Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Не Дают Разрешение На Строительство Многоквартирного Дома Если Нету 10000 Метров Готового Жилья. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Таким образом, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты возводились поэтапно, не противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации.
Статьей 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
Обзор документа
Согласно части 12 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Строительство многоэтажного дома должно осуществляться в строгом соответствии с проектной документацией, которая в свою очередь, должна отвечать всем требованиям градостроительного плана участка. В противном случае можно столкнуться с массой неприятных последствий, таких как трещины стен и фундамента, неравномерная усадка сооружения и даже его обвал. Не нужно разрешение на строительство дома для возведения здания с количеством надземных этажей, не более чем три, предназначенного для проживания одной семьи. Особых ограничений и запретов на возведение невысоких жилых объектов не предусмотрено. Однако даже для малоэтажного строительства требуется разработка проектной документации, и если она неполная или же отсутствует вовсе, то власти имеют полное право отказать в выдаче разрешения.
Какие еще шаги должны быть предприняты?
В случае если планируется реализовать не совсем стандартный проект, то требуется специальное разрешение от властей, в том числе нотариальное согласие соседей по участку. Положительное решение по данному вопросу можно получить, если предлагаемые отклонения отвечают требованиям технических регламентов, и в результате их применения не наносится урон здоровью и жизни людей, имуществу граждан, а также окружающей среде.
Проектная документация
Нельзя возводить дома на мелиорируемых землях или на участке, используемом для ведения сельского хозяйства. Исключением являются лишь мини дома для круглогодичного проживания. В некоторых ситуациях с согласия органов власти можно менять категорию земли, что позволяет использовать ее по своему усмотрению.
Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2021 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.
Что изменится с 1 июля 2021 г.
Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.
Как изменятся правила строительства и продажи жилья
Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д. Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.
И ладно бы, ну предложили — отказались. Нет. Это делалось очень упорно. Сначала меня пытались переспорить, потом позвонили клиенту, который доверил организацию сделки мне, и не в курсе, как правильнее поступить. Ему, с точки зрения Пользы-Выгоды (продажники поймут) предложили эту услугу. Разумеется, он перевёл на меня, но пытаться подкрасться с разных сторон — абсолютно конченный поступок, Сбербанк.
Как я искала себе квартиру
Размер квартиры считается по количеству спален, примерно как в Англии 1-2-3 bedroom, в Индии это 1-2-3-4 BHK соответственно. Например, в 1 bhk будет одна спальня, гостиная, кухня и туалет (иногда два, один en suite к спальне, второй гостевой). Причём найти 1 BHK сложнее, чем квартиру больше, в основном в домах строят большие апартаменты на большую семью. Студию найти вообще чудо из чудес — как правило, это перестроенные хозяевами квартиры. Кстати, если в вашей квартире есть свободная комната, готовьтесь к гостям. Вы ошибаетесь, если думаете, что гости уедут через неделю. Если гости — ваши родители или родители мужа, они вполне могут гостить у вас полгода. Однокомнатная квартира тоже может подойти для такого расклада: неприхотливые гости могут заехать к вам в гостиную. Поэтому я больше всего ценю квартиры-студии 😅
Заселенцы
В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам. Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении. Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.
После разработки проектной документации необходимо получить заключение экспертизы проектной документации, случаи, когда проекты МКД не подлежат экспертизе, смотрите в статье «Экспертиза проектной документации: что это такое и с чем его едят». Согласно «дорожной карте» Чувашской Республики срок прохождения государственной экспертизы проектной документации по МКД – 45 дней.
Для начала обратимся к Жилищному кодексу РФ (далее – ЖК РФ). В этом нормативном правовом акте (статья 16) дается толкование терминам «жилой дом» и «квартира».
Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ отсутствует, оно приведено в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которое утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2021 № 47.
Обратимся к своду правил СП 54.13330.2021 «Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2021», приложение «Б»:
Понятие многоквартирного жилого дома
Раздел «срок действия разрешения на строительство» заполняется уполномоченным органом согласно проектной документации, представленной заявителем. Продолжительность строительства МКД предусматривается проектом организации строительства.
- В таких домах продают не квартиры, а доли. Собственник доли имеет ограниченные права.
- Попытка восстановить свои права через суд – это риск того, что дом признают незаконным и потребуют снести. Жильцы рискуют потерять свои деньги. Если в добровольном порядке застройщик деньги не возвращает, опять потребуется судебное разбирательство. Но и в этом случае срок возврата может быть очень длительным. В результате вы можете остаться и без жилья, так как дом незаконный, и без денег.
- Инженерные коммуникации не соответствуют потребностям МКД. В этом случае часто возникают проблемы с обслуживанием.
- Малоэтажное жилое строительство. На таких землях можно строить дома не выше четырех этажей.
- Среднеэтажное жилое строительство. Здесь разрешено возводить МКД до восьми этажей.
- Высотная жилая застройка. На таких участках строят дома выше девяти этажей. Они могут быть разделены на 20 и более квартир.
Содержание
Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:
Процесс возведения объекта связан с созданием проектной документации, ее утверждения в государственных органах и местных учреждениях контроля градостроительной деятельности. Должностные лица осуществляют мониторинг соблюдения требований законодательства, соответствия размещения здания плану города или другого населенного пункта. Проверяется цель его создания – общественно-социальные, для личного использования, ведения коммерческой деятельности, служебного или вспомогательного назначения. Самая главная задача, стоящая перед властями, – полное устранение или минимизирование рисков причинения такой постройкой ущерба жизни и здоровью людей. Выдача разрешения на строительства, однако, иногда не обязательна. Об этом знают большинство граждан, застройщиков, индивидуальных предпринимателей или главы организаций. Приводя в пример нормы законодательства, они пытаются апеллировать тем, что на их случай не распространятся требование о получении разрешения. Зачастую это происходит, когда они неоднократно получают отказ в выдаче разрешения на строительства. Действительно ли возможно построить здание без проектной документации и ее согласования и какая ответственность ждет строителей при нарушении положений градостроительных норм?
Случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется
при согласовании размещения буровых скважин и осуществлении их сервисного обслуживания. Порядок проведения работ в этом случае регламентируется законом о разработке месторождений полезных ископаемых и ином использовании земельных участков для изыскания недр.
Вопрос-ответ
Пример и судебной практики по делу N А26-10116/2021. Администрация города подала заявления на компанию о привлечении к ответственности за размещение автопарковки на принадлежащее ей земельном участке без получения соответствующего распоряжения властей. По результатам рассмотрения вопроса было установлено, что указанный объект необходимо признавать вспомогательным, созданным для целей благоустройства основного здания.
6. Регистрация права собственности на помещение в МКД одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей собственности на общее имущество. При этом, право общей собственности за землю возникает в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП (Письмо Минэкономразвития России от 21.12.2021 № Д06-6370).
« Исследовав судебные акты, материалы дела и заявления лиц, участвующих в деле, Президиум пришел к выводу о недоказанности в настоящем случае несовпадения размеров земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации.
Поскольку спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 24.02.2021, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники квартир в указанном многоквартирном жилом доме приобрели право собственности на весь (!) этот земельный участок на основании пункта 2 статьи 16 Закона от 29.12.2021 N 189-ФЗ. Таким образом, спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности третьим лицам, что исключает возможность его реституции как последствия недействительности договора купли-продажи. »
Ключевые проблемы доказывания в суде
3. Законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства МКД, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать. Но могут и совпадать, т.к. законодательство не содержит признаков различия участка, предоставленного для строительства, и участка, необходимого для эксплуатации дома. (Постановление ВАС от 25.09.2021 г. № 5944/12).