Однако судебная практика в настоящее время толкует ст. 30 ЖК РФ о правах собственника доли ограничительно. Так, в Апелляционном определении Мосгорсуда от 14.12.2021 г. по гражданскому делу № 33-44890/16 говорится (дословно) «участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников».
Что такое доля и почему надо забыть об арифметике?
Он никогда не продаст свою долю по этой цене отдельно от других сособственников, без их согласия не сможет сдать квартиру внаем (даже ее четвертую часть), а если сособственники будут препятствовать ему пользоваться квартирой, доля превращается в затратный хлам – расходы на содержание имущества (в том числе на оплату коммунальных услуг) долевой собственник несет пропорционально своей доле, а пользоваться этим имуществом он не может.
Пользование жилым помещением и вселение
Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением собственнику 2/3 (!) доли в праве собственности на квартиру, суд, руководствуясь ст. 15–17, 30 ЖК РФ, ст. 10, 288 ГК РФ, исходил из того, что соглашение собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением отсутствует, нет реальной возможности использования для проживания приходящейся на долю истца жилой площади в спорной квартире (Апелляционное определение Мособлсуда № 33-1897/2021 от 18.01.2021 г. по делу № 33-1897/2021).
Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.
– Я собственник двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Моя соседка хочет сдать свою комнату, а я против. Какие мои права в данном случае и мои действия?
Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом. Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.
Отвечает адвокат Максим Никитин:
Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.
Жена собственник 2/3 дома, нас проживает 3 человека 45 кв, м, в 1/3 дома (18 кв, м)проживает 4 человекавключая 2 несовершеннолетних, Возможно ли выйти из долей (раздел в натуре) через суд, а то соседи пугают соц, защитой. что невозможно никак выйти.
Встречный иск подавать не нужно, тем более, если второй сособственник доли согласиться в судебном заседании с предложенным вариантом раздела, а экспертизой будет подтверждена возможность такого раздела, судебное решение однозначно будет вынесено в пользу истца.
Как Выйти Из Долевой Собственности На Дом Если Сосед Против
Добрый день. На какую госпомощь можно претендовать мне. У меня есть недостроенный жилой дом, оформленный в долевую собственность на всю семью (жена, дети). Что бы его достроить нужен 1 млн рублей. В семье трое детей, имеется статус многодетной семьи. Жена в декретном отпуске, я работающий.
Мы не берем в расчет тяжкие преступления. Речь идет о так называемых «кастрюльных разборках» — именно так в полиции называют конфликты на бытовой почве.
Как вы, наверное, догадались, подобного рода склоки редко находят продолжение в виде административных и уголовных дел. Расследовать такие инциденты муторно: свидетелей толком нет, одни только заинтересованные лица. Полиция, где по-прежнему царит палочная система, любит расследовать простые и понятные преступления: украл, выпил, в тюрьму. Выяснять, кто кому плюнул в суп, в лицо или в душу, участковый не имеет ни малейшего желания. Времени на расследование уйдет много, а на выходе ни материала в суд, ни звездочки на погоны.
Когда соседи мешают жить: безучастный участковый
Если соседи причиняют вам моральный, материальный или физический вред, вы имеете право обратиться с заявлением в полицию. Сделать это можно по телефонам «02», «102» или обратиться непосредственно к вашему участковому.
Видео по теме
В нашем агентстве есть специальная услуга «Защита от шумных соседей». Если соседи мешают жить, кем бы они ни были, вы можете обратиться к нам за помощью.
В отличие от участковых, адвокатов и прочих официальных лиц, мы не работаем по шаблону. Мы всегда внимательно изучаем личность человека. На беспокойного соседа составляется подробное досье. В процессе выясняется, состоит ли он на учете в полиции или диспансере, имеет ли судимости, долги, кем работает, где учится.
Не стоит упускать из внимания профессиональную деятельность оппонента. Предположим, ваш сосед — летчик, а между рейсами снимает стресс большими порциями алкоголя. Администрация авиакомпании явно будет не в восторге от того, что их сотрудник — алкоголик. Иногда достаточно просто указать человеку на его слабое место, чтобы он задумался о своем поведении.
В конце концов, если сосед ведет себя неадекватно, не исключено, что он представляет опасность не только для вас, но и для своих коллег, близких, клиентов и всего общества.
Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.
Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)
Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.
Не забывайте про нотариуса
Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.