Всем привет с Вами команда юристов и ее лидер адвокат Мария. Наш опыт более 35 лет позволяет давать правильные ответы на все интересующие вопросы и сейчас разберем тему — Могут Ли Описать Недвижимость Если Оно В Залоге. Если для Вашего ответа необходим быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Или пишите в комментарии.
Данные могут быстро устаревать, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
До сих пор идет оживленная дискуссия по поводу характера недействительности сделки купли-продажи заложенного имущества. Ряд юристов утверждают, что такие сделки оспоримы, основываясь на ст. 174 ГК РФ и ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(*1). По мнению других, они ничтожны как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ)(*2). Однако отметим, что для покупателя заложенного имущества практические последствия в обоих случаях будут одинаковыми.
Как избежать покупки заложенного имущества
- наличие в нем положений, противоречащих императивным требованиям закона. Например, может оказаться, что договор о залоге, подлежащий нотариальному удостоверению, его не прошел (п. 4 ст. 339 ГК РФ) или была заложена доля в ООО, устав которого содержит запрет на залог долей (ст. 168 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 13.01.2021 N Ф04/102-348/А75-98; ФАС УО от 11.08.2021 N Ф09-2110/03ГК; ФАС ВВО от 25.04.2021 N А17-5423/1-5457/1-5459/1-5476/1-5477/1-5478/1-5);
- отсутствие в договоре условий, являющихся существенными для договора залога, например, не приведена оценка предмета залога, отсутствуют размер и срок исполнения обеспечиваемого им обязательства, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 18.07.2021 N Ф04-538/2021 (35263-А75-24); ФАС ПО от 06.02.2021 N А57-3866/07).
Как отстоять интересы новому собственнику заложенного имущества
Требование о признании договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества недействительной сделкой и применении соответствующих последствий будет бесспорно удовлетворено. В отношении же сделок с движимостью ситуация неоднозначная. Ряд судов отказывают в удовлетворении подобных требований залогодержателя (постановления ФАС ПО от 04.09.2021 N А12-345/06-С52; ФАС ЦО от 19.02.2021 N А36-676/2021).
Относительным преимуществом также является надлежащим образом проверенный банком пакет документов при совершении первичной сделки – договора залога. Однако последующее распоряжение имуществом будет в значительной мере защищено, если прежний собственник–должник даст письменное согласие на совершение сделки.
Читайте также
Вторая категория сделок – сделки, совершенные без согласия собственника – кредитора. Как правило, распоряжение имуществом должника в этом случае осуществляется на основании решения суда, вступившего в законную силу, об изъятии данного имущества или обращении на него взыскания. В большинстве случаев последующая реализация залогового имущества будет производиться на конкурсной основе приставами либо на специальных электронных площадках. При этом существуют риски оспаривания со стороны собственника–кредитора как самих судебных актов об обращении взыскания на имущество, так и последующей процедуры торгов.
России вернули долгов больше, чем она выдала кредитов
Нередки случае попыток оспорить договор залога (кредитный договор, как правило, не оспаривает никто, поскольку денежные средства по нему переданы в абсолютном большинстве случаев). При этом в качестве причин могут быть приведены: факт отсутствия согласия супруга/супруги на заключение договора залога, наличие прав и законных интересов третьих лиц и прочее — практически все основания, предусмотренные гражданским кодексом для недействительности сделок.
Продавец должен при этом написать заявление о досрочном погашении ипотеки и расписку в том, что он получил от покупателя сумму в качестве задатка. Желательно не передавать деньги наличными продавцу, а лично проконтролировать закрытие кредита. После этого можно обращаться в Росреестр для снятия обременения по описанной выше процедуре.
Для этого нужно убедить кредитора в том, что есть хороший официальный доход и проблем с работой не предвидится. В этом случае покупаемая квартира не будет находиться в залоге у банка. Первоначальный взнос по ипотеке может стать суммой задатка продавцу, то есть пойдет на погашение его кредита.
Пошаговая инструкция по проведению сделки с использованием займа
Ипотечный кредит можно переоформить на покупателя, если он согласен сотрудничать с тем же банком, если же он намерен взять кредит в другом банке, то нужно сначала оформить там кредитный договор, а затем, получив кредитные средства на покупку, погасить заем продавца. После снятия обременения можно будет заключить договор купли-продажи (ДКП) с новой ипотекой.
Часто покупатели не владеют «живыми» деньгами, и им самим требуется ипотечный кредит. Они могут оформить его в банке, который в свою очередь должен предоставить гарантийное письмо о том, что готов выдать необходимую сумму. С гарантийным письмом покупателя продавец идёт в банк, где у него оформлен кредит. На основании этого документа недвижимость снимается с залога. Далее проходит процесс переоформления объекта на имя покупателя.
1. Без участия банка
В первом случае залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит и рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в разных банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.
2. С участием банка
2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.
Риэлтор продавца иного говорить не должен, он заинтересован в продаже и для него первостепенная задача обеспечить безопасность взаиморасчётов для продавца. Есть ещё один момент, если квартира куплена с использованием кредитных средств, то это ещё далеко не факт, что она не может иметь проблемы.
Есть прецеденты и реальные не очень хорошие истории, которые выплывали после покупки и «так называемой проверки банками». А вот этот фактор вообще не волнует риэлтора продавца, у него своя, железная логика: «-покупает, тогда пусть проверяет сам, либо нанимает своего специалиста.»
Проверено ЦИАН
Дело — то житейское, всякое в жизни бывает, ну, не рассчитали свои финансовые силы, с кем не бывает.. Однако, риски есть, соглашусь с коллегами. И одна из основных — погасите долг продавца, а он передумает продавать или, не дай бог, случится с ним что-либо именно в этот промежуток времени.. да и по документам надо тщательно проверять, то, что она была в ипотеке- не снимает рисков.Специалист Вам в помощь!
Проверено ЦИАН
Подводных камней при покупке залоговой квартиры ровно столько же сколько и при покупке обычной квартиры. Разница будет в расчетах и сроках регистрации. Но,в связи с тем,что у каждого банка свои требования,мы не сможем проконсультировать здесь Вас подробно и понятно. Наймите специалиста — разберется.
Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.
С участием банка
Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.
Покупка непосредственно у заёмщика
Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.
Залог подлежит государственной регистрации, если нет государственной регистрации залога, то нет и никакого залога. При покупке Вам должны были сообщить, что квартира находится в залоге или под арестом, если не сообщили, то и не было никакого залога или ареста.
Здравствуйте, интересует такой вопрос, купили квартиру, а она оказалась в залоге у судебных приставов. Как вообще такое могло произойти и почему при покупке квартиры ни одна из инстанций нам этого не сообщила? Какой есть выход из ситуации?
Ответы
Денис, если квартира в залоге — соответствующие данные указываются в свидетельстве о регистрации права. кроме того, при регистрации перехода права собственности на имущество, находящееся в залоге, в регистрирующий орган предоставляется документо том, что залогодержатель согласен на переход права. плюс, в договоре купли- продажи должны быть указаны имеющиеся обременения квартиры, в т.ч. залог.
Главной проблемой может оказаться въезд в новое жильё. Банки не выселяют прежних хозяев. Только новый владелец квартиры и только в судебном порядке может заставить их освободить недвижимость. Но прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной. И даже если оформление документов происходило без нарушений, судебные разбирательства и дополнительные проверки отнимут много времени, денег и нервов.
Что касается аукциона, то, как сообщил Krisha.kz банковский омбудсмен Ерсерик Сийрбаев, эта процедура чётко регламентирована главой 4 закона РК «Об ипотеке». Перед его проведением банк обязан провести процедуры, предусмотренные вышеуказанным законом: направить заёмщику/залогодателю уведомление о начале реализации объекта, затем уведомление о торгах, опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости. Произойти это должно не позднее чем за 10 дней до начала торгов. Стоит отметить, что несоблюдение банком предусмотренной законом процедуры может повлечь негативные последствия для покупателя, вплоть до признания торгов недействительными.
1. Без участия банка
2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.
P.S. Кстати, понятие «гражданский брак», «гражданский муж» и пр. — происходят от того давнего уже времени, когда были уравнены браки, заключенные по религиозным нормам (венчание у христиан, никях у мусульман и пр.), с браками, заключенными вне церкви. Именно такие браки, заключенные без религиозного обряда, именовались гражданскими. А сегодняшний смысл этого выражения какой-то неправильный — понятием «гражданский брак» называют простое сожительство, что неправильно. Я ни в коем разе не морализаторствую (пусть взрослые люди сами решают, как и с кем им жить), просто констатирую факт.
1. Собственник-гражданский партнер.
2. Собственность переходит-женщине.
3. Собственность принадлежит женщине.
4. Муж и партнер берут кредит в банке под залог собственности, принадлежащей-женщине, с ее согласия, то есть собственность женщины становится задолженностью по договору кредита между банком, гражданским мужем и его партнером. Другими словами- персональная гарантия под залог, в данном случае-собственность. То есть по договору кредита-четыре стороны. Кредитор, «муж», то есть физическое лицо, конечно же возможно и юридическое, если одна из сторон-компания, представляющая «мужа» и его партнера (здесь скорее всего не имеет значение, если только в договоре не указано иное, является ли задолженник мужем или гражданским партнером), партнер и владелица квартиры, выступающая гарантом, то есть все стороны, опозиционирующие кредитору- несут ответственность по договору займа на срок в три года.
5. Гражданский муж просит передать имущество женщины в его собственность. Согласия не получает, то есть собственность все еще принадлежит женщине, договор займа никто не отменял, долг все еще должен быть оплачен, сторонами, участвующими в договоре займа (должниками).
6. «Один из заемщиков обращается к кредитору о своей несостоятельности выплачивать долг», естественно, кредитор может принять меры по неуплате кредита. Какие меры определены сторонами в договоре кредита при возникновении ситуаций, когда стороны (должники) перестают выплачивать долг? Какие санкции предусмотрены и зафиксированы в кредитном договоре? Предупреждает ли банк вторую и третью сторону о состоянии дел?
7. Владелец собственности «несостоятельный муж»..Пожалуйста поясните процесс, «мужа» объявляли банкротом? Его бизнес ликвидирован? Каким образом «муж» становится владельцем собственности, получив отказа настоящего собственника? Каким образом «муж» покупает с торгов собственность..и это после подачи заявления банку о своей несостоятельности? Это факт или предположение?
8. «Банк конечно уведомляет собственницу, что заемщик перестал платить и просит согласие на продажу помещения, но женщина согласия банку не дает». Если собственность женщины является гарантом по кредитному соглашению, то банк и будет спрашивать с нее либо оплату кредита, либо оплату кредита через продажу собственности, когда это становится последней инстанцией выплаты долга по договору кредита. То есть вывод собственности из залога возможен после оплаты долга. Методы вывода собственности из залога, зависят от ситуации каждого отледьного должника.
Цена договорная
Спасибо Артем и Вам за ответ. Банк бы не принял в залог от заемщика то помещение, на которое нельзя обратить взыскание и еще на стадии получения заявки на денежный кредит просто бы отказали заемщику. Я впервые сталкиваюсь с подобной ситуацией с банками, поэтому и прошу ответа на интересующий меня вопрос. Так вроде все понятно и ясно, но хотелось узнать мнение уважаемых юристов!