пишет расписку о получении авансового платежа. Соответственно, его размер идентичен разнице между искусственно завершенной стоимостью и желаемой ценой за реализацию квартиры.
- Следующим шагом станет оценка недвижимости. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения стоимости квартиры, то остаётся надеяться, что результаты оценочного эксперта позволят получить кредит. При использовании второй схемы предварительно понадобится договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщика назначает непосредственно банковская компания. В этом случае довольно тяжело договориться, так как оценочные компании могут потерять доверие банка при вскрытии предоставления заведомо ложной информации.
- Далее между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая получилась в результате искусственного завышения цены.
- Покупатель готовит необходимый пакет документации для предоставления в банковскую компанию. В том числе, нужно предоставить расписку о передаче авансового платежа продавцу.
- После осуществления процедуры регистрации предоставленного пакета документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.
В случае занижения налоговая инспекция может доказать факт уклонения от уплаты налога. В таком случае продавцу помимо налога придется оплачивать штраф. Его размер определяется ст.122 НК РФ. За занижение налога или его ошибочное исчисление штраф составляет 20% от неуплаченной суммы.
Можно ли завысить или уменьшить ценность недвижимости для получения кредита?
Можно привлечь независимого эксперта, однако, в таком случае банк может перепроверить результат. Если будет выявлен факт завышения, то покупателю либо откажут в предоставлении займа и занесут в черный список, либо одобрят меньшую сумму. В любом случае сделка на данную жилплощадь не состоится.
Как сделать завышение и занижение цены жилплощади?
Для того чтобы оформить сделку с занижением необходимо выбрать кредитную организацию, которая бы согласилась в этом участвовать. Несколько лет назад банки отказывались категорически, в настоящий момент многие до сих пор придерживаются такой же позиции. Тем не менее можно найти банки, которые согласятся пойти навстречу клиенту, однако, есть определенные нюансы.
Замечу также, что завышение — это довольно частая причина для отказа в ипотеке на такой объект недвижимости. То есть, при наличии положительного решения бака в отношении заемщика, банк также тщательно рассматривает объект недвижимости. В каждом банке есть допустимый диапазон цен на все объекты. Поэтому при попытке сильно завысить цену, банк конечно же откажет. Или в лучшем случае меньше выдаст ипотечных денег, увеличив при этом первоначальный взнос.
Стоимость объекта: рыночная или?
- банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
- оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
- стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
- производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
- в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
- регистрируют обременения недвижимости.
Зачем требуется завысить стоимость
Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.
Важно! Заемщик может оформить сделку со своим родственником. При этом понадобится найти банк, готовый предоставить такую ипотеку. Многие кредитные организации отказываются от оформления сделок с недвижимостью по ипотеке с участием членов семьи заемщика.
- если сделка по каким-либо причинам будет аннулирована, то продавцу понадобится вернуть всю сумму, которая прописана в договоре купли-продажи;
- есть вероятность отказа в кредитовании, в результате будет потрачено личное время;
- регистрация сделки с участием мошенников. Злоумышленники могут отменить сделку после составления расписки, что подразумевает возврат первоначального взноса;
- необходимость в выплате большей суммы по налогам, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет.
Когда не стоит завышать стоимость квартиры
Покупатель должен понимать, что искусственное завышение стоимости квартиры для оформления ипотечного займа без первоначального внесения средств является незаконной операцией. В связи с этим, отмечаются такие риски непосредственно для покупателя:
Особое внимание стоит обратить на составление расписки, подтверждающей факт внесения первоначального взноса. При заключении сделок с недвижимостью он может оформляться в виде аванса или задатка. У них есть существенное отличие. Задаток в случае срыва сделки по вине покупателя возврату не подлежит. Зато аванс должен быть возвращен в полном объеме, если договором купли-продажи не предусмотрены другие условия.
Зачем завышают стоимость квартиры при покупке в ипотеку?
Особых преимуществ в завышении рыночной цены для продавца нет. Обычно ему все равно, от кого получать деньги: от покупателя или банка. Поэтому многие собственники квартир, убедившись в чистоте намерений покупателя, готовы пойти навстречу.
Риски покупателя при завышении стоимости ипотечной квартиры
В первую очередь такое требование связано с минимизацией рисков. В том случае, если заемщик не сможет вносить платежи и квартиру придется продавать, первоначальный взнос позволит компенсировать разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи. Кроме того, для кредитной организации это дополнительная гарантия платежеспособности заемщика.
Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.
Оценка квартиры
Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:
- экземпляр оценочного альбома;
- авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
- расписку от лица, которое реализует недвижимость;
- возможный образец договора купли-продажи.
Необходимые документы
Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.
- У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
- Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
- Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.
Взять квартиру в ипотеку, не вложив в нее никаких собственных средств, выгодно и удобно. Но помните о том, что схема с завышением стоимости объекта неправомерна. А значит, имеет свои и довольно существенные риски. Рискуют обе стороны, но сейчас поговорим о том, какие риски несет покупатель.
Использование схемы с искусственным завышением стоимости недвижимости сопровождается рисками для обеих сторон. При этом продавец рискует больше. В связи с этим, рекомендуется отказаться от использования схемы при таких факторах:
Вторая схема
Самое мягкое наказание, которое ждет покупателя — отказ в кредите. Затем — занесение покупателя в черные списки. Не забывайте, что банки передают информацию о недобросовестных заемщиках в Бюро кредитных историй, и в будущем вы не сможете взять кредит в этом и любом другом финансовом учреждении.
- Расписка о получении первого взноса, является официальным документом и основанием истребования возврата денег, которые собственник фактически не получал;
- Кредитная организация откажет перечислить ипотечные средства за продаваемое жилье, что вынудит искать другого покупателя;
- Риск продавца, в случае признания сделки недействительной по суду (формально до 3 лет, фактически дольше) — возврат покупателю полной суммы (завышенной) за реализуемую жилплощадь;
- Налоговое бремя, в случае нахождения жилья в собственности менее 3 (иногда 5) лет, увеличивается, т.к. чем больше цена продажи, тем выше налог.
Кадастровая цена
Ну это если очередь стоит из покупашек. Честно говоря, так и не уловил реальных рисков. Объясните мне, как имея возможность платить ипотеку с 10лямов, это же тысяч по в месяц минимум, люди не могут наскрести 2ляма на первый взнос и придумывают всякие схемы по обману банка.
Зачем использовать такую схему?
Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма, на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.