Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — На Какой Земле Можно Строить Многоквартирный Жилой Дом. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.
Что такое застройка жилая малоэтажная?
- минимум согласований проекта;
- высокая скорость постройки;
- низкая себестоимость жилья;
- экологичность;
- низкая плотность населения на квадратный км;
- меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
- низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
- комфортность проживания.
Преимущества и недостатки малоэтажной застройки
Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» — высокая цена земельного участка.
В судебном порядке назначается экспертиза, в процессе которой выявляется факт, является ли построенный дом многоквартирным. В случае нарушения в отношении застройщика выносится предписание о нарушении возведением объекта недвижимости, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.
Правовые основания
Тех. условия подвода коммуникаций обычно содержат параметры мощностей для снабжения одной семьи. Поэтому их будет недостаточно для обеспечения большого здания, в котором будет расположено несколько квартир с жильцами.
Многоквартирный дом на участке под ИЖС
- Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
- признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.
- количество этажей — не более 3
- количество блоков — не более 10
- каждый блок:
- предназначен для проживания одной семьи
- имеет общую стену (стены):
- без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
- стены — без окон и дверей
- расположен на отдельном ЗУ
- имеет выход на территорию общего пользования
Блокированная жилая застройка — объект недвижимости
- подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
- удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
- даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта
Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС
- блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа
- здание дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами
- каждый блок:
- признаётся жилым домом
- ставится на кадастровый учёт как отдельное здание жилого назначения
- нет совместной собственности на целостное строение или блоки
- придомовая территория дробится на отдельные ЗУ:
- у каждого блока прилегающий участок
- число блочных ЗУ равно числу блоков:
- не менее 2
- не более 10
- оформление права частной собственности на блочный ЗУ
- отсутствие общего входа к отдельным блокам:
- нет общих дверей и подъездов
- собственный выход:
- или на свой ЗУ
- или на территорию общего пользования
- отсутствие помещений совместного пользования:
- чердака
- подвала
- лестничной клетки
- подъезда
- хозблока
- собственные коммуникации в каждом блоке
Право собственности на индивидуальный жилой дом оформляется после возведения минимальной части конструкции, установленной нормативами. Чтобы комиссия могла признать строение жилым домом, должны быть построены стены, крыша, подведены необходимые коммуникации, а также вставлены окна и произведена минимальная отделка.
Если участок не предназначается исключительно для сельского хозяйства, временные рамки, устанавливающие необходимость возведения дома, могут быть неофициально расширены. Администрация редко занимается случаями задержки сроков строительства жилого здания на земле для ИЖС.
Дистанция между ограждением и домом
Согласно действующему законодательству допустимым сроком для постройки дома на земле ИЖС является период, составляющий три года. На практике данное законодательное положение редко принимается во внимание. Меры по изъятию участка могут быть приняты, если земля предназначена для сельскохозяйственной деятельности, но владелец на протяжении многих лет не занимается её целевым использованием.
Внутри одной категории может быть множество видов разрешенного использования, и собственник земли может переключаться между основными видами по желанию, а между условно разрешенными — с определенными ограничениями. Например, ограничением может быть требование обосновать изменение ВРИ через экологическую экспертизу или обязательное проведение публичных слушаний.
Вы пишете, что у вас поселок и вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС. Чтобы строить там многоквартирный дом, застройщик должен был изменить ВРИ земельного участка с ИЖС на малоэтажную застройку. Это основные виды ВРИ, поэтому, чтобы их поменять, достаточно уведомить собственника, соблюдая процедуру и приложив необходимые документы.
Как проверить вид разрешенного использования земельного участка
Самое начало стройки в живописном поле Поле стало менее живописным, зато стройка подходит к концу Это не мой дом, но здания такого типа строят в нашем поселке
Площадь дома ограничивается только параметрами земельного участка (даже при строительстве индивидуального дома более 1500 метров можно было фактически строить без экспертизы проекта). На данный момент на законодательном уровне рассматривается возможность включения в градостроительную документацию требования о необходимости прохождения экспертизы проекта при площади дома более 500 м2. Но, по опыту многоквартирного многоэтажного строительства, получение любого положительного заключения экспертизы – это только вопрос затраченных времени и денег.
Опыт ИЖС
- Общая площадь земельного участка – не менее 12 соток (1200 м2)
- Максимальная стоимость земельного участка – не более 500 тыс.руб. за одну сотку.
- Этажность – не более 3-х этажей*.
- Общая площадь здания – не более 1000 м2
- Общая продаваемая площадь (площадь «квартир») – не менее 800 м2.
- Общее число «квартир» – не менее 15 шт.**
- Число парковочных мест не менее 15 шт.***
- Наличие инженерных коммуникаций в непосредственной близости к участку (точка подключения не далее 50 метров от границы) ****:
- Общесплавная городская канализация и водопровод (минимальный расход 10 м3/сутки)
- Линии электроснабжения (минимально 100 КВа).
- Газопровод низкого или среднего давления (минимальный расход газа на котельную не более 100 кВт тепловой мощности.)
2. Поиск инвестора
Юридическое обоснование предполагалось предельно простое: каждый житель РФ имеет право построить себе на участке ИЖС любой (при наличии финансовых возможностей) индивидуальный дом в пределах градостроительных ограничений (высотность для районов ИЖС до 15 метров, процент озеленения, кол-во парковочных машино-мест).
19.2. При наличии доказательств передачи денежных средств, решение вопроса возможно в судебном порядке. Если кроме договора дарения ничего нет, то увы. Конечно, всегда можно что-то придумать, но шансов будет немного.
Которые сейчас идут под снос в Московской области. Так как построены на земле под ИЖС. Был суд и есть решение о сносе год назад. Была оформлена покупка по простой форме дарения. Могу ли я подать в суд на продавца (дарителя) сделке (есть расписка о получении денег дарителю) так как после сделки через четыре месяца я узнала. Что эти дома названы самостроем и подлежат сносу.
Советы юристов:
15.1. Это будет сделать довольно проблематично, так как на земельном участке под ижс разрешено строить жилой дом до 3 этажей с мансардой, с одним входом и предназначенном для проживания одной семьи или двух с отдельными входами.
- блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа
- здание дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами
- каждый блок:
- признаётся жилым домом
- ставится на кадастровый учёт как отдельное здание жилого назначения
- нет совместной собственности на целостное строение или блоки
- придомовая территория дробится на отдельные ЗУ:
- у каждого блока прилегающий участок
- число блочных ЗУ равно числу блоков:
- не менее 2
- не более 10
- оформление права частной собственности на блочный ЗУ
- отсутствие общего входа к отдельным блокам:
- нет общих дверей и подъездов
- собственный выход:
- или на свой ЗУ
- или на территорию общего пользования
- отсутствие помещений совместного пользования:
- чердака
- подвала
- лестничной клетки
- подъезда
- хозблока
- собственные коммуникации в каждом блоке
- о границах ЗУ
- о минимальных отступах от границ
- о зонах действия публичных сервитутов
- о разрешённом использовании ЗУ
- требования:
- к назначению
- к параметрам ОКС
- к размещению ОКС на ЗУ
- о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения
Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС
Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.
ИЖС – это вид возможного использования надела, установленный классификатором ВРИ. На участке под ИЖС можно строить одноквартирный дом с ограниченной этажностью (не более трех, если не считать подвальные помещения).
Действуют также правила размещения ограждений. Например, следует помнить, что удаленность забора от дома должна быть не меньше 3 м. Нежилые постройки могут находиться на расстоянии 1 м от ограждающей участок конструкции.
Отличия участков под ИЖС от земель других категорий
Что касается строительства дома на конкретном участке в границах ЗНП или ЗСХ здесь потребуется уточнить, в каком районе можно возводить строение. Для этого предусмотрен классификатор видов разрешенного использования территориальных наделов (ВРИ).
- Составление плана будущей постройки на территории рассматриваемого участка;
- Заказ градостроительного плана в специальном архитектурном отделе местного муниципалитета;
- Получение разрешения на строительство, которое соответствует всем государственным нормам;
- Подача пакета документов на разрешение строительства в соответствующий орган местного самоуправления районом, в котором расположен земельный участок.
Общие требования к строительству на территории ИЖС регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации. Площадь индивидуального строительного помещения должна составлять не более полторы тысячи квадратных метров. Помимо самого жилого здания на участке можно возводить околожилищные помещения. Это бани, летние кухни, беседки и гаражи.
Общие требования к строительству
Целевое назначение участков ИЖС, то есть индивидуального жилищного строительства, в застройке городских и сельских населенных пунктов, которые отделены от других видов земель определенными границами. Категорию земель участков подобного рода называют «землями населенных пунктов».
ИЖС наиболее применимо для возведения индивидуального жилья. В ИЖС можно оформить прописку, в этом случае администрация сельского округа теоретически должна будет позаботиться о предоставлении владельцу участка ряда коммунальных услуг, таких как электричество, вывоз мусора, медобслуживание. Администрация должна также предоставить список школ и детских садов, обязанных принять детей землевладельца.
Категории земель согласно Земельному Кодексу РФ
Для нас интересны только первые две категории, так как только их можно приобрести в собственность физическому или юридическому лицу для застройки, причём для категории СХН государство имеет приоритетное право выкупа.
Об авторе Айдар Хаматгалимов
Согласно Конституции РФ, регистрация возможна исключительно в помещениях, признанных жилыми и годными для круглогодичного проживания. Поэтому дом будет необходимо возводить в соответствии со всеми требованиями СНиП, нормами безопасности и проводить все коммуникации, вплоть до отопления и канализации.