Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Срок Разрешения На Строительство Истек А Дом Не Достроен. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
решением от 21.12.2021 по делу N А81-4871/2021 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества «Строительно-монтажное предприятие «Ямалсоюз» (далее по тексту — ЗАО «СМП «Ямалсоюз», Общество, заявитель) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее по тексту — Управление Росреестра по ЯНАО, Управление, заинтересованное лицо), при участии в качестве третьего лица, не заявляющегося самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования г. Лабытнанги (далее по тексту — Администрация МО г. Лабытнанги, Администрация) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности ЗАО «СМП «Ямалсоюз» на объект — незавершенное строительство, расположенный по адресу: ЯНАО, город Лабытнанги, улица Первомайская и об обязании зарегистрировать право собственности на этот объект.
Общество, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.
08.06.2021 в Лабытнангский отдел Управления с заявлением (вх. N 03/007/2021-81) о государственной регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством и расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Лабытнанги, улица Первомайская, обратился представитель ЗАО «СМП «Ямалсоюз».
В качестве документов-оснований для государственной регистрации представлены: заявление, платежное поручении об уплате государственной пошлины, кадастровый план земельного участка от 14.08.2021 N 09/06/1-0374 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по ЯНАО; разрешение на строительство от 22.04.2021 год N RU89302021-1113-00005-08; архитектурные решения; генеральный план; договор аренды земельного участка от 22.01.2021 N ЯНО-Л-02-4490; договор аренды земельного участка от 22.01.2021 N ЯНО-Л-02-4490; кадастровый паспорт от 27.05.2021 года, выдавший орган: Муниципальное автономное учреждение «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации».
05.08.2021 на основании пункта 1 статьи 18, абзацев второго, четвертого, десятого пункта 1 статьи 20, пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, абзаца второго пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, Обществу отказано в регистрации права собственности на объект — незавершенное строительство, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Первомайская (сообщение об отказе N 03/007/2021-81 от 05.08.2021).
В качестве оснований для отказа в регистрации права собственности на данный объект указаны следующие обстоятельства: 1) на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство у ЗАО «СМП «Ямалсоюз» отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством; 2) на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство отсутствовало действующее разрешение на строительство объекта; 3)объект «незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой начало строительства, а именно отсыпка (песок), которая не имеет прочную связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба возможно, что позволяет считать «отсыпку» — движимым имуществом.
ЗАО «СМП «Ямалсоюз», полагая, что отказ в регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством, не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о признании отказа незаконным и обязании Управления зарегистрировать право собственности.
Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа Управления в регистрации права собственности на объект, в связи установлением следующих обстоятельств, являющихся предусмотренными законом основаниями для отказа в регистрации прав: на момент обращения Общества в регистрирующий орган у него отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 22.01.2021 N ЯНО-Л-02-4490 истек; срок действия представленного Обществом для регистрации права собственности разрешения на строительство от 22.04.2021 N RU89302021-1113-00005-08 истек 31.12.2021 и в его продлении отказано; объект, за регистрацией права собственности на который обратилось Общество, не является объектом недвижимости, в силу чего право на него не подлежит государственной регистрации.
В апелляционной жалобе Общество просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Общество считает, что им были представлены для государственной регистрации все предусмотренные законом документы, в том числе договор аренды земельного участка от 22.01.2021 N ЯНО-Л-02-4490 и разрешение на строительство от 22.04.2021 N RU89302021-1113-00005-08, соответствующие требованиям законодательства, а из положений Федерального закона N 122-ФЗ не следует, что право пользования и соответствующие правоустанавливающие документы, разрешение на строительство — должны быть действующими на момент подачи заявления о государственной регистрации. Факт отнесения объекта к недвижимому имуществу подтверждается выдачей кадастрового паспорта на этот объект.
Управление Росреестра по ЯНАО и Администрация г. Лабытнанги в соответствии с представленными суду отзывами на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, апелляционную жалобу — не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. От Управления поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.
Исходя из положений части 1 статьи 198, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными актов, незаконными действий государственных органов, необходимо установить одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, действий закону или иному нормативному акту и нарушение этим актом или действием прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию соответствия действий закону возлагается на орган, должностное лицо, совершившие их; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за их оспариванием.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту — Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Пункт 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Федерального закона N 122-ФЗ (пункт 2 статьи 25 рассматриваемого Закона).
Согласно пункту 4 данной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
При этом из данной нормы следует однозначный вывод о том, что указанные документы должны быть действующими на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности. Противоположный подход ставит под сомнение необходимость представления указанных документов, поскольку указанные документы подтверждают наличие у заявителя права на объект, не завершенный строительством. Документы, срок действия которых истек, не подтверждают наличие у заявителя законных оснований для возникновения права на этот объект.
В случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом; документы, представленные на государственную регистрацию прав не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в государственной регистрации может быть отказано (абзацы второй, четвертый, десятый пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Как следует из материалов, Управлением было установлено, что для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект в регистрирующий орган Обществом не представлены указанные в пункте 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ документы, а именно: документы, подтверждающие право на пользование земельным участком, на котором расположен объект, не завершенный строительством; действующее на момент подачи документов в регистрирующий орган разрешение на строительство объекта. Кроме того, объект «незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой движимое имущество, не подлежащее регистрации.
Суд апелляционной поддерживает вывод суда первой инстанции о правомерности позиции Управления, по следующим основаниям.
Обществом на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством, был представлен договор аренды земельного участка от 22.01.2021 N ЯНО-Л-02-4490, которым ЗАО «СМП «Ямалсоюз» был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:09:01 02 07:0014, общей площадью 6646 кв. м в целях жилищного строительства с разрешенным использованием «Размещение многоквартирного дома со встроенными помещениями объектов обслуживания населения» на срок до 31.12.2021.
Документов о продлении срока действия договора аренды Обществом представлено не было.
Таким образом, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект (на 08.06.2021) у ЗАО «СМП Ямалсоюз» отсутствовали документы, подтверждающие право пользования земельным участком, на котором предполагалось возведение спорного объекта.
Государственным регистратором в целях принятия мотивированного решения по представленному ЗАО «СМП «Ямалсоюз» пакету документов был сделан запрос в адрес МУ «Управление по градостроительству и землепользованию Администрации г. Лабытнанги» о предоставлении информации о продлении срока по вышеуказанному договору аренды земельного участка либо заключении нового правоустанавливающего договора на земельный участок по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Первомайская.
Из полученного ответа (от 12.07.2021 исх. N 1175-05) следует, что ЗАО «СМП «Ямалсоюз» обращалось в МУ в июле 2021 года с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка от 22.01.2021 N ЯНО-Л-02-4490, однако в продлении срока и заключении нового договора ЗАО «СМП «Ямалсоюз» было отказано. Администрация Муниципального образования г. Лабытнанги, как распорядитель земельными участками от имени муниципального образования, входящими в границы Муниципального образования город Лабытнанги, считает договор аренды земельного участка от 22.01.2021 N ЯНО-Л-02-4490 утратившим силу с 31.12.2021, а земельный участок свободным от прав третьих лиц. Как следует из приложенного к ответу муниципального учреждения письма в адрес заявителя (от 19.10.2021 исх. N 4706-ИС) данную позицию Администрация МО г. Лабытнанги до ЗАО «СМП «Ямалсоюз» довела и разъяснила, что с момента получения извещения наступает течение срока на обжалование действий органов местного самоуправления.
Данные действия Администрации Муниципального образования г. Лабытнанги по отказу в продлении срока аренды земельного участка в установленном порядке не оспорены.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на незавершенное строительство у Общества отсутствовало право пользования на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством, что является нарушением пункта 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ и в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 этого Закона (не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав) влечет отказ в государственной регистрации.
Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
Согласно части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается уполномоченным органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи заявления о продлении.
Обществом на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством, было представлено разрешение на строительство от 22.04.2021 г. N RU89302021-1113-00005-08, срок действия которого истек 31 декабря 2021.
Государственным регистратором в целях принятия мотивированного решения по представленному пакету документов был сделан запрос в адрес МУ «Управление по градостроительству и землепользованию Администрации г. Лабытнанги» о предоставлении информации о продлении срока по вышеуказанному разрешению на строительство. Как следует из ответа на запрос (от 13.07.2021 исх. N 1184-06) в продлении срока разрешения на строительство нулевого цикла ЗАО «СМП «Ямалсоюз» было отказано в связи с нарушением условия об оформлении проектной документации надземной части объекта и передачи ее на государственную экспертизу. В ответе также указано, что на земельном участке выполнена инженерная подготовка и вертикальная планировка территории, рассматривать данные работы как самостоятельный объект незавершенного строительства с признаками недвижимого имущества нельзя, так как в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектами незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено.
Суд первой инстанции верно указал, что при таких обстоятельствах, непродление срока действия разрешения на строительство влечет отказ в государственной регистрации на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, а именно — документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Более того, согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.
К недвижимым вещам в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Исходя из положений статей 13, 17 и 20 Федерального закона N 122-ФЗ при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.
Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
При проведении правовой экспертизы также возник вопрос о площади незавершенного строительством объекта.
Из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта, выданного МАУ «ЛГ БТИ» 27.05.2021, следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства 5%, но в строке «Основной параметр» отсутствует значение площади объекта, что создает препятствие для исполнения абзаца второго пункта 31 Правил ведения ЕГРП, в котором указано, что в графе «Площадь» для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах.
С целью принятия мотивированного решения по представленному пакету документов государственным регистратором был сделан запрос в адрес МАУ «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации» о предоставлении информации о том, что входит в 5% степени готовности объекта незавершенного строительства, согласно ответу которого (от 09.07.2021 исх. N 158) объект «Незавершенное строительство по улице Первомайская» представляет собой начало строительства, а именно отсыпка (песок). Отсыпка не имеет прочную связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба возможно, что позволяет считать «отсыпку» — движимым имуществом.
Кроме того, письмом от 20.12.2021 исх. N 298 Муниципальное автономное учреждение «Лабытнангское городское бюро технической инвентаризации» сообщило о том, что объект: «Незавершенное строительство 5-этажный 5-секционный жилой дом со встроенными помещениями», расположенный по адресу: город Лабытнанги, улица Первомайская на кадастровый учет не принимался.
Наличие кадастрового паспорта объекта, на что ссылается Общество, само по себе не свидетельствует о том, что объект, не завершенный строительством, является недвижимым имуществом.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приведенные доказательства в их совокупности, пришел к правильному выводу о том, что истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о создании в установленном законом порядке прочно связанного с землей объекта, то есть объекта недвижимости.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обоснованно принял решение об отказе в государственной регистрации, поскольку право на объект, не являющегося недвижимым имуществом, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, в силу чего основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. относятся на ее подателя, то есть на ЗАО «СМП «Ямалсоюз».
Поскольку в соответствии с подпунктами 12, 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации Обществом при подаче апелляционной жалобы подлежала уплате государственная пошлина в сумме 1000 руб., а фактически была уплачена в сумме 2021 руб., то 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату Обществу из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
P.S.Задаю регистратору вопрос — а если бы договор аренды зу в период законного строительства действовал, а сейчас бы прекратился, — что тоже нельзя регить без продления договора. Регистратор не отвечает.
P.P.S Разрешение нельзя уже продлить, можно новое получить — и что это новое рарешение 2021 года будет надлежащим основанием для регистрации объекта, созданного в 2021 году?
#1 rfs33 rfs33 —>
Добрый день. Сначала коротко. Не регистрируют незавершёнку, созданную в период действия разрешения на строительство, так как срок действия разрешения на сегодня истёк.Все остальные документы-основания в порядке.
Теперь подробнее. Есть договор аренды земельного участка под строительство с 2021 по 2021. Есть проект, разработанный, согласованный и утвержденный в 2021 году. Есть разрешение на строительство со сроком действия 2021-2021 год. В период действия разрешения на строительство в 2021 году строили объект. Есть кадастровый паспорт объекта, незавершёнки, готовность 80%. Паспорт сделали в этом 2021 году. Регслужба отказывается регистрировать незавершенку потому, что срок действия разрешения на строительство истёк. Продлевать разрешение не хотим (туго с ОМС), тем более есть покупатель на объект. На мой вопрос об основаниях отказа регистратор отвечает, что разрешение является основанием для принятия решения, следовательно, должно соответствовать требованиям ФЗ о регистрации, предъявляемым к предоставляемым документам. Не продлённое разрешение в настоящий момент не действует, а значит не может быть надлежащим основанием для регистрации. Плюс ссылается на то, что это не только её позиция, а позиция терриориального Росреестра. Начальник отдела регистратора тоже утверждает, что не будет регистрации по недействующему на момент регистрации документу. То есть регистраторы не говорят о незаконности строительства (нелегитимности объекта) — регистраторы говорят, что с просроченным разрешением нельзя регить.
Прошу помочь форумчан. Если есть практика — подскажите. До 25 декабря очень нужно зарегить и передать покупателю (по предварительному договору серьёзная неустойка). Спасибо. Удачи в делах.
Здравствуйте. Ст. 55 Градостроительного кодекса предусматривает следующее: 3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства; 7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); 8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; 9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса; 10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте; 11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2021 года N 73-ФЗ
PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)
Когда местные власти отказывают продлевать действие документа, вы получаете мотивированное решение. В документе указаны причины, по которым вам отказали. К сожалению, встречаются ситуации, когда отказ не обоснован с точки зрения закона. В этом случае можно попробовать обжаловать отказ. Основания для обжалования:
Сроки продления
Суд же обратил внимание на то, что согласно ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Суд признал незаконным отказ органа местного самоуправления в продлении срока действия разрешения на строительство. При этом суд отклонил довод органа местного самоуправления о том, что заявление о продлении срока действия разрешения на строительство было подано по истечении срока действия такого разрешения, поскольку заявитель подал соответствующее заявление в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ (ч. 20 ст. 51).
Как продлить сроки разрешения на строительство
Когда требования закона и регламенты соблюдаются, продлить срок действия разрешения на строительство быстро и просто. Но прежде чем обращаться с заявлением, рекомендуем или изучить местные регламенты или сразу обращаться за помощью к специалистам. Например, может отличаться состав пакета документов. В результате вы предоставляете неполную документацию и получаете обоснованный отказ в продлении.
Необходимые условия для продления разрешения
Закон однозначно говорит о том, что продлить разрешение, если строительство не было начато, невозможно и единственный выход – получение новых документов. Но в законе нет указаний на то, на какой стадии должно находиться строительство. То есть, если вы начали работы непосредственно перед тем, как подать заявление, у властей нет законных оснований отказать вам. Но прежде чем пользоваться этим методом, оцените риски. Разрешение нельзя продлевать бесконечно. С момента его пролонгации у вас будет 3 года, чтобы полностью завершить работы. Иногда проще получить новое разрешение.
Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда просрочено разрешение на строительство частного дома или иного объекта. Рассмотренные случаи показывают, что даже при начале строительства одобрительная документация часто не продляется. Уполномоченные органы ссылаются на тот факт, что срок действия закончился, а продление срока в законодательстве не предусмотрен.
Таким образом, уполномоченные структуры вправе отказать в продлении периода действия разрешения. При этом нарушение 60-дневного срока (просрочка) не является достаточным основанием, чтобы отказать в продлении. Если же этот фактор совмещается с отсутствием строительных работ, продление исключено. Все процедуры придется проходить заново.
Есть вопрос к юристу?
В соответствии с ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен соответствующим органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Закон однозначно говорит о том, что продлить разрешение, если строительство не было начато, невозможно и единственный выход – получение новых документов. Но в законе нет указаний на то, на какой стадии должно находиться строительство. То есть, если вы начали работы непосредственно перед тем, как подать заявление, у властей нет законных оснований отказать вам. Но прежде чем пользоваться этим методом, оцените риски. Разрешение нельзя продлевать бесконечно. С момента его пролонгации у вас будет 3 года, чтобы полностью завершить работы. Иногда проще получить новое разрешение.
Когда требования закона и регламенты соблюдаются, продлить срок действия разрешения на строительство быстро и просто. Но прежде чем обращаться с заявлением, рекомендуем или изучить местные регламенты или сразу обращаться за помощью к специалистам. Например, может отличаться состав пакета документов. В результате вы предоставляете неполную документацию и получаете обоснованный отказ в продлении.
Необходимые условия для продления разрешения
С 2021 года из списка объектов, на которые обязательно должно быть получено разрешение на строительство, были исключены малоэтажные дома, построенные на землях ИЖС и ЛПХ. Теперь лишь требуется уведомление о начале и завершении строительства. Уведомление включает в себя основные характеристики объекта, поэтому этот документ позволяет местным властям решение о том, может ли он быть построен на участке.
Срок регистрации права собственности через МФЦ – 9 рабочих дней, а напрямую в Росреестр – 7 дней. По окончании вы получите выписку из ЕГРН о праве собственности на садовый/жилой дом с печатью госоргана.
Стоимость и госпошлина
1. Срок действия разрешения на строительство, реконструкцию устанавливается в соответствии с утвержденной проектной документацией и действующими нормативами продолжительности сроков строительства на период до приемки в эксплуатацию законченного градостроительного объекта, но не более чем на три года со дня вступления в действие разрешения на строительство.
Статья 19. Срок действия, порядок продления срока действия разрешения на строительство, реконструкцию
При этом судебная коллегия отмечает, что административный орган вправе отказать в продлении срока действия разрешения на строительство, если в течение срока строительства произошли существенные изменения в строительных технических регламентах, направленные на повышение безопасности здания или сооружения, что требует внесения соответствующих изменений в проект — до внесения таких изменений в проектную документацию. В продлении срока также может быть отказано, если существующий объект незавершенного строительства возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и отвечает признакам самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), что послужило основанием для обращения в суд с соответствующим иском о сносе такой постройки. Однако наличие данных обстоятельств, как и иных обстоятельств, препятствующих продолжению строительства объекта, подлежит установлению и доказыванию в суде административным органом. В данном случае наличие таких обстоятельств административный орган, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал.
И это я еще не беру в качестве примеров всякие более интересные казусы: вроде случаев, когда сами публично-правовые образования не могут определить кто должен распоряжаться земельным участком; случаи с границами округа санитарной охраны (это не ЗСО); с надлежащей/ненадлежащей квалификацией соседствующего водного объекта и т.п.
«Наличие или отсутствие ранее в Государственном кадастре недвижимости сведений о нахождении спорных земельных участков в границах особо охраняемой природной территории не влияет на объективный факт существования такой территории в установленных границах» (Определение ВС РФ от 19 февраля 2021 г. N 305-КГ14-4322).
Ключевые проблемы доказывания в суде
« Мое мнение — компетентный орган всегда знает (должен знать) о незаконности выдачи разрешения. Публичный орган — это юридическая абстракция (ее нельзя, грубо говоря, потрогать), поэтому в отношении этой абстракции должно презюмироваться знание закона и его правильное применение »
Эксперты объяснили, как провести регистрацию максимально удобно. Заинтересованный гражданин, оформляя уже построенный дом, в первую очередь, собирает всю документацию. В обязательном порядке происходит вызов сотрудников БТИ. Они смогут произвести необходимые замеры и подготовить техпаспорт, а также поэтажный план объекта. С этими документами гражданин отправляется в местную администрацию и оформляет заявление, направленное на присвоение жилью адреса. После происходит оформление так называемого кадастрового паспорта. Представители Росреестра занимаются данным процессом. Гражданин может посетить многофункциональный центр или отправиться в ближайшее отделение ведомства.
В 2021 году можно узаконить постройку, подходящую под определенные критерии. Здание не должно быть более 3 этажей, в нём может проживать исключительно одна семья, то есть дом не разделяется на несколько собственников. Общих стен с соседними постройками он также не должен иметь. Определённому жилому помещению на участке необходимо присвоить адрес. Эксперты, осуществляющие регистрацию, обращают внимание на наличие коммуникаций, позволяющих проживать в здании круглый год. В 2021 году для регистрации дома используют закон, фигурирующий в реестре под номером 218. Именно он объясняет правообладание жилой недвижимостью.
Какой дом можно оформить?
Самовольную постройку можно узаконить следующими способами – инициировать обращение в судебную инстанцию. Дополнительно разрешается провести оформление задним числом. Также возможно посещение комиссии по пресечению самовольного строительства для того, чтобы заявить о сохранении объекта. Специалисты, работающие в данном ведомстве, рассмотрят, как построен дом, затем решат, выдать или нет регистрацию.
После проверки параметров дома на соответствии градостроительным нормам и правилам, администрация муниципалитета выдает «Уведомление о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке» (согласитесь, что название можно было бы придумать и покороче), а застройщик получает законное право начать строительство.
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
В каких случаях уведомление не требуется
Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).